借名买房诉讼期间出名人恶意转让房屋无效案
【案件情节】
朱女士与刘先生原系夫妻，育有一女小刘。1998年双方调解离婚，调解书约定一号房屋由朱女士继续居住。2002年房改时，朱女士的父母宋女士、朱老先生支付了全部购房款，房屋登记在刘先生名下。2016年朱女士去世。2018年，宋女士、朱老先生、小刘向法院起诉，要求刘先生配合办理一号房屋的过户手续。一审法院支持了原告的诉讼请求。刘先生不服提起上诉，在上诉期间，刘先生将一号房屋以390万元的价格出售给陈女士，并办理了过户手续。宋女士、朱老先生、小刘得知后，向法院提起诉讼，要求确认刘先生与陈女士的房屋买卖合同无效。
【法院评析】
法院经审理认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，刘先生在一审判决其配合过户后，在上诉期间将房屋出售，主观上明显具有恶意。关于陈女士是否构成善意，法院经审理查明：陈女士购买房屋时未实地查看房屋，房屋成交价格390万元，而当时的市场评估价为554万元，价格明显低于市场价。陈女士在过户后第二天就将房屋挂牌出售，其购买房屋的目的是赚取差价，而非自住。综合以上事实，法院认定刘先生与陈女士构成恶意串通，判决确认双方的房屋买卖合同无效。
【律师胜诉心得】
本案我方代理宋女士、朱老先生、小刘，成功确认了房屋买卖合同无效。本案的胜诉要点在于：第一，出名人在诉讼期间恶意转让房屋，构成恶意串通。第二，买受人未实地看房、价格明显低于市场价、购买后立即转售等事实，可以作为认定非善意的依据。第三，恶意串通的证明标准是"排除合理怀疑"，需要综合多个事实进行判断。第四，借名买房诉讼期间，应当及时申请财产保全，防止出名人恶意转让房屋。第五，出名人恶意转让房屋的，借名人可以提起确认合同无效之诉。第六，房屋买受人在购买房屋时，应当尽到合理的注意义务，实地查看房屋、了解房屋的实际居住情况，避免因非善意而导致合同无效。
