未依照合同约定履行迁出户口属于违约——安居房地产律师网首席律师点评一件二手房买卖纠纷

本文系存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。

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案件点评：

2011年8月22日，张晃晃和王斌作为买受人与出卖人王悦就涉案房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定张晃晃、王斌向王悦购买涉案房屋，该房屋的面积为75.12平方米，房屋总价款195万元。

双方在该《存量房屋买卖合同》第十条第（三）项中约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

2011年10月9日，涉案房屋过户登记至张晃晃、王斌名下，张晃晃和王斌各占百分之五十的份额。

2014年8月8日，张晃晃、王斌又将涉案房屋出售给案外人白炽翼，并于2014年12月13日过户登记至白炽翼名下。

后张晃晃、王斌将王悦起诉至法院，要求法院判决王悦支付逾期迁出户口的违约金人民币59万元（自2011年10月31日至2015年7月30日止）。

北京市朝阳区人民法院依法对该案件进行了审理。

审判结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

王悦于判决生效后十五日内向张晃晃、王斌支付违约金10万元.

一审判决后，王悦不服一审判决上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：

存量房屋买卖合同纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于王悦是否应当承担未迁出原有户口的违约责任。

本案中，双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方所签订的合同，双方约定自取得房屋所有权证书后10日内完成原户口迁出手续，否则应当承担违约金。涉诉房屋已经自2011年10月9日完成房屋所有权转移登记手续，但王悦至今未将户口迁出，应当依照合同约定相应的违约责任。因此，法院判决王悦承担支付违约金的违约责任是正确的。

关于违约金的数额，王悦表示约定的违约金过高，因此要求调低违约金数额，而法院在考虑王悦的主观过错程度及对张晃晃、王斌造成的收益影响后，根据公平原则，酌情确定截至2015年7月30日止的违约金数额正当，因此法院在综合考虑了当事人主观过错及造成的损失后将违约金的数额调低至十万元，是正确的。

综上，法院的判决是正确的。

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