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案情介绍
2024年1月7日，王磊与周鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王磊将一号房屋以总价550万元（含装修折价28万元）出售给周鹏。合同明确：
周鹏当日支付定金10万元；
剩余房款通过贷款+资金存管方式，在办理过户前2日内付清；
若逾期付款超10日，王磊有权解除合同，并按成交总价20%（即110万元）追究违约责任。
双方另签《补充协议》，将履行期限延长至2024年9月7日。
然而，截至9月26日，周鹏除10万元定金外，未支付任何房款，并书面告知因“名下房屋未售出，无力付款”。王磊随即发出《解除合同通知书》，并于次日送达。
王磊起诉要求：
支付违约金110万元（含已付定金10万元）；
赔偿资金占用损失、律师费10万元、保全保险费等。
周鹏辩称：
非恶意违约，已积极卖房筹款；
违约金过高，应以主体房价522万元为基数计算；
王磊无实际损失，且未采取减损措施；
律师费、保全费无合同依据。
裁判结果
法院判决：
周鹏向王磊支付违约金70万元，其中已付10万元定金予以抵扣，实际再支付60万元。
驳回王磊关于资金占用损失、律师费、保全保险费的诉讼请求。
法院说理
买方构成根本违约，卖方有权解除合同
周鹏在宽限期届满后仍未支付房款，且自认“无能力付款”，符合合同约定的解除条件。合同自解除通知送达之日（2024年9月27日）正式解除。
违约金可适用，但应合理调整
合同约定20%违约金（110万元）系双方真实意思表示；
但根据《民法典》第585条，违约金过分高于实际损失的，法院可酌减；
结合同小区房价下行趋势、合同履行程度（仅付定金）、买方非完全恶意等因素，酌定违约金为70万元。
定金与违约金不得并用，但可抵扣
根据《民法典》第588条，守约方可选择适用定金或违约金条款。王磊选择违约金，法院允许将已收10万元定金直接抵扣违约金。
律师费、保全费等无合同依据，不予支持
双方合同未约定违约方需承担律师费、保全保险费等费用，且该类支出不属于法定赔偿范围，故驳回相关诉求。
买方“积极卖房”不免责
周鹏虽努力出售自有房屋，但其购房时已知自身资金依赖“先卖后买”，该风险应自行承担，不能成为免除违约责任的理由。
律师提示
? “先卖后买”是高风险操作，务必设置退出机制
若购房资金依赖出售自有房产，应在合同中明确：“若X日内未能售出原房，可无责解约”，否则一旦无法付款，仍需承担高额违约金。
? 20%违约金不是虚设，但法院会调减
北京二手房买卖普遍约定20%违约金，但若房价下跌、卖方能快速转售，法院通常会大幅调减（本案从110万降至70万）。
? 定金可抵违约金，但不能“双倍返还+违约金”叠加
守约方只能二选一：要么没收定金（双倍罚则），要么主张违约金。实践中，选择违约金更利于覆盖实际损失。
? 律师费、保全费想让对方承担？必须写进合同！
除非合同明确约定“违约方承担维权费用”，否则法院不会支持律师费、保全保险费等主张。
? 房价下跌=卖方有损失，违约金更容易获支持
本案中，王磊提交同小区挂牌价证明市场下行，成为法院支持70万违约金的关键。保留房价证据，是索赔成功的核心。
北京房产律师特别提醒：
签约前务必评估自身履约能力！
? 别轻信“一定能卖掉旧房”；
? 别忽略“违约成本可能超百万”；
? 若遇困难，尽早协商解约，避免损失扩大
