（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
王女士（原告，化名）因受限购政策影响，无法以自己名义购买第二套房。2016年，她与女儿李某（被告，化名）签订《借名购房协议》，约定：
王女士借用李某名义购买一号房屋；
全部购房款由王女士承担；
房屋所有权归王女士，李某仅为名义产权人。
2018年，王女士向李某账户转账267万元，并授权李某出售其名下的二号房屋，所得480万元用于支付一号房屋尾款。2019年，一号房屋登记在李某名下。
此后，李某每月将一号房屋租金4000元转给王女士，产权证也一直由王女士保管。
后母女关系恶化，李某拒绝配合过户。王女士遂起诉，要求确认房屋归其所有并办理过户。
李某辩称：
双方无借名合意；
267万元是母亲赠与的购房资助；
二号房屋已赠与自己，售房款属个人财产；
租金转账是赡养费，非收益返还。
二、裁判结果
? 确认双方存在借名买房法律关系；
? 判令李某于15日内配合将一号房屋过户至王女士名下。
三、法院说理要点
书面协议是关键证据：
协议明确约定“房屋归出资人所有”，李某对签名真实性无异议；
构成直接证明借名合意的核心依据。
资金流向印证出资事实：
267万元转账 + 二号房屋售房款 = 一号房屋全款来源；
虽二号房屋曾以“赠与”形式过户，但结合协议及后续行为，实为操作便利，非真实赠与意思。
持续履行行为佐证关系真实：
产权证由王女士保管；
租金长期返还王女士——若为赠与或子女自有房产，无需返还收益。
“赠与”主张缺乏证据支持：
无赠与合同、无赠与意思表示；
与协议内容及实际履行明显矛盾。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“母女借名买房 + 曾用赠与过桥 + 关系破裂后确权”纠纷，胜诉关键在于：
突出“协议+出资+占有+收益”四重证据闭环：
书面协议奠定基础，银行流水锁定资金，产权证+租金记录证明实际控制，形成完整链条。
破解“赠与”抗辩：
强调“赠与”仅为履行借名协议的操作手段，非独立法律行为，避免被形式掩盖实质。
利用亲情关系中的反常行为：
若房屋真属女儿，为何长期交还租金？为何产权证不自持？这些细节有力反驳“自有财产”说法。
强调诚信履约：
事后反悔违背诚实信用原则。
重要提醒：
?? 借名买房务必签订书面协议；
?? 大额转账备注用途，保留全部付款凭证；
?? 即使通过赠与、买卖等方式转移过桥资产，也要保留真实意思证据。
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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