房产专家律师点评一件经典的房改房买卖案例

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系房改房买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：

位于北京市朝阳区的204号诉争房屋的所有权登记在吴毅的名下。

1999年葛茵通过中介和吴毅认识，双方就上述诉争房屋的买卖事宜达成一致意见。吴毅称诉争房屋系房改房，现在没法购买，所以双方约定用以租代售的方式将房屋出卖。1999年10月1日，双方签订了一份《房屋租赁协议》，该协议中双方约定：吴毅将诉争房屋出租给葛茵，在葛茵缴纳租金的同时将钥匙交给葛茵，门锁不能更换。甲方负责通知单位房管部门，通知院内相关人员，以保障乙方正常使用房屋和装修房屋，并将房屋有关手续复印件交给乙方保存，乙方自交纳租金开始就取得房屋使用权，租金每月710元，乙方使用期间费用自负，起租期1999年10月1日开始，本协议双方必须严格遵守如果违约赔偿对方全部损失。协议一式两份，甲乙双方各一份，具有相同效力。该协议签订之后，吴毅交付房屋，葛茵分两次给付吴毅11万元，并在该房屋一直居住。

2000年2月，吴毅和葛茵签订了一份赠与协议，双方在协议中约定吴毅将诉争房屋赠予葛茵长期使用，协助办理赠与公证和过户事宜，房本等均由葛茵保存。之后，吴毅将诉争房屋所有权证、房屋买卖契约和购房发票交给了葛茵。

发生争议：

2011年12月29日，因房屋价格上涨，吴毅将葛茵起诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》并腾退房屋，法院经审理后判决驳回了吴毅的诉讼请求。一审判决之后，吴毅不服一审判决上诉至二审法院，经法院审理后判决：驳回上诉维持原判。

2012年1月18日，葛茵以房屋买卖合同纠纷为由将吴毅起诉至法院，要求确认双方之间的合同有效并办理权属变更登记，法院经审理后驳回了葛茵的诉讼请求。一审判决后，葛茵不服上诉至二审法院，二审法院审理后维持了一审判决。

现2015年9月，吴毅起诉至法院，要求撤销双方于2000年所签订的《赠与合同》，并要求葛茵腾退房屋。

法院依法审理了该案件。

庭审过程：

吴毅起诉至法院称，吴毅和葛茵在1999年10月1日签订了《房屋租赁协议》，约定将诉争房屋出租给葛茵使用。双方并于2000年2月1日签订了赠与协议，根据相关法律规定吴毅享有任意撤销权，因此要求撤销该赠与合同并判令葛茵返还该房屋。

葛茵在庭审中辩称，双方系中介介绍认识，本来双方并不认识，当时自己的初衷是买房，由于吴毅表示诉争房屋是房改房不能购买，因此才没有签订购房合同，采用了以租代售的方式购买诉争房屋。我在签订合同后便支付了对价款11万元，2000年双方再次签订合同时吴毅执意将合同写成赠予，不写买卖，因此才签订了赠与协议。后来我们多次要求吴毅过户，但他以各种理由推脱，不协助办理过户手续，对于其诉讼请求，请法院依法驳回。

一审法院判决：

一审法院经审理后认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此结合本案双方在2000年签订了赠与协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，因此系合法有效的协议。虽然协议约定了吴毅协助办理过户手续和赠与公证，但由于直至诉争发生时双方至今未办理房屋所有权转移登记，房屋权属尚未转移，因此在权力转移之前，吴毅可以撤销赠予。关于吴毅要求葛茵返还房屋的主张，法院应予支持，因此一审法院经审理后判决撤销双方所签的《赠与合同》，葛茵将诉争房屋返还给吴毅。

一审判决后，葛茵不服一审判决上诉至二审法院要求撤销原判决改判驳回吴毅诉讼请求，二审法院经审理后判决：

撤销一审判决改判：驳回吴毅全部诉讼请求。

房改房律师靳双权案件点评：

房改房律师靳双权认为，根据《合同法》第185条之规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”

第一，从吴毅和葛茵所签订的协议即《赠与协议》的内容看，该协议明确写明将诉争房屋赠予葛茵长期使用，因此合同标的物应当认定为使用权而非所有权。吴毅关于其赠与的是房屋所有权的说法与该合同内容不符，因此法院对其主张未予采信。

第二，因赠与合同的重要构成要件为无偿性，吴毅在二审法院中声称其当时是想让葛茵长期租用，一次性交完房租，吴毅收到葛茵的11万元，其性质是诉争房屋的房租，但从吴毅的以上说法来看，吴毅实际上是对诉争房屋使用权进行渡让，并非无偿，系有偿渡让，其行为不符合赠与合同中无偿性的构成要件。本案《赠与合同》的性质，不论是吴毅所认为的名为赠与实为租赁还是葛茵认为的名为赠与视为买卖，吴毅未能提供翔实有效的证据证明双方之间系赠与合同关系，因此吴毅按照赠与合同关系行使任意撤销权，无事实依据。同时一审法院将葛茵支付给吴毅的11万元和赠与合同割裂开认定有错误，二审法院经审理后纠正其错误，依照民事诉讼法相关规定撤销了一审判决，支持了上诉人葛茵的诉讼请求，于法有据，是正确的。

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