签署以房抵债后，欠债人无钱可还，我方起诉索要房屋

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告林某娟、钱某英向本院提出诉讼请求：

1. 赵某强、赵某华将位于北京市大兴区 H 号房屋及院落交付给林某娟；

2. 诉讼费由赵某强、赵某华承担。

事实与理由：2012 年，赵某强因资金短缺，使用钱某英位于北京市大兴区一号房屋向某银行办理了抵押贷款，贷款金额为 208 万元。贷款期限届满后，赵某强为偿还上述借款，以钱某英的名义及房产作抵押在多家贷款机构申请贷款。2017 年 1 月，赵某强以钱某英的名义与 S 公司签订了借款合同，借款 155 万元，并将钱某英的一号房屋作为抵押担保。后赵某强资金困难，导致上述借款严重逾期。2018 年 7 月 3 日，林某娟、钱某英与赵某强、赵某华签订协议，约定由钱某英代赵某强偿还 S 公司的贷款本金、利息及违约金 1843337.5 元，赵某强将自己所有的位于北京市大兴区 H 号院的房产抵偿给钱某英，双方还约定抵偿房产的受让人为林某娟。协议签订后，林某娟、钱某英如约履行了义务，归还了上述逾期贷款本金、利息及违约金，但赵某强、赵某华拒绝按约定交付涉案房屋。

二、被告辩称

赵某强、赵某华辩称，不同意林某娟、钱某英的诉讼请求。

1. 双方签订的协议书应确认为无效。协议书的签订并非赵某强、赵某华出卖涉案房屋的真实意思表示，赵某强与赵某华已于 2015 年 9 月 25 日离婚，故与赵某华无关。林某娟在本村已拥有一宗宅基地，钱某英并非本村村民，没有权利购买农村房屋，赵某强、赵某华已无其他宅基地或房产。赵某强多次与钱某英及其配偶协商还款事宜均被拒绝，林某娟、钱某英恶意致使协议书条件成就，目的即将涉案房屋据为己有。

2. 协议书存在显失公平情形，属于应予撤销的合同，涉案房屋的实际价值远远高于赵某强通过钱某英房产抵押获得的 155 万元贷款。赵某强签订的是空白合同，内容是林某娟、钱某英后填写的，签字和 180万元都是后补的，故赵某强不予认可。

三、法院查明

2018 年 7 月 3 日，林某娟（甲方）与赵某强、赵某华（乙方）、钱某英（丙方）签订协议书，约定：鉴于：1.2012 年，乙方因资金短缺，使用丙方一号房屋向某银行做抵押贷款 208 万元，并依法办理了抵押登记，上述借款全部由乙方使用。2. 上述借款期限届满后，乙方未能按照借款合同约定偿还。为了偿还借款，乙方多次以丙方名义向相关借款机构申请借款，并用丙方上述房产提供抵押担保。2017 年，乙方以丙方名义与 S 公司签订了借款合同，借款本金 155 万元，乙方用丙方上述房产向 S 公司提供了抵押担保。本协议签订时，上述借款还款期限已经届满，且已经逾期半年有余。丙方随时面临被诉及抵押房产被强制执行风险。3. 位于大兴区 H 号的房屋[北房（正房）七间，面积 230.4 平方米；东西厢房六间，面积约 100 平方米；宅基地南北长 32 米、东西宽 28 米（详见抵债房屋基本情况确认表）]为乙方于 1990 年 5 月投资建造，所有权人为乙方。4. 甲方系丙方母亲，本协议中约定的丙方权利，丙方指定甲方行使，乙方对此表示同意。

为此，本协议各方经充分协商，就丙方代乙方偿还 S 公司借款后的相关事宜达成本协议，以便共同遵守。一、协议事项：本协议签订时，因乙方未能偿还 S 公司借款。乙方同意，本协议签订后，为避免丙方抵押房产被强制拍卖，丙方代乙方偿还完毕S 公司相应借款后，乙方用涉案房屋抵偿给丙方，用于偿还欠付丙方的债务。丙方指定甲方为房产受让人。丙方代乙方偿还完毕 S 公司借款后，丙方对乙方所享有的债权即转让给甲方。二、债务数额：截止至本协议签订时，乙方拖欠 S 公司借款本金、利息、违约金共计 1843337.5 元，最终以 S 公司的还款通知为准。三、交付：按照本协议约定，丙方代乙方偿还完毕 S 公司借款后，丙方即可持相关偿还借款资料要求乙方将涉案房屋交付甲方，双方办理交接手续。四、乙方承诺：1. 乙方承诺对本协议约定房产拥有完全的所有权，本协议签订时，该房产无任何他项权利。2.本协议签订后，乙方不再对涉案房屋做任何处置，否则丙方、甲方有权以涉嫌刑事犯罪（诈骗）为由向公安机关报案。3. 丙方按照 S 公司的要求偿还完毕借款后，即视为甲方已经支付完毕涉案房屋的转让款。按照本协议约定，该房产即归甲方所有。若相关政府部门统一的话，乙方应协助甲方办理相应房产登记手续。五、回赎：本协议签订后三个月内，若乙方能够将丙方代其偿还的 S 公司借款（包括本金、利息及违约金）全部偿还丙方或甲方，甲方可将本协议约定抵偿借款的涉案房屋归还乙方，但乙方需向甲方支付应还款的 1.5%/月的利息。该协议另附抵押房屋基本情况确认表，记载了涉案房屋的情况，并有赵某强的签字和指印。

2018 年 7 月 9 日，钱某英向 S 公司转账1556587.5 元，于 2018 年 7 月 11 日向 S 公司转账 286750元。赵某强、赵某华认可钱某英代其向 S 公司还款 155 万元借款的事实，认为利息及违约金系钱某英恶意导致，故对利息及违约金不予认可，但未提交相应的证据予以证实。

另查，贷款人 S 公司与借款人钱某英、林某涛签订借款合同，约定借款金额为 1550000 元，借款期限为 6 个月，年利率 10.2%，月利率 0.85%，担保人钱某英，担保方式抵押担保。抵押权人 S 公司与抵押人钱某英、林某涛还签订抵押合同，约定借款合同，抵押物为一号房屋。赵某强、赵某华认可上述借款合同及抵押合同系钱某英、林某涛代其向 S 公司进行的抵押借款。

涉案房屋于 1997 年 12 月取得集体土地宅基地使用证。赵某强与赵某华于 1979 年 12 月 18 日登记结婚，于2015 年 9 月 25 日在北京市大兴区民政局登记离婚，双方签订的离婚协议书约定双方无债权债务，未对涉案房屋的分割进行约定。

四、法院判决

于本判决生效后三十日内，赵某强、赵某华将位于北京市大兴区 H 号院落的房屋全部腾空并交付给林某娟。

五、案件分析

1. 争议焦点：

双方签订的房屋协议性质的认定，是民间借贷的担保还是债务履行方式的变更（以房抵债），以及赵某强、赵某华应否基于双方之间的协议书履行交付义务。

2. 法律适用分析：

根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第二十五条规定，当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定以房抵债，一般应认定为基础借贷债权的担保，系民间借贷法律关系；当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。

本案中，赵某强、赵某华使用钱某英的名义并用其一号房屋抵押担保向金融机构借款，在逾期不能偿还的情况下，由钱某英代为偿还借款，而赵某强、赵某华则用其所有的涉案房屋抵偿给钱某英。双方签订涉案房屋的协议书明显属于以房抵债，并非民间借贷合同的担保。

此外，林某娟系涉案农村宅基地上房屋所在集体经济组织成员，其与赵某强、赵某华之间的农村房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效合同。

六、办案心得

1. 准确把握法律关系：在本案中，律师准确地分析了双方签订的房屋协议的性质，确定其属于债务履行方式的变更而非民间借贷的担保。通过对相关法律规定的深入研究和准确适用，为当事人的诉讼请求提供了坚实的法律依据。

2. 证据的收集与运用：律师收集了双方签订的协议书、借款合同、抵押合同、还款转账记录等证据，充分证明了借款及以房抵债的事实过程。这些证据的运用，使得法院能够清晰地了解案件的全貌，从而支持了当事人的诉讼请求。

3. 关注合同效力：律师对农村房屋买卖合同的效力进行了深入分析，确认林某娟作为涉案农村宅基地上房屋所在集体经济组织成员，该合同符合法律规定应为有效合同。在处理类似案件时，律师应关注合同的效力问题，确保当事人的权益得到合法保护。

总之，在处理涉及以房抵债的农村房屋买卖合同纠纷案件中，律师需要准确把握法律关系、充分收集和运用证据、关注合同效力，以维护当事人的合法权益。