夫妻共有房屋被丈夫擅自出售，妻子起诉得胜，法院判合同无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某芳向本院提出诉讼请求：

1. 确认周某奇与赵某佳、齐某君所签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”无效；

2. 齐某君将坐落于大兴区一号的房屋（以下简称一号楼房）过户至孙某芳名下。

事实和理由：孙某芳与周某奇原系夫妻关系；赵某佳与齐某君系夫妻关系。2019年 3 月 5日，周某奇与赵某佳（暂代）签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”，将一号楼房卖与对方，后该房屋过户至齐某君名下。一号楼房系孙某芳与周某奇婚姻关系存续期间拆迁所得，应属夫妻共同财产，孙某芳一直在该房屋内居住至今。该买卖合同签订时间正值孙某芳与周某奇进行离婚诉讼期间。2019年 3 月15 日，法院作出判决书，判决孙某芳与周某奇离婚，但未就房产等夫妻共同财产进行分割。离婚判决生效后，孙某芳起诉周某奇进行离婚后财产分割，庭审中周某奇向孙某芳出示了上述房屋买卖合同，并且在这期间赵某佳、齐某君曾在一号楼房的门上张贴不动产登记证书复印件并留存电话，要求孙某芳搬离，孙某芳方知周某奇在未经其同意的情况下私自处分了一号楼房。孙某芳认为周某奇与赵某佳、齐某君之间恶意串通签订房屋买卖合同并过户，严重侵害了其利益，故诉至法院。

二、被告辩称

1. 周某奇辩称：

不同意孙某芳的诉讼请求。

周某奇与赵某佳、齐某君间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反国家相关强制性法律规定。

房屋交易价格合理，当时房地产市场低迷，且合同中有关于违约赔偿差价的约定。

周某奇与赵某佳、齐某君已办理完毕房屋过户手续。

房屋买卖双方委托了专业中介公司，售房前周某奇已将售房情况告知孙某芳，且孙某芳对售房一事知情。

2. 赵某佳、齐某君共同辩称：

赵某佳、齐某君夫妻作为第三人，不知道周某奇无权处分。双方通过中介公司进行交易，不动产权证上记载为“单独所有”，且合同中有周某奇的保证条款。

赵某佳、齐某君以合理价格受让涉案房产。合同约定的成交价合理，考虑到税费等因素，价格系合法合理的，且已支付全部购房款。

涉案房屋已办理房屋产权变更转移登记手续，齐某君为房屋所有权人。

假设周某奇未经孙某芳同意出售夫妻共同共有的房屋，赵某佳、齐某君作为善意第三人，支付了合理对价并办理了产权登记手续，法院不应支持孙某芳追回该房屋的主张。

三、法院查明

赵某佳、齐某君系夫妻关系；周某奇、孙某芳原系夫妻关系。林某芳、周某奇于1986 年 5 月26 日登记结婚，后因矛盾产生离婚诉讼。

一号楼房系回迁安置房，2009年 11 月30 日，周某奇与拆迁人签订“拆迁安置购房协议”购买该房屋。2019年 2 月 2日，一号楼房登记至周某奇名下，共有情况为单独所有。2019年 4 月24 日，一号楼房的不动产所有权转移登记至齐某君名下。

2019 年 3月 5 日，周某奇与赵某佳（注明“暂代”）、中介公司签订“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”及“补充协议”，约定一号楼房成交价格为2200000 元等内容。但在当地房屋主管部门备案的房屋买卖合同系周某奇与齐某君在2019 年 4 月24 日所签订，成交价格为1060000 元。

双方当事人对于房屋买卖合同所约定卖房款2200000 元是否实际给付及买房人的看房过程持有异议。

四、法院判决

1. 确认周某奇与赵某佳、齐某君就一号房屋（现登记在齐某君名下）所订立房屋买卖合同无效；

2. 赵某佳、齐某君于本判决生效后十五日内配合孙某芳将登记在齐某君名下的“大兴区一号”房屋转移登记至周某奇名下；

3. 驳回孙某芳的其他诉讼请求。

五、案件分析

1. 夫妻共同财产的认定：

一号楼房系在孙某芳、周某奇婚姻关系存续期间签订“拆迁安置购房协议”、交付房屋并颁发不动产权证书，应认定为夫妻共同财产。

2. 恶意串通的审查：

从出卖人配偶是否知情角度看，孙某芳在离婚诉讼及后续财产纠纷诉讼中才发现房屋已过户，显然不知情。

从出卖人出卖房屋时是否善意的角度看，周某奇明知房屋系夫妻共同财产，却在离婚诉讼期间隐瞒事实并积极出卖房屋，具有明显恶意。

从房屋买卖合同所约定价款角度看，成交价格明显低于区域房屋正常交易价格。

从出卖人是否实际支付购房款的角度看，赵某佳、齐某君未完成举证责任，周某奇的证据也不足，购房款支付存疑。

从买受人是否查看所购房屋的角度看，现房销售且购房款包含室内装修价值的情况下不查看房屋不合理。

从买受人是否知道周某奇系已婚及一号楼房存在共有人的角度看，根据一般生活经验，难以认定买受人善意。

从法律适用角度看，虽有司法解释规定第三人善意购买等情形下另一方主张追回房屋法院不予支持，但未排除“恶意串通”时合同无效之情形。

六、办案心得

1. 细致的证据收集：在本案中，孙某芳提交了中介地产的网页打印信息等证据，以证明房屋交易价格远远低于市场价格。同时，通过梳理离婚诉讼过程中的相关事实，进一步证明自己对周某奇出卖房屋不知情。在处理类似案件时，律师应指导当事人全面收集证据，包括房屋交易价格、出卖人及买受人的行为表现等方面的证据，以证明恶意串通的存在。

2. 准确的法律适用：律师准确把握了关于恶意串通行为无效以及夫妻共同财产处分的法律规定。在本案中，依据法律规定，明确了买卖双方恶意串通，损害房屋共有人利益的合同应属无效。同时，对于法律适用中的争议点，如第三人善意购买的情形，进行了深入分析，指出未排除“恶意串通”时合同无效的情况，为当事人的诉讼请求提供了坚实的法律依据。

3. 逻辑严密的论证：在诉讼过程中，律师运用逻辑推理和日常生活经验法则，全面审查双方当事人的陈述及所提交证据材料。从多个角度分析周某奇与赵某佳、齐某君之间的交易行为，如出卖人配偶是否知情、出卖人是否善意、房屋价款是否合理、购房款是否实际支付、买受人是否查看房屋以及买受人是否知道房屋存在共有人等方面，进行了严密的论证，使法院对恶意串通事实的证明达到了排除合理怀疑的证明标准。

总之，在处理涉及夫妻共同财产处分及恶意串通的案件中，律师需要细致收集证据、准确适用法律、进行严密论证，以维护当事人的合法权益。同时，对于复杂的法律关系和交易行为，应进行深入分析和综合判断。