房产合同律师——己方拆迁时朋友出资帮助买房，安置房屋后对方主张归其所有纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告赵某涛向本院提出诉讼请求：

1. 要求《回迁安置房买卖合同》确认的一号房屋归原告所有。

2. 诉讼费由被告承担。

（二）事实和理由

原告与被告钱某杰、孙某鹤均系朋友关系。2012年钱某杰所有的丰台区房屋被拆迁，因拆迁安置了位于北京市丰台区的回迁房，钱某杰取得安置房屋指标后称要对外出售，原告提出购买但当年不具备购房资格，于是以好友孙某鹤的名义，于2012年8月30日与钱某杰签订了《拆迁房（期房）转让协议》，房屋成交价为140万元。

合同签订后，原告如期全额向钱某杰支付了购房款，回迁房建好并交付给钱某杰入住。原告依据相关规定，就涉案房屋所有权诉至法院要求依法解决。

（三）被告辩称

1. 钱某杰辩称：

原告主体不适格，仅凭转账凭证无法证明原告与孙某鹤之间的借名买房关系，原告无权对其提起确权诉讼。

原告曾以民间借贷为由起诉要求归还140万元款项后又撤回，现就同一笔款项以不同事由起诉，存在矛盾，构成虚假诉讼，不同意原告的诉讼请求。

2. 孙某鹤辩称：不同意原告的诉讼请求，称合同是其与钱某杰之间的，即便起诉也应是自己起诉钱某杰。虽购房款是赵某涛出的，但当时是为给其改善住宿环境，且买房子时与赵某涛是男女朋友关系。

（四）法院查明

1. 拆迁安置背景：

2012年8月16日，腾退人（甲方）北京市丰台区B村村民委员会（以下简称B村委会）与被腾退人（乙方）钱某刚签订《腾退补偿安置协议书》，钱某杰系被安置人口，协议签订后共获得7套安置房屋，包含一号房屋。钱某杰自述钱某刚系其叔叔。

2017年11月1日，钱某杰就一号房屋与北京F公司签订了《回迁安置房买卖合同》，购买了上述房屋，合同约定房屋建筑面积87平方米（最终面积以房产管理部门实测为准），该房屋尚未办理所有权登记手续。

2. 协议签订及款项支付情况：

2012年8月30日，甲方（出卖人）钱某杰与乙方（买受人）孙某鹤签订《拆迁房（期房）转让协议》，约定房屋基本情况为拆迁回迁房，性质为商品房，未设定抵押，成交价格140万元，付款方式为买受人预先支付100万元，余款40万元于签订协议后一年内交付结清，协议未约定房屋坐落位置。

赵某涛于2012年8月31日至2013年8月30日期间分数笔向钱某杰转账140万元。钱某杰于2013年9月出具收条，载明收到孙某鹤购买其名下B村一套87平米回迁房购房款40万元（含8000元利息，加上2012年9月3日100万元购房款合计总房款140万元都付清），孙某鹤在收条付款人处签字，钱某杰在收款人处签字。

协议及收条原件均由孙某鹤持有。

3. 原告此前诉讼情况：2018年7月18日，赵某涛曾就同一笔款项以民间借贷纠纷为由将钱某杰诉至本院，称140万元系借孙某鹤之名购房款，钱某杰不认可，后原告撤回起诉。

（五）裁判结果

驳回原告赵某涛的诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名买房合同关系的认定关键及证据不足分析

1. 举证责任的重要性：根据民事诉讼法的相关规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。在本案中，赵某涛主张借名买房关系存在，就必须提供充分证据来证明这一法律关系的成立。然而，他在举证方面存在明显的不足，这直接影响了法院对案件事实的认定。

2. 借名买房关系的判定要素缺失：

借名约定的缺失：借名买房通常需要有明确的约定，无论是书面合同还是口头约定且有其他证据佐证。但赵某涛未能提供其与孙某鹤之间关于借名买房的明确约定，这使得借名买房关系的基础缺乏有力支撑。在实际生活中，借名买房的约定是确定双方权利义务的关键，没有约定或约定不明确容易引发纠纷且在诉讼中难以证明自己的主张。

相关手续的持有情况不利：赵某涛不持有购房协议原件、购房款收条等与房屋相关的重要手续，而这些手续均由孙某鹤持有。在法律实践中，相关凭证的持有情况往往能反映出实际的权利归属和交易关系。本案中，手续的持有情况对赵某涛不利，使其在证明自己是实际购房人方面面临困境。

其他证据不足：除了直接的借名约定和手续持有情况外，赵某涛也无法提供其他有力证据来证明借名买房关系的存在，如双方关于房屋购买和使用的沟通记录、证人证言等能够间接证明借名事实的证据。在复杂的法律关系认定中，单一证据可能不足以充分证明，需要多种证据相互印证形成完整的证据链条，但赵某涛未能提供这样的证据组合。

（二）房屋所有权处理的法律依据及本案情况

1. 未办理所有权登记的法律限制：在我国，房屋所有权的取得以登记为生效要件。对于尚未办理所有权登记手续的房屋，其所有权的归属在法律上处于不确定状态。在这种情况下，法院在处理相关纠纷时会谨慎对待所有权的认定和处理。本案中一号房屋尚未办理所有权登记手续，原告直接要求房屋归其所有，缺乏相应的法律依据和物权基础。

2. 本案具体情况的考量：结合本案的实际情况，不仅原告未能证明借名买房关系成立，而且房屋本身的物权状态不明确，在此情况下，法院无法支持原告要求确认房屋所有权归其所有的诉求。法院的判决遵循了法律规定和证据规则，确保了裁判的公正性和合法性。在处理此类涉及未登记房屋所有权的案件时，法院需要综合考虑各种因素，避免在事实不清、证据不足的情况下做出不恰当的判决，以维护法律秩序和当事人的合法权益。

三、办案心得

（一）充分准备证据，构建完整证据链条

1. 深入了解案件事实，全面收集证据：在代理此类案件时，律师首先要深入与当事人沟通，详细了解案件的来龙去脉，包括房屋购买的背景、协商过程、款项支付方式、房屋的使用情况等各个方面。对于可能涉及反驳借名买房关系的证据，要进行全面收集，不仅包括书面协议、转账记录等直接证据，还应关注双方的聊天记录、证人证言等间接证据。

2. 审查证据的有效性和关联性：收集到证据后，律师需要对证据的有效性和关联性进行严格审查。对于书面证据，要核实其真实性、完整性和合法性；对于口头证据或证人证言，要评估其可信度和证明力。在本案中，赵某涛提供的转账凭证虽然能够证明款项的支付，但仅这一项证据不足以证明借名买房关系这是其败诉的重要原因。

（二）准确把握法律规定，制定合理诉讼策略

1. 深入研究相关法律规定：借名买房纠纷涉及到多个法律领域，包括合同法、物权法、民事诉讼法等。律师要深入研究这些相关法律规定，准确把握借名买房合同的法律效力、房屋所有权的认定标准以及诉讼程序中的举证责任等关键问题。如果证据不足，应考虑通过其他方式补充证据或调整诉讼策略。

2. 根据案件情况制定诉讼策略：在准确把握法律规定的基础上，律师要根据案件的具体情况制定合理的诉讼策略。对于证据充分、法律关系明确的案件，可以坚定地主张当事人的权利，积极推进诉讼进程；对于证据存在瑕疵或法律关系较为复杂的案件，要谨慎选择诉讼请求和辩论要点，避免因诉讼策略不当导致败诉。

3. 关注法律动态和案例更新：法律是不断发展和变化的，律师要关注相关法律领域的动态和最新案例，及时了解法律规定的更新和司法实践的变化趋势。在借名买房纠纷领域，随着房地产市场的发展和法律政策的调整，相关的法律规定和裁判标准也可能会有所变化。律师要及时掌握这些信息，以便在代理案件时能够运用最新的法律观点和裁判思路为当事人提供优质的法律服务。

（三）注重庭审技巧，有效表达观点

1. 清晰陈述案件事实和法律依据：在庭审过程中，律师要通过清晰、有条理的陈述，向法官呈现案件的事实真相和法律依据。对于复杂的案件事实，要进行梳理和简化，突出重点和关键问题，使法官能够快速理解案件的核心要点。在陈述法律依据时，要准确引用相关法律法规条文，并结合案件事实进行合理的解释和论证。同时，要针对对方的答辩意见进行有针对性的回应，指出对方观点中的漏洞和不合理之处。

2. 运用证据进行质证和辩论：庭审中的质证和辩论环节是律师展示专业能力和维护当事人权益的重要时刻。律师要善于运用证据进行质证，对对方提供的证据提出合理的质疑和反驳，同时充分展示己方证据的真实性、关联性和合法性，以证明当事人的主张。在辩论过程中，要围绕案件的争议焦点，运用证据和法律依据进行有力的论证，逻辑清晰、观点明确。

3. 与法官保持良好沟通，及时回应法官关切：在庭审过程中，律师要与法官保持良好的沟通，认真听取法官的提问和意见，及时回应法官的关切。对于法官提出的关于案件事实和法律适用的问题，要给予准确、清晰的回答，并提供相关的法律依据和证据支持。同时，要尊重法官的审判权和中立地位，以专业、客观的态度参与庭审，赢得法官的信任和尊重。通过与法官的良好沟通，律师可以更好地了解法官的审判思路和关注点，及时调整自己的诉讼策略和辩论观点，提高庭审的效果和胜诉的几率。

总之，在处理案件时，律师需要从证据收集、法律研究和庭审技巧等多个方面入手，全面、细致地开展工作，以提高胜诉的可能性，切实维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特的特点和难点，需要律师凭借经验和专业知识进行深入分析和精准应对。我们团队在处理房产纠纷方面具有丰富的实践经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。