（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2001年，周莉（化名）长期居住在美国，计划在北京购房。因无法及时回国办理购房手续，她与父母周建国、张秀兰商议：由父亲周建国出面签订合同，房屋实际由周莉全款出资购买，产权归她所有，待日后条件允许再过户。
具体经过如下：
2001年7月、8月，周莉从境外向母亲张秀兰账户汇入两笔美元（合计约3.8万美元），折合人民币20.6万余元；
张秀兰取现后支付给甲房地产公司，购得一号房屋；
房屋登记在父亲周建国名下；
购房合同、房产证等原始文件由周莉保管；
因周莉长期在国外，房屋一直由父母居住，并代缴部分物业、水电费用。
关键证据补充：
2008年8月19日，周建国与张秀兰共同签署《情况说明》，载明：“2001年我们大女儿周莉出全资购买了一号房屋，因工作原因未回国居住，由我们照料房屋，房屋归女儿所有。”
2023年5月21日，张秀兰再次单独出具《情况说明》，重申：“房屋系周莉出资购买，因她当时在美国无法签字，故借用老伴周建国名义购房，约定具备条件时过户给她。”
2024年，周建国去世。周莉提出将一号房屋过户至自己名下，但母亲张秀兰拒绝，称：
“房子是你给我们买的养老房，不是借名，你不能要回去。”
周莉遂起诉母亲张秀兰及弟弟周强、妹妹周婷，请求配合办理过户。
二、裁判结果
? 确认周莉与父母之间存在借名买房关系；
? 判令张秀兰、周强、周婷于判决生效后30日内，配合将一号房屋过户至周莉名下。
三、法院说理要点
出资事实清晰
周莉提供完整的跨境汇款凭证、母亲取款记录及开发商收款时间高度吻合，被告方亦认可购房款由周莉支付。
两份《情况说明》构成直接权属确认
2008年文件由父母共同签署，明确房屋“由周莉全资购买，归其所有”；
2023年文件由母亲单独出具，再次确认“借名购房+日后过户”约定；
张秀兰虽当庭否认签字真实性，但经法院释明后拒绝申请笔迹鉴定，依法承担举证不能后果。
原始购房资料由周莉持有
房产证、买卖合同等关键权属文件原件均由周莉保管，与“赠与”或“家庭共有”常理不符，佐证其为实际权利人。
借名动机合理且符合生活逻辑
2001年周莉身在海外，确难亲自办理购房手续；亲属间基于信任未签书面协议，符合中国家庭交往习惯。
过户无政策障碍
经法院函询不动产登记中心，确认：外籍人士凭护照+生效判决可单方申请过户，房屋无抵押、查封等限制。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
亲属借名买房，书面确认至关重要！
本案胜诉核心并非转账记录，而是父母亲笔签署的《情况说明》——这是证明“真实意思表示”的黄金证据。
即使无《借名协议》，也可通过其他书面材料补强：
? 父母手写声明；
? 微信/邮件中明确权属；
? 公证文书或见证人证言。
房产证由谁保管？很关键！
登记在父母名下却由出资子女持有原件，是法院判断“真实权利人”的重要依据。
居住和缴费≠拥有产权：
父母住房子、交物业费，可能只是“代管使用”，不能推翻出资和权属约定。
尽早确权，避免身后纠纷：
若父母一方去世，其他继承人（如兄弟姐妹）可能否认借名关系。趁父母健在，完成书面确认+诉讼确权，是最稳妥方案。
