购买农村拆迁安置的按照经济适用房管理房屋后出卖人主张买方非本村村民合同无效纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告李某杰向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院确认北京 G房产公司与被告赵某英签订的《回迁安置楼房买卖合同》无效。

2. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：原告系北京市丰台区 W村村民。因 W 村改造建设项目，2006年 1 月10 日，原告与 G 房产公司签订《回迁安置楼房买卖合同》，约定原告向 G房产公司购买位于一号农民自住回迁安置房一套，总价为360004.8 元。因购房时资金不足，原告向被告赵某英借款并让其代为支付购房款，双方口头约定被告可居住使用该房屋，日后返还给原告。合同签订后，G 房产公司当年交付房屋，原告将钥匙交给被告，房屋由被告居住使用，涉案房屋物业费等一直由原告交纳。后因双方关系出现问题，原告多次要求被告返还房屋，被告拒不配合。

原告认为，涉案房屋系自己购买，自己是房屋权利人，被告无资格购买。根据相关规定，绿化隔离带农民自住回迁房系政策福利性房屋，涉及国有、村民集体利益，未经政府核准不得上市交易，G 房产公司无权将房屋出售给被告。且 G房产公司是 W 村集体企业，其资产属村集体资产，未经相关程序和村民集体决议，不得将集体资产处置给本村以外的个人或单位。综上，G 房产公司与被告签订的合同违反法律规定，损害国家、集体利益和原告合法权益，应为无效。

（二）被告辩称

1. G 房产公司辩称

 不同意原告确认合同无效的诉请。称按照法律规定，确认合同无效需有违反法律强制性规定的情节，公司不存在该情况，原告主张不能成立。涉案买卖合同有两份，合同中购买人处变更是原告和被告一起到公司要求变更的，当时他们有协议要求公司变更，但后来原告夫妇到公司抢走了此份材料。涉案房屋土地性质属于国有，房屋按经济适用房出售，公司作为 W村企业出售此房屋不违反法律规定。

2. 赵某英辩称

 原告与被告之间系借名买房合同关系。2006年丰台区某地区改造，向本村农民出售回迁安置楼房，原、被告达成一致，由被告借用原告之名购买涉案房屋。2014年 8 月，原、被告在 G房产公司同意下将《买卖合同》中的买受人变更为被告并加盖公司公章，同时原告签署《承诺书》自愿放弃房屋所有权利。2016年 8 月，因房屋升值，原告反悔，以查询文件为名到丰台区 W村委会（合同存放机关）抢走《承诺书》未归还。被告认为双方虽无书面《借名买房协议》，但已形成事实上的借名买房合同关系且完成买受人变更，现双方已完成借名买房的全部合同权利义务。

 涉案房屋系非限制交易类型房屋。属于因拆迁而取得的安置性房屋，原告基于原 W村民身份获得购买资格，该类房屋按规定允许农民将自住房购买权部分或全部转让，涉案房屋性质为按经济适用房管理，不在禁止转让范围内。故被告认为其与原告因借名买房事实合同关系变更买受人的行为合法有效，请求法院驳回原告全部诉求。

（三）法院查明

1. 合同签订及变更情况

 2006 年 1月 10 日，G 房产公司（出卖人）与原告李某杰（买受人）签订《回迁安置楼房买卖合同》，约定原告购买一号房，按建筑面积计算总价360004.8 元。

 2014 年，《买卖合同》原件中买受人一栏手写将“李某杰”变更为“赵某英”，G 房产公司对修改部位加盖公章。

 2018 年 8月 24 日，原告通过律师事务所向 G房产公司出具律师函，提及 2006年签订合同及房屋交付、给被告居住使用情况，还称 2014年原告承诺放弃房屋权益将其赠与被告。

 被告为证明合同买受人修改经原告同意，提交《买卖合同》复印件，除买受人变更外，修改处有“本人自愿放弃房屋权利”字样并签名及标注时间“2014”。原告对该合同证明目的不认可，主张未经其妻子同意违反法律规定。

 诉讼期间，原告提交在另案庭审笔录作为证据，其中对在合同上签字并书写“本人自愿放弃房屋权利”作出解释，且在该案中主张更名就是赠与。

2. 房屋相关情况及其他事实

 G 房产公司辩称涉案房屋土地性质为国有，按经济适用房出售，可向非被拆迁村民出售，不违反法律规定，并提交相关通知，其中规定允许农民将自住房购买权部分或全部有偿转让。

 G 房产公司还提交情况说明，称2016 年原告及其妻到档案室抢走房屋权属变更证明（手写版），原告对该内容不予认可。

（四）裁判结果

驳回原告李某杰的全部诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）合同变更的事实认定

1. 原告陈述的矛盾性

 原告先在律师函中自认2014 年将涉案房屋赠与被告，后在另案诉讼中对在合同上手写“本人自愿放弃房屋权利”作出解释，且明确主张更名就是赠与。而在本案中又表示 G房产公司与被告签订合同未经其同意，其陈述存在明显矛盾。

 这在案件审理中对原告的主张极为不利，法院在判断事实时会综合考虑当事人的前后陈述。

2. 合同变更的合意推断

 综合已查明的事实，包括原告的相关自认和行为，法院认定《买卖合同》上买受人由原告变更为被告的事实应系经原告同意的结果。这体现了在合同变更案件中，不仅要依据书面的变更手续，还要结合当事人的实际行为和相关陈述来推断双方的真实意思表示。

 对于类似案件，律师要仔细分析当事人在合同变更过程中的各种行为和表述，寻找对己方有利的证据和逻辑线索。如果被告能提供充分证据证明合同变更经对方同意，如本案中原告的一些自认行为，那么法院更有可能认定合同变更的有效性。

（二）合同效力的认定

1. 房屋性质的影响

 涉案房屋产权性质为自住回迁安置楼房，属于按经济适用房管理房屋，而非严格限制上市流通买卖的经济适用房、两限房等保障性质房屋。这一性质认定对于合同效力的判断具有重要意义。

 律师在处理涉及特殊性质房屋的合同纠纷时，要准确把握房屋的性质和相关政策规定。在本案中，房屋性质并非禁止交易类型，为被告主张合同有效提供了一定依据。

2. 无效情形的审查

 原告主张合同无效，但未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中规定的合同无效情形，如一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益、恶意串通损害国家集体或第三人利益等。

 律师在处理合同效力纠纷时，要依据法律规定，全面审查合同是否存在无效的法定情形。如果原告不能提供充分证据证明合同无效，而被告能证明合同签订及变更符合法律规定和当事人的真实意愿，那么法院更有可能支持合同的有效性。

三、办案心得

（一）充分利用对方证据漏洞

1. 抓住原告陈述矛盾

 原告在不同场合下对案件关键事实的陈述存在矛盾，这是被告胜诉的一个重要突破口。律师要善于发现和利用对方陈述中的矛盾之处，通过庭审质证和辩论，削弱对方主张的可信度。

 在本案中，律师通过指出原告在律师函、另案诉讼中的陈述与本案主张的不一致，让法院对原告的说法产生怀疑，从而更倾向于相信被告关于合同变更经原告同意的说法。

2. 质疑证据真实性和关联性

 对于原告提供的证据，被告要进行仔细审查，质疑其真实性和关联性。例如，原告对合同变更的证明目的不认可，律师可以从证据的形成过程、签字的真实性等方面进行质疑，强调原告的证据不能充分证明其主张。

 同时，被告要积极提供自己的证据来反驳原告的观点，形成有力的证据对抗。在本案中，被告提供了合同复印件等证据来证明合同变更的合法性，增强了自己的辩护力度。

（二）准确把握法律规定和政策

1. 了解房屋性质相关规定

律师准确把握了涉案房屋的性质为按经济适用房管理房屋，而非严格限制交易的类型，这为证明合同有效提供了重要依据。律师要深入研究相关法律法规和政策，对各类房屋的性质和交易规定有清晰的认识。

 在处理房产纠纷案件时，根据房屋的具体性质，运用相应的法律规定和政策来维护当事人的权益。在本案中，律师基于对房屋性质的准确理解，合理主张合同的有效性，得到了法院的支持。

2. 依据法律规定论证合同效力

 在合同效力的论证上，律师依据合同法的规定，要求原告提供合同无效的证据，而原告未能提供。律师要熟练掌握合同法中关于合同无效的各种情形，在案件中准确运用法律规定进行辩护。

 对于合同的签订和变更过程，要从法律角度进行分析，证明其符合法律规定和当事人的真实意愿。在本案中，律师通过证明合同变更经原告同意，且不存在无效情形，成功为被告赢得了诉讼。

（三）构建完整的证据链条和辩护逻辑

1. 收集多种证据支持主张

 被告除了提供合同复印件等直接证据外，还通过原告的律师函、另案庭审笔录等间接证据来证明合同变更的合法性和双方的真实关系。律师在办案过程中，要全面收集各种类型的证据，形成完整的证据链条。

 这些证据相互印证，能够更有力地支持被告的主张。在本案中，多种证据的综合运用使得被告的辩护更加充分，增加了胜诉的可能性。

2. 建立清晰的辩护逻辑

 律师要在案件中建立了清晰的辩护逻辑，首先强调原告与被告之间存在借名买房关系且已完成买受人变更，然后指出涉案房屋性质不属于禁止交易范围，最后依据法律规定论证合同不存在无效情形，从而得出合同有效的结论。

 在处理复杂的房产纠纷案件时，律师要构建清晰的逻辑框架，将案件事实和法律规定有机结合起来，使自己的辩护观点具有说服力。通过合理的逻辑推导，引导法院作出对己方有利的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！