房产律师——父亲名下房屋为叔叔出资购买，父亲去世后引发的房屋归属纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告孙某强向本院提出诉讼请求：判令被告协助配合原告办理将丰台区一号房屋登记至原告名下的产权转移登记手续。

（二）事实和理由

1. 家庭关系及背景：周某霞是原告的弟媳，孙某峰、孙某杰是原告的侄子，原告弟弟孙某辉于2015年4月17日因病去世。2015年1月22日原告以弟弟孙某辉名义购买丰台区一号房屋一套，并支付全部购房款795401元。2015年1月25日该房屋交钥匙后原告即入住。

2. 相关见证及约定：2015年2月4日孙某辉委托律师对房屋归属事宜进行见证，通过《律师见证》确认房子由原告出资购买，并希望转到原告名下，周某霞在见证现场目睹且同意尊重孙某辉遗愿。2016年2月28日周某霞向原告出具《情况说明》明确积极配合原告办理房屋确权、过户。原告称房款是自己交的，曾向孙某辉借款20万元（实际到账16万多）且已还10万，原拆迁房屋是以货币补偿方式补偿，被拆迁人是孙某辉，与孙某峰无关，安置房是给孙某辉的，孙某峰对被拆迁房屋无权利，其户口为空挂户，购买房屋孙某辉一人即可获两居室，并非因孙某峰名额多获面积。

（三）被告辩称

1. 周某霞辩称：认可原告陈述的事实。与孙某辉是夫妻，2003年10月10日登记结婚，婚后无子女，认可交房时孙某强入住房屋。

2. 孙某峰辩称：不同意原告的诉讼请求。称房屋是W号拆迁所得安置房，原房屋是公房，承租人是父亲孙某辉，拆迁方是北京T号。自己是被拆迁安置人，户籍在宣武区W号未动，拆迁合同虽孙某辉签，但安置人包括自己和孙某辉共两人，共安置房屋一套，自己户籍在拆迁房屋且曾居住，2013- 2015年出差期间孙某辉隐瞒拆迁事实，2016年3月1日才知晓。房屋是否孙某强购买不清楚，自己未出购房款，拆迁时基于孙某辉与自己两人户口及份额安置房屋，是依据西城区拆迁安置管理办法规定，因两个户口配售两居室。父亲过世后原告隐瞒情况，该房屋为政策性优惠住房，价格优惠且占用自己购买优惠性住房指标，导致自己不能再购买政策性优惠住房。

3. 孙某杰辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年初才知父亲去世，原告找自己签情况说明时告知。母亲是齐某娟，婚后就自己一个儿子。孙某辉去世时只有孙某强和周某霞在场，可能存在串通嫌疑。借名购买的政策性房屋有人身属性，以个人名义购买不受法律保护，原告提交的《律师见证》只有一位律师见证，委托人为孙某强并非孙某辉，见证内容为赠予而非借名买房。转账记录只能证明债权，与借名买房无关，借名买房关系应属无效。

4. S公司述称：房屋是公司与孙某辉签订的买卖合同，是拆迁安置房，拆迁方不是公司，公司是建设单位，根据拆迁方提供名单安排合同签订、入住及办理权属证书，只限于拆迁人购买，只对接安置人员。房屋是依照经济适用房管理的房屋，政府定价，不清楚与市场价是否相同。被拆迁人是孙某辉，拆迁方确认人员，公司对应名单收钱、销售房屋，房款已收到，现房屋性质是依照经适房管理，交契税、土地出让金后可办理过户手续，拆迁时买受人是孙某辉，家庭成员是孙某峰，诉讼请求不牵扯公司，公司已将房屋交给孙某辉，孙某辉领取钥匙。

（四）法院查明

1. 家庭关系详情：孙某强系孙某辉之兄，孙某辉与周某霞系夫妻关系，婚后无子女。孙某峰、孙某杰均系孙某辉与前妻之子。孙某辉于2015年4月17日因病死亡。

2. 拆迁及房屋购买情况：

2013年12月10日，孙某辉（乙方）与北京D公司（甲方）签订《北京市城市房屋拆迁货币补偿协议》，乙方在宣武区W号有正式房屋二间，建筑面积28.9平方米，该房屋内有正式户籍1户2人，分别为孙某辉和孙某峰。房屋评估补偿款793375元。

定向安置房购房人明细表载明：被拆迁人孙某辉，购房人孙某辉，家庭人员孙某峰，关系为之子。

2015年1月22日，第三人北京S公司与孙某辉签订《房屋买卖协议》，孙某辉购买北京市丰台区一号房屋。

3. 证据情况：

原告提供银行转账凭证证明购房款系其实际支付。

周某霞于2016年2月28日出具情况说明，认可房屋是孙某强借用孙某辉名义购买，孙某辉生前同意转给孙某强，自己会配合办理相关手续。

原告提供《律师见证书》、《询问笔录》等证据，证明孙某辉生前意思表示是哥哥孙某强借用其指标购买房屋且征得妻子同意。

经当事人申请，法院向北京D公司调查，该公司负责人表示购买涉案房屋后不再享有购买政策性住房资格，房屋出售时价格低于市场价，按安置政策，家庭成员为一人仅可购买一居室，两人方可购买两居室。

（五）裁判结果

驳回原告孙某强的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房关系的认定与复杂因素考量

1. 借名买房事实的初步证据支持：从原告提供的银行转账凭证、周某霞的情况说明以及《律师见证书》等证据来看，能够初步证明原告孙某强与孙某辉之间存在借名买房的关系。原告实际支付了购房款，且有相关书面材料和证人证言（周某霞）在一定程度上佐证了借名买房的事实。在司法实践中，这些证据对于认定借名买房关系具有重要意义，但并非绝对的决定性因素，还需要综合考虑其他相关因素。

2. 政策性住房利益与被安置人权益的关联：本案的关键问题在于孙某峰在诉争房屋中所享有的政策性住房利益。虽然房屋是以孙某辉的名义购买，但根据拆迁安置政策及相关证据，家庭成员为一人和两人在可购买房屋户型上存在差异，且购买该房屋后会影响到相关人员购买政策性住房的资格。孙某峰作为被安置人之一，其在该房屋中具有一定的权益，这种权益不仅仅是基于户籍因素，更是基于拆迁安置政策所赋予的住房保障权益。孙某辉在未经孙某峰同意的情况下，将涉及孙某峰政策性住房利益的房屋通过借名买房协议转让给他人，可能损害了孙某峰的合法权益。

3. 法律规定与合同履行的限制：根据相关法律规定和政策，政策性住房的购买和转让往往受到严格限制。借名购买政策性住房本身就存在一定的法律风险，当这种行为涉及到其他权利人的利益时，合同的履行可能会受到阻碍。在本案中，孙某峰对借名买房协议提出异议，使得原告与孙某辉之间的借名买房协议在履行过程中面临法律上的困境。即使认定借名买房关系成立，但由于存在孙某峰的抗辩，该协议可能无法按照原告的诉求继续履行，这是法院驳回原告诉讼请求的重要法律依据。

（二）证据的效力与争议焦点分析

1. 原告证据的优势与不足：

优势方面：原告提供的银行转账凭证能够直接证明购房款的支付情况，这是证明其实际出资的有力证据。周某霞的情况说明和《律师见证书》等也从不同角度对借名买房的事实进行了一定程度的证实，周某霞作为孙某辉的妻子，其证言具有一定的可信度。这些证据相互结合，为原告主张借名买房关系提供了一定的证据基础。

不足方面：《律师见证书》存在一定瑕疵，只有一位律师见证且委托人为原告而非孙某辉，见证内容为赠予而非明确的借名买房表述，这可能会影响其证明力。同时，对于孙某峰在房屋中的权益以及拆迁安置政策对房屋权益分配的影响等关键问题，原告提供的证据未能充分予以回应和解释。在面对被告孙某峰的抗辩时，原告的证据显得不够全面和充分，难以完全排除法院对合同履行可能存在法律障碍的担忧。

2. 被告证据及抗辩理由的影响力：

孙某峰的抗辩：孙某峰作为被告之一，其提出自己是被拆迁安置人，户籍在拆迁房屋且房屋是基于其与孙某辉两人的户口及份额安置，这与法院调查了解到的拆迁安置政策相符合，对案件的走向产生了重要影响。其指出房屋为政策性优惠住房，占用了自己的购买优惠性住房指标，强调了自己在房屋中的实质性利益。同时，孙某峰对原告与孙某辉之间借名买房的情况表示不知情，且对原告提供的证据提出质疑，认为存在串通嫌疑等，这些抗辩理由从多个角度削弱了原告主张的可信度和可行性。

孙某杰的抗辩：孙某杰虽未直接参与房屋购买及相关事宜，但他对原告提供的证据提出了异议，认为借名买房关系无效，理由包括见证程序不规范、见证内容与借名买房不符以及转账记录不能证明借名买房关系等。其抗辩观点在一定程度上增加了原告证据的审查难度，也为法院综合考量案件事实提供了不同的视角。

三、办案心得

（一）深入挖掘案件关键事实，强化当事人权益主张

1. 全面了解案件背景及细节：在接受被告委托后，律师要对案件的整体情况进行全面深入的了解。包括家庭关系、拆迁安置背景、房屋购买过程等各个方面。在本案中，通过与孙某峰等被告的沟通，详细了解到拆迁房屋的性质、拆迁安置政策以及孙某峰在其中的具体情况，如他作为被安置人的身份、户籍情况、对原房屋的居住情况等。这些细节信息对于构建被告的权益主张至关重要。

2. 准确把握被告在案件中的核心权益：针对本案涉及的政策性住房和借名买房纠纷，律师要准确识别被告孙某峰所享有的核心权益，即其在拆迁安置中基于被安置人身份所获得的政策性住房利益。这种利益不仅仅是房屋的居住权益，还包括未来购买政策性住房的资格等方面。律师要将这些权益进行清晰的梳理和阐述，并在诉讼过程中作为重点主张，强调孙某辉无权未经孙某峰同意擅自处分涉及他权益的房屋，从而使法院充分认识到被告权益的重要性和合法性。

3. 收集有力证据支持被告主张：为了强化被告的权益主张，律师需要协助被告收集相关证据。在本案中，孙某峰提供了自己的户籍信息、对原拆迁房屋的居住情况等证据，以证明自己与拆迁安置的紧密联系和在房屋中的权益。同时，通过向法院申请调查拆迁安置政策和相关规定，获取了关于家庭成员人数与可购买房屋户型关系以及购买政策性住房资格限制等关键信息，这些证据有力地支持了被告的抗辩理由，使得被告在案件中的立场更加坚实。

（二）精准分析法律规定与政策，构建有效抗辩思路

1. 研究相关法律政策对案件的适用：律师要深入研究与政策性住房、借名买房相关的法律规定和政策文件。对于本案而言，了解关于拆迁安置政策、经济适用房管理规定等方面的法律政策是关键。明确政策性住房在购买、转让过程中的限制条件以及借名买房行为的法律风险，根据这些规定分析案件的法律性质和可能的结果。在本案中，依据相关政策规定，指出原告借名购买政策性住房的行为存在不合法性，且未经孙某峰同意处分房屋损害了其权益，从而构建起有效的法律抗辩思路。

2. 针对原告证据的法律分析与质疑：对原告提供的证据进行细致的法律分析，找出其中的漏洞和不足之处。如对原告的《律师见证书》，从见证程序和内容的合法性、关联性等方面进行质疑，强调其不能充分证明借名买房关系的有效性。对于转账记录，要从法律角度解释其仅能证明债权关系，而不能直接等同于借名买房的事实。通过对原告证据的精准分析和质疑，削弱原告主张的可信度，增强被告抗辩的说服力。

3. 提出合理的法律解决方案和抗辩理由：基于对法律规定和案件事实的分析，律师为被告提出合理的法律解决方案和抗辩理由。在本案中，提出由于孙某峰在房屋中享有政策性住房利益，且对借名买房协议不知情并提出异议，因此原告与孙某辉之间的借名买房协议因存在法律障碍不宜继续履行，应予以解除。这种抗辩理由既符合法律规定，又紧密结合案件实际情况，为法院作出判决提供了明确的法律依据和合理的逻辑思路。

（三）注重庭审策略与证据运用，维护当事人合法权益

1. 制定合理的庭审策略：在庭审前，律师要与被告充分沟通，制定详细的庭审策略。明确庭审的重点和焦点问题，针对原告的主张和证据准备好相应的反驳意见和证据展示顺序。在本案中，确定以孙某峰的权益主张为核心，围绕政策性住房利益、借名买房协议的合法性及履行障碍等关键问题展开辩论。同时，要注意庭审中的语言表达和逻辑连贯性，以清晰、准确的方式向法院阐述被告的观点和理由。

2. 有效运用证据进行质证和辩论：在庭审过程中，律师要善于运用证据进行质证和辩论。对于原告提供的证据，要根据事先准备的质疑点进行有针对性的质证，指出证据的瑕疵和不足之处，降低其证明力。同时，积极展示被告方的证据，通过证据的关联性和逻辑性，构建起完整的证据链条，支持被告的抗辩主张。在本案中，通过展示孙某峰的户籍信息、拆迁安置政策文件等证据，有力地证明了孙某峰在房屋中的权益以及原告借名买房行为的法律问题，使法院能够全面、客观地了解案件事实。

3. 与法官保持良好沟通，引导案件审理方向：律师在庭审过程中要与法官保持良好的沟通，及时回应法官的提问和关切，准确理解法官的审理思路和关注点。通过合理的陈述和解释，引导法官关注案件的关键问题和被告的合法权益。在本案中，律师要向法官详细说明拆迁安置政策对房屋权益分配的影响以及借名买房行为在这种情况下的法律后果，使法官在审理案件时能够充分考虑被告的立场和权益，做出公正合理的判决。

总之，在处理此类借名买房纠纷案件，尤其是涉及政策性住房和多方权益的复杂案件时，律师需要全面深入地了解案件事实，精准把握法律规定和政策，制定有效的诉讼策略，并注重庭审中的证据运用和沟通技巧，以维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特的法律要点和事实情况，需要律师凭借专业知识和丰富经验进行细致分析和精准应对。我们团队在处理房产纠纷方面具有丰富的实践经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。