北京房产律师点评一件房屋买卖合同无效纠纷案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名

本文系北京律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍:

葛城和葛辉系葛卫国、屈静的子女，葛卫国在1992年2月2日因病去世。301号房屋原由屈静承租，2013年4月4日屈静取得了该房屋的所有权，该房屋系以成本价购买的房改房。

2010年4月，屈静曾将葛城起诉至法院要求其腾退301号房屋。法院经审理后判决葛城将诉争房屋腾空交还屈静。判决后，葛城不服上诉，二审法院经审理后于2010年12月11日判决驳回上诉维持原判。

2013年3月19日，葛辉向北京市朝阳区某小区居委会申请指定葛辉作为屈静的监护人，该居委会同意了葛辉的申请。同年5月30日，法院依法宣告屈静为无民事行为能力人。

2014年3月14日，葛辉以法定代理人的身份代理屈静和李德金签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定屈静将诉争房屋出售给李德金，该房屋的交易价格为140万，双方通过中介公司介绍成交。3月17日，李德金取得了诉争房屋的所有权证书。

2014年11月14日，屈静因病不治身亡。

屈静死后，葛城得知诉争房屋已经被葛辉处置，因此双方发生纠纷。

因此，葛城将葛辉、李德金起诉至法院，要求确认葛辉和李德金之间签订的合同无效。

庭审过程：

在法院庭审过程中，李德金将诉争房屋出卖给了案外人张祜，并办理了过户手续。

法院庭审过程中，葛城提交了诉争房屋于2014年3月的中介市场价格约为5万元每平米的询价和相应的中介工做笔录，以及相应的二手房交易页面，用以证明该房屋的成交价格比140万要高出一半以上。葛城和李德金对工作笔录认可，但对交易页面不予认可。葛城表示140万为网签价格，实际购买房屋的价款为200万元。

后葛城有提交了照片和视频，证明屈静被葛辉藏匿，自己一直再找母亲的下落，并且通过北京电视台栏目第一次见到母亲本人，及李德金带人去葛城家里砸门。李德金表示认可李德金本人照片及电视台拍摄照片的真实性，但不认可其他照片真实性与否，并称自己的确到过诉争房屋出，但目的是为了收房，并非打砸该房屋。

同时李德金提交了一份东城区房管部门相关会议记录及居委会的《证明》及北京市城建委的信访答复书，用以证明葛辉作为屈静法定代理人签订合同和办理过户手续具有法律依据。对此，葛城、葛辉据认可证据真实性。同时李德金提交了一份葛辉签订的承诺书，其内容为售房所得收益用于屈静今后生活生产使用，包括但不限于医疗养老丧葬等。以此来证明自己已经尽到审慎义务，没有过错。

后经法院向中介公司核实，该公司表示并未居间双方之间的买卖协议，但曾借出网签钥匙盘，因此认可网签是以公司名义签订的。后经法院向银行调取葛辉相关账号明细，得知葛辉在2014年3月14日收到200万元购房款后用于基金购买和理财，最终将该款项用于购买自己的房屋所用。葛辉就此称买房是为了改善屈静的居住生活，自己买房也是为了让屈静过得更好，对此葛城表示不予认可。

审判结果：

法院经审理后判决：

葛辉和李德金之间签订的房屋买卖合同无效。

一审判决以后，葛辉不服判决，上诉至二审法院，法院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

法院观点：

一审法院经审理后认为，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。”及我国《合同法》第52条：“违反法律行政法规的强制性规定的合同系无效合同。”之规定，依照法院在庭审中所查明的事实，屈静系无民事行为能力人，葛辉为其监护人。葛辉以监护人的身份处分屈静的房屋所有权，但葛辉用自己名下的银行账户收取了屈静的售房所得款用于理财，而最终该钱款被用于购买葛辉自己的房屋，因此应当认定葛辉并非为屈静的利益而处分屈静的房屋所有权，违法了法律法规强制性规定，因此葛辉与李德金签订的关于出售诉争房屋的合同应当认定为无效合同。

而本案中，李德金在葛辉提供委托书、监护人证明及身份证明等手续的情况下，有理由相信葛辉具有处分诉争房屋的权利，因此李德金在该房屋买卖过程之中并无过错，葛城主张双方恶意串通损害屈静和葛城的合法利益，因此要求确认涉诉合同无效的意见，缺乏事实根据和法律依据，因此法院对其主张未予支持。

北京律师靳双权案件点评：

本案是一起涉及无权处分、合同无效以及政策性保障房的买卖合同纠纷案件，本案中法院的裁判要点在于葛辉作为屈静的监护人是否有权处分屈静的房产，以及葛辉和李德金之间所签订的合同是否合法有效。

本案中葛辉作为屈静的监护人，其应当为被监护人的利益着想，不能随意处分监护人的财产，而葛辉出卖屈静的房屋目的并非为屈静的利益，实质上其目的是为了购买自己想购买的房屋，依照先关法律规定，其行为已经侵犯了被监护人的切身利益，而其与李德金所签订的合同亦因违反了法律的强制性规定而归于无效。

关于为何法院认定葛辉和李德金之间所签的合同并非恶意串通，靳双权律师认为，根据我国《最高院关于民事诉讼法的司法解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定来看，法院审理后得知双方之间实际所支付的房款为200万，尽管合同上为140万，实质上双方的主要目的是为了减少过户时所交税款而签订的“阴阳合同”，即该房屋实际成交价格为200万元。

法院在审理中经询问得知该房屋出卖时的价格为每平米五万，且双方出卖价格并未低于市场价的30%，尽管当时李德金并未出面看房，结合社会实践经验，很多购房者购买房屋并非全部为自己居住使用，很多购房者购房的目的有可能是为了投资使用，结合相关案件事实及《民诉法司法解释》的规定，法院认为双方之间不存在恶意串通的情形，于法有据，因此法院对葛城的主张未予支持，是正确的。

靳双权律师提醒各位当事人，现在房价上涨过快，很多购房者签订了购房合同之后遭到出卖人毁约的情形较多，同时因为房价过款增长导致的继承、房产分割等问题日益增多，如果您遇到了类似的房产纠纷，建议您寻找一位专业的资深房地产律师进行咨询，以期最大限度的维护自身的合法权益不受侵害。

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