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案件梳理
当事人关系
李华、王芳：夫妻，共同作为买受人
丙公司（某发展公司）：房地产开发企业，出卖人
董某：丙公司销售人员
涉案房屋情况
B 座房屋：位于通州区，备案总价 460.93 万元，双方约定优惠后总价 374.1214 万元
关键事实
合同签订与承诺：
2023 年 6 月 10 日签订《认购书》《预售合同》及《协议书》，约定首付 20%（75.1214 万元），剩余房款分期支付
销售人员董某在签约前承诺 “签约后 6 个月内无理由退房”，并通过微信、现场沟通等方式确认
《协议书》约定无理由退房需满足 “付清全部房款” 等 6 项条件，但董某称 “可当它不存在”
履行与争议：
李华、王芳支付首期房款 75.1214 万元
2023 年 9 月 7 日，因项目施工风险，原告主张行使 “6 个月无理由退房” 权利，遭开发商拒绝
开发商抗辩称原告未付清房款，不符合《协议书》约定的退房条件
诉讼请求：
要求退还购房款 75.1214 万元
开发商反诉主张原告逾期付款违约金
争议焦点
“6 个月无理由退房” 承诺的法律效力：
口头承诺与书面《协议书》冲突时，应以何为准？
销售人员的承诺是否构成合同条款？
合同解除权的行使条件：
原告未付清房款，是否影响无理由退房权利？
《协议书》中 “付清全部房款” 等条件是否有效？
案件分析
一、口头承诺的合同效力
要约邀请 vs 要约：董某作为开发商销售人员，其 “6 个月无理由退房” 承诺具体明确，且对购房决策有重大影响，构成合同条款（《民法典》第 496 条）
书面协议的效力限制：《协议书》中 “付清全部房款” 等条件实质剥夺了原告的主要权利，且开发商未履行提示说明义务，该条款无效（《民法典》第 497 条）
二、合同解除权的成立与行使
解除权条件：双方通过口头约定明确 “签约后 6 个月内无理由退房”，原告在约定期限内（2023 年 9 月 7 日）提出退房，符合解除条件
通知生效时间：原告通过微信向销售人员、邮箱向开发商送达解除通知，合同自 2023 年 9 月 28 日起解除（《民法典》第 565 条）
裁判结果
合同解除与购房款退还：
确认《预售合同》于 2023 年 9 月 28 日解除
丙公司退还购房款 75.1214 万元及资金占用损失
反诉请求驳回：
开发商主张的逾期付款违约金因合同已解除而不成立
案件启示
销售承诺的法律风险：
开发商对销售人员的职务行为承担责任，口头承诺可能构成合同义务
书面协议若限制主要权利，需尽到显著提示说明义务
无理由退房的实务要点：
明确约定解除权期限与条件，避免口头约定与书面条款冲突
购房者需在约定期限内以书面形式主张权利
本案通过区分口头承诺与书面条款的效力、审查格式条款公平性，明确了开发商销售承诺的法律边界。
