（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
张明（化名）与李强（化名）于2024年2月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张明购买李强名下位于顺义区的一号房屋（登记用途为配套商业，建筑面积53.21平方米），成交价60万元。合同明确约定李强须于2024年3月3日前办理房屋抵押注销登记，张明已支付定金20万元（合同约定抵作房款）。后李强未按期注销抵押，亦未交付房屋，且在电话中明确表示“不再出售”，导致合同目的无法实现。张明主张解除合同，要求双倍返还定金24万元并返还购房款8万元。李强辩称双方实为借贷关系，20万元系借款，非定金，拒绝返还。
裁判结果
法院判决：
确认《北京市存量房屋买卖合同》解除；
李强向张明返还双倍定金24万元及购房款8万元，共计32万元。
法院说理
合同真实有效：李强在合同上签字捺印，认可收到20万元，却否认买卖合意，未提供充分证据，且作为完全民事行为能力人，无法合理解释签约行为，故合同成立有效。
根本违约事实明确：合同约定李强须于2024年3月3日前注销抵押并交付房屋，其未履行且明确拒绝出售，构成根本违约，合同目的无法实现。
定金罚则适用合法：根据《民法典》第586条，定金数额不得超过主合同标的额20%（60万元×20%=12万元）。本案中20万元定金中，12万元为有效定金，双倍返还24万元；超出部分8万元不产生定金效力，应作为购房款返还。
律师提示
本文由北京房地产律师靳双权团队整理，核心建议：
定金数额需合规：房屋买卖合同约定定金不得超过总价20%（如60万房款上限12万定金），超出部分不适用双倍罚则，仅作购房款处理，避免维权失败；
抵押注销是关键：签约前必须核实房屋抵押状态，要求卖方限期注销，否则易陷违约被动；
证据链必须完整：付款凭证、合同、沟通记录缺一不可，法院以签约行为认定合同效力；
商住房交易风险高：配套商业用途房屋交易需特别谨慎，务必确认抵押及权属状态。
房屋买卖遇违约，及时委托专业房产纠纷律师固定证据、主张权利，确保定金罚则依法适用。
