限购政策前签订的合同应当继续履行——房产律师靳双权点评一件二手房买卖纠纷

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

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案件介绍：

2015年5月30日，方莎妮（出卖人）与梁林（买受人）、张鹏（共同买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方链家公司（居间方）签订《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定梁林、张鹏共同购买方莎妮名下的109号房屋（以下称诉争房屋），房屋建筑面积85.37平方米，总价款230万元。其中《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”条款约定：一、定金：乙方应当于2015年5月30日向甲方支付定金人民币5万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；二、还款解押：甲方应于同年6月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。四、首付款：乙方于资质审核通过后，于银行办理面签当日将第一笔首付款人民币55万元整（不含定金）以非建委资金监管的方式支付甲方；五、申请购房贷款：甲乙双方应于见银行评估报告后且乙方资质审核通过后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；六、权属转移登记：甲乙双方同意，在见银行批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。七、物业交割：甲乙双方应当在办理房屋所有权转移登记手续当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。

第三条“税费的承担”条款约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管部门缴纳。第四条“违约责任”条款约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

同日作为甲方的方莎妮、乙方的梁林、张鹏及丙方的链家公司还签订了《居间服务合同》，其中约定乙方向丙方支付居间代理费48400元并于本合同签订当日支付给链家公司。

上述合同签订当日，梁林、张鹏向方莎妮支付定金10万元。第三人赵康来出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意方莎妮出售诉争房屋。同年7月27日，链家公司协助方莎妮与梁林、张鹏就诉争房屋办理网上签约手续，网签合同编号为：X1000000。

2015年7月26日，方莎妮向梁林发短信称“房子不能卖了，方便见面说吧，别耽误您”，梁林回复称“您这个时候说就已经耽误了，这两个月北京房价涨很多了，我们住地附近都涨了10%”。

链家公司分别于2015年7月22日、8月1日向方莎妮寄发《催告函》，其中内容包括现乙方购房首付款已准备完毕，请方莎妮按合同约定及时配合办理面签、支付首付款等相关手续，如在2015年8月10日之前仍未配合办理，将产生甲方根本违约，乙方有权追究甲方的法律责任。

2015年7月30日，方莎妮办理完毕诉争房屋抵押登记注销手续。

后方莎妮拒绝办理房屋所有权转移手续，因此梁林、张鹏将方莎妮起诉至法院，要求方莎妮继续履行双方所签的各项合同；办理过户手续并支付自2015年6月5日起至房屋实际过户之日止的违约金（依照总房款的日万分之五计算）；方莎妮支付违约金44万元。

审判结果：

北京市通州区人民法院经审理后判决：

一、原告梁林、张鹏与被告方莎妮继续履行双方于2015年5月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告梁林、张鹏于本判决生效之日起七日内给付被告方莎妮剩余房款人民币219万元（不包含物业交割保证金人民币一万元）；

二、被告方莎妮于收到原告梁林、张鹏给付剩余房款之日起十五日内与第三人赵康来共同协助原告梁林、张鹏办理完毕诉争房屋的产权过户登记手续，相关的税费由原告梁林、张鹏自行负担；

三、被告方莎妮支付原告梁林、张鹏自2015年7月27日起至梁林、张鹏取得上述房屋所有权证之日止以人民币230万元为基数并按日万分之一标准计算的违约金，于本判决生效之日起30日内执行清；

四、驳回原告梁林、张鹏的其他诉讼请求。

房产律师靳双权案件点评：

房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

根据法院依法审查所知的事实，原告梁林、张鹏与被告方莎妮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，方莎妮擅自解除合同，构成违约。

北京市住建委及通州区政府联合出台住房限购政策，在性质上具有公共政策的性质。双方当事人已在政策出台前办理了网签手续，新的住房限购政策并未对涉案房屋买卖合同继续履行造成影响，合同仍具备继续履行的条件。而在新的住房限购政策下，方莎妮、赵康来无法另行购买房屋并非涉案房屋买卖合同解除的条件，亦不符合法律规定的情形，故方莎妮、赵康来的意见法院未予采纳。

本案中原告表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明，因而法院对于两原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，理由正当，证据充分。

关于原告要求被告支付迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当且证据充分，法院予以支持是正确的。而关于违约金的数额，法院结合本案事实及当事人违约的情形后，将违约金酌情调低，于法有据，是正确的。而对于原告主张解除合同违约金的诉讼请求，理由不当，法院对此请求未予支持。而被告要求撤销合同的诉讼请求，亦无于法无据，因此法院对其主张亦未予支持。

综上所述，法院的判决是正确的。

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