北京房产律师点评房改房物权确认纠纷

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为保护当事人隐私安全，本文当事人姓名均使用化名。

案件介绍：

王银与甄美丽于1978年12月登记结婚，双方均系再婚。甄美丽与王焕焕系母子关系，王银与王焕焕系继父子关系。王银共有三女，即王1王2王3。

诉争房屋原为北京市建筑材料公司所有的公房。

1998年5月27日，北京市石景山退休干部安置办公室出具申报户主工龄的证明一份，载明：我单位职工甄美丽，1934年6月出生，1950年12月参加工作。1988年12月退休。直至1988年12月连续工龄为37年。我单位职工王银，1928年7月出生，1949年5月参加工作。1983年5月离休。到1983年5月连续工龄35年。

1998年6月9日，甄和建筑公司签订房屋买卖合同，该合同约定：建筑公司（出卖方），甄（买受方），两方根据1997年5月1日房改文件批复，就下列房屋订立本合同，共同遵守。一、公司将诉争房屋出售给甄，房价款2.9万元。二、单位根据上述文件规定，同意甄享受如下优惠：1、工龄优惠；2、住房折旧优惠；三、双方协商付款方式为一次性付清房款2.9万元。

1999年1月28日，甄美丽取得房屋产权证，诉争房屋登记在其名下。

2001年6月26日，北京某房地产公司出具住房换名申请，其中载明：建筑公司：经我单位决定将甄美丽所有的房屋挑换给我单位王焕焕同志，关于过户等手续，敬请贵公司予以配合办理。

2001年7月4日，北京市房地产公司出具购房人工龄证明，载明：王焕焕同志系我单位职工，76年参加工作，工龄26年。该同志在97年简历住房公积金。2001年7月7日，北京市石景山医院为王焕焕配偶出具购房人配偶工龄证明，载明：张震神同志系我单位职工，88年7月参加工作，工龄13年，93年建立公积金。

2001年7月7日，建筑公司向石景山房管部门发出请示，其内容为：根据相关方管文件规定，我公司拟调已经依照97年成本价购房2户：将诉争房屋甄美丽调为王焕焕，新调两户均依照2001年每平米1560元成本价办理购房手续。两户依照97成本价购房的办理相应退房手续，请房改办予以批准。

2001年7月9日，某房地产公司向该单位集团发出文件，载明：集团关于建筑公司2001年向职工出售公房的请批复：北京建筑公司，你单位的请示经研究后，同意你单位请求，请尽快和地区房管部门联系，落实实施。你单位收缴的售房款及维修基金统一交到，北京市住房资金管理中心北京某集团分中心。特此批复。

2001年7月16日，卖方建筑公司和买方王焕焕签订房屋买卖合同，载明:双方根据2001年7月9日文件批复就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。一、建筑公司将诉争房屋出售给王焕焕，房价款5.2万元。二、根据文件规定，公司同意王焕焕享受优惠条件。……双方签订合同后，由公司到房屋所在地房屋管理部门办理过户手续，领取《北京市房产所有证》。待王焕焕交付全部购房款后，公司再将产权证交付王焕焕。

2001年7月16日，建筑公司和甄签订调房协议，载明：经双方协商，建筑公司同意甄由现住的诉争房屋办理退房手续。由单位调给王焕焕居住，并办理有关购房手续。双方没有协议之外的任何纠纷，互不补偿。建筑公司退给甄购房款2.9万元。后甄将诉争房屋退还给建筑公司。

2001年9月19日，王焕焕取得诉争房屋产权证，诉争房屋登记在王焕焕名下。

2009年12月16日，北京某物业管理中心出具证明，载明：经查98年年供暖收费变更通知证实甄于98年3月17日与王焕焕兑换住房。

甄曾在2012年起诉王离婚。法院在2013年12月作出判决，其中该判决中写有：“诉争房屋原系墙体公司所有，曾经被原告的父亲承租。99年1月28日，原告依照相关政策取得房产证，并将该房屋登记在自己名下。2001年7月16日，因将盖房那个屋退还给建筑公司，售房单位将该房屋收回，房款退还给甄，并将该房屋专售给王焕焕。2001年7月16日，王焕焕和售房单位签订售房合同，并在2001年9月19日取得房产证，现在诉争房屋登记在王焕焕名下。”该民事判决书判决王和甄离婚。并已经发生法律效力。

2015年，王银去世。

王去世后，王的子女将王焕焕和公司起诉至法院，诉求法院判令：被告连带赔偿原告房屋折价款66万元。

庭审过程：

庭审中，建筑公司提供了关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定、关于出售共有住宅楼房取消标准价后有关政策衔接问题的通知及其他有关房改的政策文件的，以证实当时过户符合政策规定。此外，建筑公司还提供了2000年11月28日的相关函件等，以此证明依照当时政策不需要王银签字即可将该房屋自甄美丽变更为王焕焕。

庭审中法院另查明，王焕焕为证实其为原承租人的事实，提供了97年9月29日、98年3月17日加盖房管单位97——98年度供暖收费变动通知单位依据，对此各原告予以否认。王焕焕自认控制房屋。

王银曾于2011年起诉甄美丽，请求确认诉争房屋的过户行为无效。法院经审理后于2011年9月13日做出民事裁定书，裁定驳回了王金财的起诉，王银不服上诉，中院维持了原裁定。

审判结果：

石景山区人民法院经审理后判决：

驳回原告诉讼请求。

二手房纠纷律师靳双权案件点评：

二手房纠纷律师靳双权认为，本案中原被告双方的争议焦点在于：各原告主王的赔偿是否存在事实及法律依据。

首先，并无直接证据证实诉争房屋的原承租人、居住使用人的情况和历史沿革，以及单位分配房屋的情况。但根据当时的政策参考物业公司出具的证明和供暖变动单及王焕焕单位出具的换名申请、工龄证明，并结合产权单位和甄、王签订的房屋买卖合同及调房协议，依据建筑公司和其他被告公司作出的针对该房屋的申请等，可以认定各方当事人提供的相应证据形成了完整的证据链，正式诉争房屋原权利人为王焕焕。对比建筑公司提供的当时其他房屋调整变更情况，也能为此事实佐证。

其次，依照当时政策，甄将该房屋交回单位，由单位再次分配给王焕焕的行为，符合相关政策规定，且符合单位分配房屋一般做法。此行为也符合一般社会经验。甄与单位、王焕焕进行上述行为，得到了有关部门的申请和批复等相关材料，因此不能认定王焕焕和甄存在恶意串通的行为，且根据生肖民事裁定书，诉争房屋原产权单位为建筑公司，而该公司和甄已经办理了诉争房屋退房手续，并将该房屋调配、出售给王焕焕，现王焕焕为房屋所有权人。而王银并未提供证据证实甄取得诉争房屋所有全系有权处分的合法行为。

最后，王银和甄结婚多年，王银作为甄和王焕焕的亲属，按照一般社会常理，对于上述房屋调整变更的行为应当知晓。而其在如此长的时间内对此并未主王，应当视为王继承乃对此事实的认可。

综上，原告作为王银的第一顺位继承人，主王连带赔偿房屋升值损失折价款无事实依据和法律根据，法院未予支持是正确的。

综上，法院的判决是正确的。

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