出售房屋后买方未支付尾款并将房屋抵押能否起诉要求履行合同

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告李某宽向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告张某耀、王某静给付原告房款263.925 万元及利息。

2. 判令被告张某耀、王某静承担本案诉讼费、公告费。

事实及理由：2014年 6 月11 日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将坐落于北京市密云区一号房以263.925 万元的价格出售给二被告。其中 200 万元于2014 年 6 月11 日起 60 日内支付原告，余款63.925 万元于 2014 年12 月 31 日付清。合同签订后，原告按合同约定配合被告办理了房屋产权登记手续。

2014 年 8月 26 日，王某静取得涉案房产所有权证。此后原告多次向二被告催要房款，二被告均以各种理由推脱。后原告得知被告以涉诉房屋办理了多笔贷款，但所贷款项未给付原告房款。为维护原告的合法权益，故起诉到法院，请求支持原告的诉讼请求。

张某耀、王某静经本院公告传唤，未到庭应诉，未提交书面答辩意见及证据。

（二）法院查明

1. 房产来源及交易背景

2014 年 5月 20 日，A 公司将抵顶给其公司的房产，位于密云区的五套房产抵顶给北京 B公司，以冲抵欠北京 B 公司的混凝土款。2014年 6 月11 日，北京 B 公司与李某宽签订《抵房协议》，将获得的顶账房产其中坐落于北京市密云区一号房产（以下简称为涉案房产），抵顶欠李某宽材料款263.925 万元。

同日，李某宽（甲方）与张某耀、王某静（乙方）签订《房屋买卖合同》，将涉案房产以263.925 万元出售给张某耀、王某静。合同对房款支付方式约定，其中200 万元由乙方于 2014年 6 月11 日起 60 日内支付甲方，余款63.925 万元于 2014 年12 月 31 日付清（可以用砂石料款折抵该笔60 万购房款）。

合同另约定，因涉案房产系新建房屋，房产证尚在办理过程中，双方协商将房产证名字在开发商配合下直接登记在王某静名下，以便于乙方办理抵押贷款事项。待房屋贷款通过审批，乙方承诺自2014 年 6 月11 日起 60 日内向甲方支付房款200 万元整，如若乙方贷款事项得不到审批，乙方承诺将房产证另行过户到甲方名下，并承担过户过程中所发生的费用，如乙方不履行此承诺，单方面故意违约，恶意不支付甲方房款，甲方有权向公安机关追究乙方诈骗的刑事责任。

2. 合同履行情况

《房屋买卖合同》签订后，李某宽配合张某耀、王某静办理了涉案房产登记手续。2014年 8 月25 日，王某静获得涉案房屋产权，涉案房产所有权人登记为王某静。王某静获得涉案房产产权证后，用涉案房产先后向北京 C公司、陈某、W 银行、耿某抵押借款，但张某耀、王某静未按《房屋买卖合同》的约定支付李某宽购房款。

3. 原告过往诉讼情况

2015 年 7月 10 日，李某宽向本院起诉张某耀、王某静，要求确认涉案房产系其所有，张某耀、王某静返还涉案房产，并配合办理过户手续。后李某宽撤回起诉。

2016 年 1月 27 日，李某宽向本院起诉张某耀、王某静，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》未生效，将涉案房产返还李某宽。

2019 年 3月 18 日，李某宽再次向本院递交民事起诉状，要求判令其与张某耀、王某静签订的《房屋买卖合同》未生效，涉案房产归其所有，配合办理房产变更登记手续，赔偿损失。该案审理中，张某耀未到庭参加诉讼，李某宽后撤回起诉。

4. 被告关系及财产分割情况

另查，张某耀、王某静原系夫妻关系，2018年 7 月26 日，张某耀、王某静在北京市平谷区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议书中对共同财产分割载明，涉案房产归王某静所有，贷款由王某静偿还20%，由张某耀偿还 80%。

（三）裁判结果

本判决生效之日起十日内，被告张某耀、王某静支付原告李某宽购房款二百六十三万元及利息。

二、房产律师案件分析

（一）合同效力的认定

1. 真实意思表示与合同有效性

李某宽与张某耀、王某静签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。从合同的签订过程来看，不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形。合同明确约定了房屋的价格、房款支付方式、产权登记等关键条款，符合合同成立的基本要件。

在司法实践中，判断合同的有效性首先要审查双方的真实意愿和合同内容的合法性。对于房产买卖合同，要确保合同条款清晰明确，不违反法律法规的强制性规定。在本案中，合同的签订是基于各方的真实交易意愿，且涉及的房产抵顶和买卖过程中的相关协议也相互印证，进一步证明了合同的真实性和有效性。律师在处理此类案件时，要仔细审查合同的签订背景和条款内容，为当事人主张合同权利提供坚实的法律依据。

2. 合同履行与产权登记的影响

合同签订后，李某宽按照约定配合张某耀、王某静办理了房屋产权登记手续，这一行为进一步表明了双方对合同的履行意愿和合同的实际履行情况。虽然产权登记在王某静名下，但这是根据合同约定为便于办理抵押贷款事项而进行的操作，并不影响合同的本质和双方的权利义务关系。

在房产交易中，产权登记是一个重要的环节，但不能单纯以产权登记来判断合同的效力和权利归属。律师要关注合同履行过程中的各个环节，特别是对于涉及产权变更等关键步骤，要确保其符合合同约定和法律规定。在本案中，原告履行了配合办理产权登记的义务，而被告未履行支付房款的义务，这构成了被告的违约行为，进一步强化了合同的有效性和原告的权利主张。

（二）违约责任的判定

1. 违约行为的确定

张某耀、王某静未按合同约定支付李某宽购房款，这是明确的违约行为。根据合同约定，被告应在特定时间内支付相应的房款，但被告不仅未按时支付，而且在取得房屋产权后，利用房屋办理多笔贷款却未将款项用于支付房款，严重违反了合同约定。

律师在认定违约行为时，要依据合同条款和实际履行情况进行准确判断。在本案中，合同对房款支付时间和方式有明确规定，被告的行为明显与合同约定不符，构成违约。对于这种违约行为的认定，是原告主张权利和要求被告承担违约责任的基础。

2. 违约责任的承担方式

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。在本案中，李某宽要求张某耀、王某静支付购房款并支付利息损失，这是合理的诉求。

对于利息损失的计算，要根据合同约定和法律规定进行确定。一般来说，利息可以按照未支付房款的金额和相应的利率计算，利率可以参照同期银行贷款利率或合同约定的利率（如果有）。律师在为当事人主张违约责任时，要全面考虑因违约给当事人造成的直接损失和间接损失，合理确定违约责任的承担方式和赔偿金额，确保当事人的合法权益得到充分保护。

（三）被告未到庭应诉的法律后果

1. 放弃权利的认定

张某耀、王某静经法院公告传唤，未到庭应诉，未提交书面答辩意见及证据。根据法律规定，这视为他们放弃了答辩、举证、质证的权利。在司法实践中，被告的这种行为会对案件审理产生不利影响。

法院在审理案件时，会依据原告提交的证据和陈述进行审查和判断。如果原告的证据充分且符合法律规定，法院可以依法作出对原告有利的判决。在本案中，由于被告未到庭应诉，法院对原告提交的证据予以认定，这在一定程度上增加了原告胜诉的可能性。律师要提醒当事人，积极参与诉讼是维护自己权益的重要方式，如果不按时到庭应诉，可能会承担不利的法律后果。

2. 缺席审判的注意事项

在缺席审判的情况下，法院会更加谨慎地审查原告提交的证据，确保案件事实的认定准确无误。虽然被告放弃了相关权利，但法院仍要依据法律和事实进行公正判决。对于原告来说，要确保自己提交的证据真实、合法、有效，能够充分证明自己的主张。

律师在代理此类案件时，要充分准备好原告的证据材料，清晰地阐述案件事实和法律依据。在被告缺席的情况下，要更加注重与法院的沟通，协助法院准确查明案件事实，确保判决结果的公正性和合法性。同时，对于可能存在的争议点和法律风险，要提前向法院进行说明和解释，避免因被告缺席而导致案件事实认定不清或法律适用错误。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！