房产律师——父母借子女名义购买限价商品房，后子女去世起诉其继承人过户法院支持吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告王先生、林女士向本院提出诉讼请求：判令三被告协助二原告将位于北京市朝阳区 M号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记至二原告名下。

（二）事实与理由

1. 家庭关系及背景：二原告系夫妻关系，生育长子王某鹏，次女王某兰（2017年去世）。王某兰与赵某于 2012年登记结婚，婚后生育赵某杰、赵某瑞。

2. 房屋购买及协议约定：2011年 6 月 6日，二原告与王某兰签订《房屋变更协议》，约定二原告以王某兰的名义购买涉案房屋，房款来源为二原告出售东花市房屋所得钱款，王某兰享有居住权。2011年，王某兰签订涉案房屋的买卖合同，二原告指示王某鹏支付了购房款653913 元，涉案房屋登记在王某兰名下，由二原告居住使用至今。

3. 纠纷起因及诉求依据：2017年 2 月，王某兰因病去世，赵某以涉案房屋为王某兰所有为由，多次上门吵闹并阻止二原告将户口迁入。二原告认为自己是房屋的实际所有权人，赵某的行为侵害了其所有权、居住权等合法权益，故诉至法院。

（三）被告辩称

三被告辩称：《房屋变更协议》中没有王某鹏的签字，故该协议没有生效。该协议系借名买房合同，按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，二原告的诉讼请求不能得到支持。

（四）法院查明

1. 家庭关系详情：王先生与林女士系夫妻关系，生育长子王某鹏、次女王某兰。王某兰与赵某于2012 年 9 月25 日登记结婚，婚后生育赵某杰、赵某瑞。王某兰于2017 年 2 月23 日去世，生前未留遗嘱。

2. 涉案房屋购买情况：涉案房屋系王某兰于婚前以个人名义申请的限价商品房。2011年 6 月14 日，王某兰与北京 C 公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购买了涉案房屋，并登记在王某兰名下。

3. 证据及质证情况：

原告提交证据及主张：

 二原告提交《房屋变更协议书》，显示主体为二原告（甲方）、王某鹏（乙方）及王某兰（丙方），内容约定房款由甲方出全款，房屋由甲方居住，甲方为实际所有，房款及15 万元还清后房产归丙方所有，丙方只有居住权并承担赡养甲方等。二原告称该协议并非借名买房协议，是王某兰同意在其购买涉案房屋后处置给二原告。三被告不认可该协议中王某兰的签字。

 二原告提交《限价商品住房购买资格审核备案通知单》《限价商品住房预售合同联机备案表》及工商银行付款凭证，证明陈某兰申请购买涉案房屋且房屋总价款系二原告指示王某鹏支付。三被告对证据真实性认可，但认为涉案房屋系政策性保障房屋，二原告无权获得，且对王某鹏支付购房款的用途存疑。

 二原告提交居住证明，证明其自2013 年居住涉案房屋至今。

证人证言：经二原告申请，证人王某鹏出庭作证。其称自己和王某兰都符合限价商品房购房标准，2008年审核资格，2010 年选购房屋。王某兰建议二原告用其名字买房，二原告委托王某鹏公证卖房，房款由二原告出资，权利归二原告，王某兰有居住权。2011年 6 月王某兰和王某鹏一起交房款，涉案房屋房款从王某鹏卡里支付，票据在王某鹏手里，2014年王某兰因出国做房产评估拿走房本。《房屋变更协议书》内容王某鹏知道，但签字时不清楚，是王某兰单独找二原告签的字。三被告不认可证人证言。

（五）裁判结果

驳回原告王先生、林女士的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房关系的认定与法律风险

1. 协议内容的实质分析：虽然二原告主张《房屋变更协议》并非借名买房协议，而是房产处置约定，但从协议内容来看，明确注明房款由二原告出全款，房屋由二原告居住，二原告为实际所有，房款及15 万元还清后房产归王某兰所有，这一系列约定符合借名买房的特征。即一方以他人名义购买房屋，实际出资人为借名人，房屋登记在名义购房人名下，且约定了一定条件下房屋所有权的转移。在本案中，二原告虽强调其对房屋的实际所有权及王某兰的居住权等约定，但这些约定并不能改变协议实质构成借名买房关系的事实。

2. 政策性保障房的特殊性质与法律限制：涉案房屋属于限价商品住房，是政策性保障房，其设立目的是为了保障中低收入家庭住房困难。这类房屋的取得需满足一定条件的人员或家庭申请并经相关部门审批通过后方能购买。借名购买此类政策性保障房违反了相关政策、法规的规定，因为这可能导致不符合条件的人通过不正当手段获取保障房资源，损害了广大符合购房资格家庭的合法权益。根据相关法律规定及司法实践，借名人违反规定借名购买政策性保障房并登记在他人名下，要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。在本案中，二原告与王某兰之间的借名买房行为违反了保障性住房的政策规定，这是法院驳回二原告诉讼请求的重要法律依据。

（二）《房屋变更协议》的效力及证据审查

1. 协议生效要件的缺失与争议：被告辩称《房屋变更协议》中没有王某鹏的签字，故该协议没有生效。在合同法律关系中，合同的生效一般需要满足主体适格、意思表示真实、内容合法等要件。对于涉及三方的协议，各方当事人的签字确认通常是协议生效的重要形式要件之一。本案中，王某鹏作为协议的一方当事人，其未签字可能导致协议在形式上存在瑕疵，影响协议的整体效力。然而，关于协议生效与否还需综合考虑其他因素，如协议的实际履行情况、各方的真实意思表示等。

2. 证据的真实性、关联性及证明力审查：

原告提交的证据：

 二原告提交的《房屋变更协议书》，其真实性受到被告质疑，特别是王某兰的签字真实性存疑。在法律实践中，对于书面协议的签字真实性需要通过笔迹鉴定等方式进行核实，但本案中未进行相关鉴定，这使得协议的证明力受到一定影响。

 关于购房款支付的证据，虽然二原告提供了付款凭证等证明房款由其指示王某鹏支付，但被告对王某鹏支付购房款的用途提出异议，认为王某鹏在涉案房屋所在小区有类似限价房屋，对该笔款项是否专门用于购买涉案房屋存在疑问。这就涉及到证据的关联性审查，即原告提供的付款凭证与涉案房屋购买之间的直接关联需要进一步明确和证实。

 居住证明只能证明二原告在涉案房屋居住的事实，但不能直接证明其对房屋拥有所有权或基于合法有效的协议享有相关权益。

证人证言的采信问题：证人王某鹏的证言对案件事实有一定的揭示作用，但被告不认可其证言。在证人证言的采信上，法院需要综合考虑证人与当事人的关系、证言的合理性、是否与其他证据相互印证等因素。在本案中，王某鹏作为二原告的长子，与二原告存在利害关系，其证言的可信度可能会受到一定影响。同时，其证言中关于《房屋变更协议书》的签字情况等细节也存在模糊之处，未能完全消除法院对协议效力和案件事实的疑虑。

三、办案心得

（一）严谨审查合同与协议，明确法律关系性质

 判断合同性质与法律效力：根据合同条款和相关法律规定，准确判断合同的性质是借名买房合同还是其他类型的合同。在本案中，虽然二原告主张协议是房产处置约定，但从法律角度分析，其实际构成了借名买房关系。律师要依据法律原则和司法实践，向当事人解释合同性质的认定依据，让当事人清楚了解案件的法律基础。同时，要审查合同的法律效力，包括合同的生效要件是否满足、是否违反法律法规的强制性规定等。对于存在效力瑕疵的合同，要分析其对案件结果的影响，并寻找可能的应对策略。

（二）充分准备证据，应对证据质疑与审查

1. 全面收集证据：在诉讼过程中，证据是决定案件胜负的关键因素。律师要协助当事人全面收集与案件相关的各类证据，包括书面协议、付款凭证、居住证明、证人证言等。在收集证据时，要尽可能做到全面、细致，不放过任何可能对案件有帮助的线索。

2. 应对证据质疑的策略：在庭审过程中，对方当事人往往会对己方提供的证据提出质疑。律师要提前做好应对准备，针对可能出现的质疑点进行分析和研究，准备好相应的反驳理由和证据。通过有效的应对策略，增强己方证据的说服力，维护当事人的合法权益。

（三）深入研究政策法规，把握案件法律适用方向

1. 熟悉政策性保障房相关政策法规：本案涉及限价商品住房这一政策性保障房，律师要深入研究相关的政策法规，了解这类房屋的申请条件、审批程序、交易限制等规定。对于借名购买政策性保障房的法律后果，要准确掌握相关法律规定和司法实践的态度。在处理此类案件时，要依据政策法规的要求，向当事人解释其行为的合法性和可能面临的法律风险。

2. 准确适用法律解决争议：在案件审理过程中，要准确适用法律规定来解决争议焦点。在本案中，法院依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》等相关规定，认定借名购买政策性保障房的行为不符合法律规定，从而驳回了二原告的诉讼请求。律师要准确理解和运用这些法律规定，为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。在法律适用过程中，要注意法律规定的变化和更新，及时调整案件的分析思路和应对策略，确保案件的处理符合最新的法律要求。

3. 关注政策法规变化对案件的影响：房地产政策法规处于不断调整和完善的过程中，律师要密切关注政策法规的变化对类似案件的影响。对于新出台的政策法规，要及时分析其对已受理案件和未来业务的指导意义。在本案中，如果在诉讼过程中或案件审理后出台了与限价商品住房相关的新政策法规，律师要及时研究其对案件结果的潜在影响，通过持续关注政策法规的变化，为当事人提供更准确、更全面的法律服务，提高案件处理的质量和效果。

总之，在处理案件时，特别是涉及政策性保障房的案件，律师需要从合同审查、证据准备和法律适用等多个方面进行深入分析和细致工作。要以严谨的态度对待每一个案件细节，充分发挥专业知识和技能，为当事人提供有效的法律支持和解决方案。同时，要通过此类案件的处理，总结经验教训，为今后的业务提供参考和借鉴，更好地应对类似的法律纠纷。我们团队在房产纠纷领域具有丰富的经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。