“出名人背着我，把房子抵押给了别人。我还能保住房子吗？”
这是借名买房中最令人绝望的场景之一。靳双权律师指出，出名人擅自处分房屋的救济路径，取决于第三人是否构成善意取得。
情形一：第三人善意取得。 如果第三人不知道房屋存在借名关系，支付了合理对价并办理了过户或抵押登记，构成善意取得。此时借名人无法追回房屋，只能向出名人主张违约赔偿——要求赔偿房屋市场价值损失。
情形二：第三人与出名人恶意串通。 如果能够证明第三人在交易时已知晓借名事实，仍与出名人串通完成交易，可以主张该买卖或抵押行为无效，追回房屋。
情形三：房屋尚未过户或抵押登记。 如果第三人尚未办理过户或抵押登记，借名人可以立即申请财产保全，查封涉案房屋，防止出名人继续处分。
紧急应对措施：
第一步：立即取证。 收集出名人处分房屋的证据（如房屋被挂牌出售的信息、抵押登记查询结果等）。
第二步：发送律师函。 向出名人发送律师函，明确告知其违约行为的法律后果，同时告知潜在的买受人或抵押权人房屋存在权属争议。
第三步：申请财产保全。 立即向法院申请查封涉案房屋，防止房屋被转移。
第四步：提起诉讼。 尽快起诉，主张出名人违约，要求赔偿损失或确认处分行为无效。
靳双权律师提醒：发现出名人擅自处分房屋，必须立即行动。拖延一天，房屋被善意第三人取得的可能性就增加一分。
