（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2024年5月31日，王先生（买方）与刘先生（卖方）在甲房产经纪公司居间下，就一号房屋签订《定金协议书》，约定：
房屋总价 1490万元；
王先生当日支付定金 5万元；
双方须在1日内签署正式《北京市存量房屋买卖合同》；
协议特别约定：若因“协议未约定事宜”无法达成一致，导致合同未签，则不视为违约，定金应退还。
签约前，王先生曾通过中介提出：“加车位总价1600万”，后实地查看车位后认为“位置差、太窄”，明确表示不加车位，仍按1490万谈。中介也确认：最终谈妥的1490万元不含车位。
然而，在准备签署正式合同时，王先生突然提出六点异议，其中核心一条是：“合同写明不带车位，但当初谈的是带车位”。卖方刘先生回应：从未承诺送车位，1490万就是净房价。
双方就此僵持，未能签署买卖合同。随后，刘先生将房屋另售他人。王先生起诉，要求返还5万元定金。
二、裁判结果
法院判决：驳回王先生全部诉讼请求，5万元定金不予退还。
三、法院说理
法院认为：
“是否含车位”属于定金协议已约定内容
微信记录清晰显示，双方在签定金协议前已明确：1490万元为不含车位的净房价。因此，“车位问题”不属于协议第五条所指的“未约定事宜”。
买方单方变更交易条件，构成违约
王先生在签约时突然要求“1490万必须含车位”，实质是提高卖方义务，属于对原约定的实质性变更，卖方有权拒绝。
举证责任在原告，但证据反证其违约
王先生未能证明“1490万含车位”的约定存在，反而其聊天记录自认“不想要车位”“还是那个价”，印证了原约定不含车位。
定金罚则适用：违约方无权索回
因未能签约系王先生单方反悔所致，依《民法典》规定，其作为违约方，无权要求返还定金。
四、律师提示
定金≠订金，违约即没收
“定金”具有担保履约功能，一旦违约，无权要求返还；而“订金”可退。签约时务必看清用词！
口头承诺难维权，一切以书面为准
即使中介说“可能送车位”，只要未写入定金协议，法院只认白纸黑字。
“未约定事宜”有严格限定
只有协议中完全未提及的新问题（如户口迁出时间、学区名额等），才适用“协商不成可退定金”条款。
签约前反复变卦，风险自担
谈好价格又临时加条件，极易被认定为恶意磋商，不仅定金打水漂，还可能被诉缔约过失。
中介沟通记录=关键证据
本案胜负关键在于微信聊天记录。建议购房者全程保留与中介、卖家的文字沟通。
北京房产律师提醒：
高价购房，切勿“先付定金再细谈”。
