作为房产律师，亲属间房屋买卖因 “没留书面凭证” 引发的纠纷很典型 —— 这个案例里，卖方 13 年前将房屋卖给亲属并过户，现在主张买方没付房款要解除合同、收回房屋，却被法院驳回，关键裁判逻辑对处理亲属间房产交易很有参考价值，详细拆解给大家。
案情核心
张磊（原告）是二号房屋原所有权人，该房屋曾是其单位分配后买断产权所得。2007 年起，张磊将房屋借给妻兄陈强（已故）及其妻子刘婷（被告）居住。2010 年 11 月，张磊与陈强签订《存量房屋买卖合同》，约定以 20 万元价格将二号房屋卖给陈强，当日办理过户登记至陈强名下；2011 年 1 月，陈强将房屋变更为与刘婷共同共有。
2022 年陈强去世，2023 年张磊起诉，主张陈强、刘婷从未支付 20 万元房款，多次催要无果，要求解除合同、刘婷及陈强的继承人（女儿陈萌、母亲任兰、儿子陈阳）配合将房屋过户回自己名下，并要求刘婷腾房。
刘婷辩称：2010 年签约当日已用现金支付 20 万元房款，因是亲属关系未打收条，且房屋已过户 13 年，张磊此前从未提过未付款；陈强生前收入稳定，有能力支付房款。陈阳书面称房屋是张磊赠与陈强，后又赠与自己；任兰称不清楚具体过户情况，尊重法院判决。
法院关键认定
合同合法有效且已实际履行：张磊与陈强签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，张磊已依约办理房屋过户，合同核心义务已履行；
采信买方 “已付款” 主张：虽双方均无书面证据（收条、转账记录）证明是否付款，但结合 “2010 年过户至今 13 年”“双方是亲属关系”“张磊在陈强生前从未主张未付款或要求解除合同” 等事实，法院认为刘婷的 “现金付款” 主张更具合理性，予以采信；
卖方主张缺乏证据支撑：张磊仅口头称 “未收到房款”，未提交催款记录、沟通凭证等证据，无法推翻 “合同已履行 13 年” 的客观事实，故其解除合同、收回房屋的诉求不成立。
判决结果
驳回原告张磊的全部诉讼请求。
律师提示
亲属间交易也要留书面凭证：无论关系多亲近，房屋买卖的房款支付（转账优先，现金需写收条）、合同条款都要留存书面证据，避免多年后无据可依；
及时主张权利，避免超过合理期限：若存在未付款、未过户等问题，应在合理期限内（如合同约定的付款期限后）及时沟通并留存记录，避免时隔十几年再主张，增加举证难度；
过户是房屋买卖的核心履行标志：房屋过户完成后，若无明确证据证明买方未履行付款义务，法院通常会认定合同已实际履行，卖方难以主张解除合同；
继承人需明确遗产范围内的权利义务：若卖方或买方去世，继承人应先梳理清楚房屋交易的历史事实（是否付款、是否有约定），再决定是否主张权利，避免盲目起诉。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
