北京房产律师——出资购买亲属宅基地后对方主张为借住关系，起诉撤销买卖合同纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告孙某亮向本院提出诉讼请求：

1. 撤销孙某亮与孙某丹于2019年3月10日签订的农村房屋买卖合同。

2. 案件受理费由被告孙某丹承担。

（二）事实与理由

1. 当事人关系及合同签订情况：孙某亮与孙某丹系兄妹关系。2019年3月10日，孙某亮在未经配偶同意且未考察市场价的情况下，与孙某丹签订农村房屋买卖合同，约定孙某亮将土地使用者登记为自己的位于北京市顺义区 M号宅院（以下简称涉诉宅院）内北正房四间、东厢房两间以 3万元价格出售给孙某丹。

2. 合同履行及背景情况：合同签订后孙某丹至今未给付 3万元购房款。2004 年起孙某丹因离婚后无房居住，便在涉诉宅院居住至今，孙某亮在 B号宅院居住，该宅院登记在孙某亮父亲名下，1998 年进行分家分给孙某亮。2019年孙某亮想通过法院确权方式将 M 号宅院确权给自己，因需其他继承人配合并提供证件，孙某亮找到孙某丹，孙某丹提出配合条件是签订涉诉合同，孙某亮答应签订但双方未实际交易，且确权案件调解时孙某丹未参加并反悔。孙某亮认为若孙某丹配合确权则涉诉宅院可卖给她，否则不认可买卖关系。涉诉宅院内房屋由孙某亮和配偶于1984 年建造，孙某亮认为宅院价值远超 3 万元，合同显失公平，故诉至法院要求撤销。

（三）被告辩称

被告孙某丹辩称：不同意孙某亮的诉讼请求。1998年 8 月自己离婚后，户口在北京市顺义区 M号（前夫的房），离婚后便在 M 号宅院居住。1998年孙某亮在 M 号建房时从自己这拿了 3万元，1999 年孙某亮让自己去涉诉宅院居住至今。2004年孙某亮说将涉诉宅院转让给自己，3 万元当作买房款，双方签订了农村房屋买卖合同。2019年 3 月 4日，孙某亮找自己要身份证、户口本，自己要求重新签订农村房屋买卖合同并答应配合孙某亮的确权案子，也实际配合了，至于确权未办成不清楚原因。

合同是经双方和村委会工作人员签名盖章见证的，孙某亮的配偶知情。自己在涉诉宅院居住多年，孙某亮未提出异议，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》也在自己手里。2019年 11 月10 日自己与拆迁公司签订了拆迁协议，涉诉宅院内房屋是父母建造，分家分给孙某亮的。

（四）法院查明

1. 涉诉宅院基本情况：涉诉宅院位于北京市顺义区 W村，登记土地使用者为孙某亮。

2. 合同签订及相关情况：2019年 3 月10 日，孙某亮与孙某丹就涉诉宅院签订农村房屋买卖合同，内容明确了买卖关系、宅院情况、价款及相关约定，合同上有“顺义区 W村村民委员会”印章。庭审中双方认可合同真实性，孙某丹称合同原件被拆迁公司收回。

3. 关于2004 年是否出售宅院的争议：庭审中双方就涉诉宅院孙某亮是否于2004 年就出售与孙某丹存在分歧。孙某亮主张未出售，只是让孙某丹居住；孙某丹主张2004 年 10 月 7日双方签订过《转让协议》，并提交复印件，内容为孙某亮将涉诉宅院转让给钱某丹，孙某亮称该复印件无法核实且无买卖对价，不认可买卖事实，但认可房屋一直由孙某丹居住。

4. 孙某丹户籍情况：孙某丹户籍地址为北京市顺义区 M号，所属社区为××镇派出所 W 村委会，户类型为农业家庭户。

（五）裁判结果

驳回原告孙某亮的全部诉讼请求。

二、案件分析

（一）合同主体资格及效力的关键判断因素

1. 宅基地使用权与集体经济组织成员身份的关联：宅基地使用权具有特殊性，它是农村集体经济组织成员享有的权利，与成员的特定身份紧密相连。在本案中，孙某丹作为涉诉农村集体经济组织成员，具备购买涉诉集体土地上房屋的主体资格。这是判断合同效力的重要前提之一，法律对宅基地使用权的流转有明确规定，限制非本集体经济组织成员取得，而孙某丹的身份符合相关规定，为合同的有效性提供了一定基础。

2. 合同签订的背景及连贯性：孙某丹主张2004 年双方就有关于涉诉宅院的交易意向并签订过《转让协议》，虽孙某亮对该协议复印件提出质疑，但孙某丹长期在涉诉宅院居住且孙某亮未充分反驳其居住的合理性，这使得2019 年在涉诉宅院面临拆迁背景下双方再次签订农村房屋买卖合同具有一定的连贯性和合理性。法院在判断合同效力时，会综合考虑合同签订的前后背景及当事人的实际行为，若存在合理的交易脉络和实际履行情况，会对合同效力的认定产生影响。

3. 合同的形式要件与见证：2019年签订的农村房屋买卖合同有双方及村委会工作人员的签名和盖章见证，虽然合同原件被拆迁公司收回，但合同的形式要件在一定程度上增强了其可信度。在农村房屋交易中，村委会的见证往往具有一定的公信力，表明合同签订是在一定的公开和认可的情况下进行的，这也为合同的有效性提供了一定的支持。

（二）显失公平主张的审查与认定

1. 孙某亮的显失公平主张依据：孙某亮以未经配偶同意、未考察市场价以及宅院价值远超 3万元为由，主张合同显失公平。然而，在法律实践中，显失公平的认定需要严格的条件和充分的证据支持。仅仅以主观认为价格不合理并不足以构成显失公平的充分依据，还需要提供市场价格评估等客观证据来证明合同价格与实际价值之间的巨大差距确实达到了显失公平的程度。

2. 证据不足对显失公平主张的影响：孙某亮在本案中未提供充分证据来证明合同显失公平，对于宅院的实际价值未进行有效评估和举证，也未能证明其未经配偶同意对合同效力产生实质性影响。而孙某丹提供了一定的合同签订背景和实际居住情况等证据，相比之下，孙某亮的显失公平主张缺乏有力的证据支撑，难以得到法院的认可。

三、办案心得

（一）深入了解案件背景及交易细节

1. 全面掌握当事人关系和历史渊源：在本案中，律师需要详细了解孙某亮与孙某丹的兄妹关系以及家庭内部的财产分配、居住情况等历史背景。例如，1998年的分家情况、孙某丹离婚后的居住状况等，这些因素对于理解双方的行为动机和合同签订的背景具有重要意义。通过与当事人的深入沟通和调查，梳理出清晰的时间线和事件脉络，为案件分析和诉讼策略制定提供坚实的基础。

2. 细致审查合同签订及履行过程：对于合同的签订时间、条款内容、履行情况等细节要进行仔细审查。在本案中，2004年是否存在交易以及 2019年合同的签订背景和目的是关键问题。律师要协助当事人回忆和收集相关证据，如是否有证人能证明当时的协商情况、款项往来的记录等。同时，对于合同的形式要件，如村委会的见证情况，要进行核实和分析其在法律上的意义和效力。

（二）准确把握法律规定和证据规则

1. 宅基地相关法律规定的运用：熟悉宅基地使用权的法律规定是办理此类案件的关键。律师要准确理解农村集体经济组织成员资格对宅基地房屋买卖的影响，以及相关法律法规对合同效力的具体规定。在本案中，依据法律规定明确孙某丹的主体资格符合要求，为论证合同有效性提供了法律依据。同时，要关注法律对合同形式、内容等方面的要求，确保合同在法律框架内具有合法性。

2. 证据规则的严格遵循：在诉讼中，证据是决定胜负的关键因素。律师要指导当事人收集和整理对自己有利的证据，并对对方提供的证据进行严格审查和质证。对于孙某丹提供的《转让协议》复印件，虽然孙某亮提出质疑，但律师要根据证据规则，分析其能否与其他证据相互印证，形成一定的证据链条。在法庭上，要善于运用证据规则，清晰地阐述证据与案件事实和法律适用的关系，使法官能够认可并采信己方的证据。

（三）合理构建诉讼策略和辩论思路

1. 明确诉讼目标和核心论点：根据案件事实和法律规定，确定合理的诉讼目标。在本案中，孙某丹作为被告，其诉讼目标是维护合同的有效性，核心论点在于自己的购买主体资格合法以及合同签订的合理性和连贯性。律师要围绕这一核心论点，组织证据和法律依据，进行有针对性的辩论。

2. 针对对方主张的有力反驳：对于孙某亮提出的撤销合同的理由，如未经配偶同意、显失公平等，律师要进行有力的反驳。指出未经配偶同意并不必然导致合同无效，且孙某亮未提供充分证据证明其对合同效力的影响。对于显失公平的主张，要从证据不足和法律规定的角度进行驳斥，强调合同价格的合理性需要综合考虑多种因素，不能仅凭孙某亮的主观判断。同时，通过展示孙某丹的居住事实、合同签订背景等证据，进一步强化己方的观点，使法官能够全面、客观地看待案件争议焦点，做出公正的判决。

总之，在处理此类农村房屋买卖合同纠纷案件时，律师需要深入了解案件背景和交易细节，准确把握法律规定和证据规则，合理构建诉讼策略，以切实维护当事人的合法权益。每个案件都有其独特的法律要点和事实情况，需要律师凭借专业知识和经验进行细致分析和精准应对。我们团队在处理房产纠纷方面具有丰富的实践经验，若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。