房产登记人去世后部分继承人占有房屋其他继承人起诉强制分割纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某兰、孙某洁、孙某莉向本院提出诉讼请求：

1. 请求对北京市丰台区 S号房屋依法进行分割，房屋归原告孙某洁所有，孙某洁依法给付孙某兰、孙某莉、孙某辉房屋折价款，孙某兰、孙某莉、孙某辉配合孙某洁办理该房屋的所有权变更登记手续；

2. 孙某辉立即腾退北京市丰台区 S号房屋；

3. 本案的诉讼费用由孙某辉负担。

事实与理由：根据之前判决书判定，坐落于北京市丰台区 S号房屋由孙某兰、孙某洁、孙某莉及孙某辉按份共有，四人各占该房屋四分之一份额。该房屋被孙某辉长期占有出租获益。原告与其协商该房产分割事宜，但其置之不理。故诉至法院。

二、被告辩称

被告孙某辉辩称，不同意原告的全部诉讼请求。北京市丰台区 S号房屋并非张某英的遗产。产权单位在向职工出售房屋时自始至终也没有将该房屋依房改优惠价卖给本厂职工张某英。事实是在张某英死亡后产权单位就提高涉案房屋的售价至实际价即18078 元卖给家属孙某慧。同时产权单位还强调只能以张某英的名义购买（也就是平常所说的借名买房）或委托并实施了。产权单位指令借死人张某英之名将房屋卖给了孙某慧。

现又查明产权单位做假给已经死亡数月的张某英伪做了一个虚假的没人付购房款的9921 元的房屋买卖合同。送至丰台国土资源分局给没有买房的死人张某英办下了房屋所有权证，侵害了真正购房人孙某慧的合法权益，依法自始无效应予以撤销。强烈要求法院查明事实撤销死人张某英名下的非法取得的房屋所有权证，给购买的房屋的孙某慧办理房屋所有权证。

三、法院查明情况

北京市丰台区 S号房屋（下称 S 号房屋）登记在本案原被告之姐妹张某英名下。孙某兰、孙某洁、孙某莉以继承纠纷为由将孙某辉诉至本院，要求继承张某英名下的 S号房屋。经审理后，本院判决该房屋由孙某兰、孙某洁、孙某莉、孙某辉按份共有，四人各占四分之一份额。孙某辉因不服判决提出上诉，二审判决：驳回上诉，维持原判。

另查，针对 S号房屋，案外人孙某慧曾以所有权确认纠纷为由，将孙某丹、孙某莉、孙某辉、孙某兰、孙某洁、第三人北京 T公司诉至本院，主张因张某英未婚，孙某辉将女儿孙某慧过继给了张某英，后1993 年 7 月13 日，孙某慧以张某英名义与北京单位签订《房屋买卖合同》并依约缴纳了购房款18078 元及维修基金 623 元。1997年 8 月16 日，孙某慧取得房产证，登记所有人为张某英。几十年来，该房屋始终由孙某慧居住使用。诉至法院请求依法确认 S号房屋归孙某慧所有。经审理后，本院判决驳回了孙某慧的诉讼请求。孙某慧不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出判决书，认为本案部分事实尚需进一步查清，故撤销北京市丰台区人民法院一审判决书，发回北京市丰台区人民法院重审。后经审理，本院判决驳回孙某慧的诉讼请求。孙某慧、孙某辉不服该判决，提起上诉。2017年 6 月北京市第二中级人民法院作出判决书，判决驳回上诉，维持原判。孙某慧、孙某辉不服该判决，申请再审。北京市高级人民法院作出裁定书，裁定驳回孙某慧、孙某辉的再审申请。

庭审中，因当事人各方无法就涉案 S号房屋价值达成一致意见，孙某兰、孙某洁、孙某莉申请对该房屋的市场价值进行评估。S 号房屋由孙某辉居住使用，经通知，孙某辉不配合评估，致使评估公司无法进入 S号房屋内进行勘察，该公司对该房屋装修按照一般装修标准进行评估，经评估 S号房屋价值为 236.70 万元。孙某辉主张自己不认为 S号房屋是张某英遗产，亦从未同意对该房屋进行评估，且经咨询，S 号房屋价值至少应为260 万元。

四、裁判结果

1. 位于北京市丰台区 S号房屋归孙某洁所有，孙某莉、孙某兰、孙某辉于本判决生效之日起十五日内配合孙某洁办理该房屋的所有权变更登记手续；

2. 孙某洁于本判决生效之日起十五日内给付孙某莉、孙某兰、孙某辉上述房屋折价款各591750 元；

3. 孙某辉于收到北京市丰台区 S号房屋折价款后十五日内将该房屋腾退给孙某洁；

4. 驳回原被告的其他诉讼请求。

五、案件分析

1. 共有物的分割：

不动产可以由两个以上个人共有，按份共有人可以随时请求分割共有物。涉案房屋为原、被告按份共有财产，实物难以分割，孙某洁主张房屋归其所有，由其给付其他按份共有人相应折价款，其他按份共有人协助办理过户手续，符合法律规定。

孙某辉不同意分割，于法无据。法院参照评估报告确定的房屋价值及共有份额，确认给付折价款的数额。

2. 房屋腾退的合理性：

孙某辉现在该房屋内居住，其应在收到房屋折价款后将房屋腾退给孙某洁。这是基于共有物分割后的合理安排，确保各方的权益得到平衡。

六、办案心得

1. 明确法律依据：在处理共有物分割纠纷案件中，律师需要明确相关法律规定，为当事人的诉求提供坚实的法律依据。本案中，依据不动产共有及按份共有人有权请求分割共有物的法律规定，原告的诉求具有合法性。律师在处理类似案件时，要准确把握法律条文，为当事人争取合法权益。

2. 证据的收集与运用：虽然本案中主要依据之前的判决书和评估报告进行判决，但在整个诉讼过程中，律师仍需收集和运用相关证据来支持当事人的主张。例如，证明房屋共有关系的证据、房屋价值的参考依据等。在处理类似案件时，律师要全面收集证据，提高诉讼的胜算。

3. 合理的诉讼策略：在本案中，原告提出了明确的诉讼请求，即房屋归孙某洁所有，孙某洁给付折价款，其他共有人配合办理过户手续并要求孙某辉腾退房屋。这一诉讼策略既考虑了共有物的分割方式，又解决了实际居住问题，具有合理性。律师在处理类似案件时，要根据当事人的实际情况和诉求，制定合理的诉讼策略。

总之，在处理房屋分割纠纷案件时，律师需要明确法律依据，收集和运用证据，制定合理的诉讼策略，与当事人保持良好的沟通与协调，为当事人提供专业、全面的法律服务，以维护当事人的合法权益。