房产专家律师解析一件央产房过户纠纷案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系房产专业律师靳双权原创，转载请注明。

案件介绍：

张晓涛与刘能系夫妻关系，张大嘴系张晓涛与刘能之子。

坐落于北京市东城区的诉争房屋系张晓涛所有的房产，该房屋性质为央产房。2012年6月15日，张晓涛的妻子刘能委托我爱我家经纪公司代为出售该房屋。虽在委托期限之内为将该房屋售出，但该房屋一直作为房源对外公布。

2012年12月，中介公司将该房屋推荐给赵四，并与张晓涛联系房屋出卖事宜。张晓涛安排其子张大嘴带赵四实地看房。12月31日，张大嘴以张晓涛委托代理人身份和赵四及我爱我家公司签订了《房屋买卖定金协议》，该协议约定：张晓涛出售诉争房屋给赵四，张晓涛确保诉争房屋无权属瑕疵，无债权债务纠纷， 并且符合上市交易条件。赵四亲自到场看房，并对该房屋权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了解，确定以251万元价格购买诉争房屋。该价格不包含国家规定应当由张晓涛所承担税费。张晓涛认可赵四以上述价格购买诉争房屋，且接受赵四在签订本协议当日交付购房定金10万元，张晓涛应当为赵四出具订金收据，同时将上述房屋的房屋所有权证复印件、身份证复印件及委托书复印件等相关资料交与赵四个留存一份；双方应当在签订本协议后七个工作日内积极前往我爱我家公司交道口店签署《北京市存量房屋买卖合同》以及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需要的相关法律文书。若甲、乙任何一方违约，均应当依照《中华人民共和国合同法》的定金条款规定执行。

该协议签订之后，赵四依约履行了交付购房定金10万元的合同义务。

但此后，双方并未签署《北京市存量房屋买卖合同》。

2012年12月至2013年5月期间，我爱我家公司的工作人员多次采用短信方式和张大嘴沟通，期间赵四和张大嘴电话联系，张大嘴表示其父母买房原则不变。在中介公司安排下，双方在2013年3月12日见面详谈。

2013年3月21日，赵四将张晓涛起诉至法院，要求确认确认赵四、张晓涛及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》为房屋买卖协议，同时诉求法院判令张晓涛协助将诉争房屋过户至其名下。

庭审经过：

庭审中，法院查明：

2013年5月21日，张晓涛向北京市东城区人民法院起诉，要求确认张大嘴与赵四及我爱我家公司签订的《房屋买卖定金协议》无效。2014年2月17日，东城法院经审理后判决确认《房屋买卖定金协议》无效。一审判决后，赵四不服上诉，二审法院经审理后认为该协议已经被张晓涛追认，因此该协议对张晓涛发生效力，并在2014年6月18日判决撤销一审判决改判确认合同有效，驳回张晓涛诉讼请求。

2014年7月5日，刘能向法院提起特别程序之诉，要求确认张晓涛为无民事行为能力人。该案件审理中，法院委托鉴定机构坚定张晓涛的行为能力，鉴定机构出具的鉴定意见为张晓涛为限制行为能力人。因此法院于2015年7月18日依法宣判张晓涛为限制民事行为能力人。自此之后，张晓涛的工作单位及其户籍所在地的基层组织均未及时指定张晓涛的监护人。为此，东城法院指定刘能作为张晓涛在本次诉讼中的法定代理人参加诉讼。

本案庭审中，法院曾到张晓涛工作单位北京市某机械研究院了解诉争房屋上市备案的有关情况，该单位表示张大嘴曾到单位办理诉争房屋上市交易的相关手续，单位也让张晓涛提供了委托手续，单位领导对其申请亦已审批，赵四亦曾到单位写过承诺书，但双方之间并未办理物业交接手续，因此上市证明没有开具。而且上市证明需要赵四、张晓涛双方共同到单位办理，如果张晓涛不前来办理，单位无法提供上市证明，同时单位表示在此问题上，单位尊重单位职工的意见。同时，赵四向法院提出财产保全申请，要求查封诉争房屋，并提供了相应的担保。目前，法院已经准予赵四的申请，并做出民事裁定书查封了诉争房屋。

庭审中，赵四提交了一份录音，录音为2013年3月12日赵四在我爱我家公司安排下和张大嘴见面一事面谈时的谈话录音。该录音显示，谈话中赵四主动提及张晓涛委托张大嘴一事及张晓涛与张大嘴商量过等问题，张晓涛和刘能在对话中表示全权代表、都商量过了等，称张大嘴在签订合同收取定金之后已经将情况告知他们。

庭审中我爱我家的工作人员亦出庭作证。对于此上证据，张大嘴表示上述录音是赵四和我爱我家公司在张晓涛和刘能、张大嘴不知情的情形下偷录的，且双方在录音中没有探机诉争房屋买卖的细节问题。

法院庭审中，赵四还提交了一份《限时速递协议》，该协议为张大嘴以张晓涛委托代理人名义（甲方）和我爱我家公司签订，内容为甲方将上述房屋独家委托乙方进行转让出售，委托期限自2012年12月31日至2013年1月30日，签订时间为2012年12月31日。张大嘴对协议的真实性没有异议，但表示当时我爱我家公司称签署该协议是为了单位内部奖励使用，因此在签订协议时没有仔细阅读协议，并且没有该份协议。该协议是和定金协议一天签署，时间为2012年12月31日，并非12月31日。我爱我家公司对张大嘴上述陈述并未表示异议。

审理结果：

北京市东城区人民法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。根据法院查明的事实，三房所签定金协议已经生效法律文书确认合法有效，同时应当指出该协议所涉及内容对诉争房屋的基本状况、价款数额等进行了约定，因此应当视为买卖合同。现在赵四要求确认赵四、张晓涛和我爱我家公司签订的定金协议为房屋买卖合同的诉求，于法不悖，法院予以确认。基于此，赵四要求张晓涛协助办理过户手续，理由正当，法院予以支持。虽然张晓涛的单位对上市证明一节持保留意见，单次意见并不妨碍赵四行使要求张晓涛继续履行合同的权利。

同时，虽然张晓涛在2015年7月被法院宣告为限制行为能力人，但没有证据显示其在订立合同时存在民事行为能力下次，因此法院对于赵四的该项诉讼请求，亦于支持。因刘能和张晓涛系夫妻关系，录音证据表明卖房是张晓涛和刘能的意思表示，刘能有义务协助赵四办理诉争房屋的产权过户手续。同时，赵四应当将剩余购房款241万给付张晓涛，张晓涛的抗辩意见及刘能、张大嘴的陈述意见，依据不足，因此法院不予采纳。

因此，法院在审理后于2015年9月11日判决：

一、确认赵四与张晓涛及北京我爱我家房地产经纪有限责任公司于2012年12月31日签订的《房屋买卖定金协议》为房屋买卖合同；

二、张晓涛于判决生效后十日内办理北京市东城区诉争房屋的央产房上市备案手续；

三、赵四判决生效后十五日内给付张晓涛剩余购房款人民币241万元；

四、张晓涛与刘能于判决生效后十五日内协助赵四办理诉争房屋的所有权变更登记手续。

一审判决之后，张晓涛不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，法院在审理之后判决：

撤销一审法院判决，改判驳回赵四全部诉讼请求。

房产专业律师靳双权案件点评：

房产专业律师靳双权认为，本案中所涉及的定金协议经生效判决确认有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此该合同的效力及于张晓涛，因此赵四、张晓涛均应当依照协议约定履行。现赵四主张定金协议具备房屋买卖合同应当具备的主要条款，应当视为房屋买卖合同，而张晓涛主张上述定金协议为预约合同，并不能作为房屋买卖合同看待，因此本案的争议焦点在于涉诉定金协议是否能够视为房屋买卖合同。

靳双权律师认为，首先，双方所签订的《房屋买卖定金协议》明确约定了诉争房屋的基本状况以及拟收价款数额，但同时亦明确约定了“双方应当在签订合同后七个工作日内积极主动前往中介公司签署《房屋买卖合同》及《居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书；如果甲、乙一方违约，均应当依照《中华人民共和国合同法》有关定金条款的规定执行”。本案中双方签订的协议虽然已经具备了部分合同的主要内容，但同时又在协议内容上明确双方应当在七个工作日内另行签订《买卖合同》同时约定了违约责任应当依照《合同法》关于定金条款的规定执行。协议签订之后，赵四支付了10万元定金，双方并未另行签订买卖合同，从涉诉定金协议的名称、内容及旅行商可以看出双方签订涉诉合同时的意思表示是约定将来一定期限内按照协议确定的价格订立买卖合同。因此，该定金协议应当认定为预约合同。

其次，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼主张应当举证，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中赵四主张双方在签订定金协议时已经口头上对包括购房款支付方式等合同主要内容达成一致，并且在后续的沟通中张晓涛亦承诺售房，但其所提供的录音证据和证人证言等证据材料并不足以证明双方在定金协议签订时和签订后对协议性质进行了变更，或者对房屋买卖的相关事宜达成一致，因此赵四以定金协议具备买卖合同应当具备的主要条款，应视为买卖合同的诉讼请求，没有事实依据和法律根据，因此法院难以支持。同时其要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，法院亦未予支持。

综上，法院的判决是正确的。

如果您还有更多关于房产类的咨询，欢迎拨打房产专业律师靳双权的联系电话：1