子女名下房屋购买时由父母出资房屋所有权归属纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告秦某丽、孙某贤向本院提出诉讼请求：

1. 请求依法确认二原告与被告孙某鹏2002 年 9 月19 日签订的协议书合法有效；

2. 请求判令孙某鹏配合二原告办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，将该房屋过户至二原告名下。

事实和理由：二原告系夫妻关系，孙某鹏系二原告之子。2002年 3 月，秦某丽承租的单位简易楼拆迁，获得相应的拆迁款和申购一套经济适用房的指标，补贴面积标准为120 平方米，最高总价标准在 48 万元以内。二原告欲购买位于北京市朝阳区一号的房屋（简称诉争房屋）。但由于二原告年龄过大，不能申请银行贷款，故与孙某鹏协商，约定以其名义购买诉争房屋，并申请银行贷款。后二原告以孙某鹏的名义与北京 M公司签订购房合同，房屋价款为463752 元。二原告支付了263752 元购房款，剩余 20 万元以孙某鹏名义申请银行贷款。

二原告与孙某鹏约定，二原告为该房屋的真实产权人，该房屋的所有权和使用权都归二原告所有，孙某鹏不得在未征得二原告同意的基础上擅自出租、出售该房屋，该房屋的购房款由二原告承担。现诉争房屋的银行贷款已经提前还清，该房屋产权证已经发放，二原告多次找孙某鹏协商办理过户事宜，但其均以各种理由推脱。

吴某雪在2005 年与孙某鹏结婚，在二人婚姻存续期间，孙某鹏和吴某雪办理了公证，约定将孙某鹏名下的所有财产都归吴某雪所有。但诉争房屋是二原告的唯一住房，二原告的全部积蓄也都用来购买诉争房屋。二原告无奈诉至法院，依法维护自己的合法权益。

二、被告辩称

被告孙某鹏辩称：诉争房屋不是我故意不办理过户，而是因为现在北京市办理房屋过户的费用比较高，而我父母只有我一个孩子，我认为这个房屋就是我的。认可二原告所说购买诉争房屋的出资情况。2002年我父母楼房拆迁，获得经济适用房购房指标，我 2002年 8 月大学毕业，当时就用我的名义购买的诉争房屋，钱都是我父母出的，贷款是在2009 年还清的，期间我还过一两期的贷款。2009 年还贷款的时候还剩18 万多，当时因为我和吴某雪要买另外一套房屋，所以二原告给了我们23 万元，把这个贷款还清了，以便我们继续办理贷款。

被告吴某雪述称：不同意二原告的诉讼请求。二原告所说的借名买房我方不认可，现在我方是诉争房屋的实际产权人，我方与二原告无合同和借贷的法律关系。如果存在二原告所说的借名买房关系，也是二原告和孙某鹏串通损害我方合法权益。即使借名的协议成立，二原告的起诉也超过了诉讼时效。即使协议书真实有效，二原告也不能依据该协议书的约定确定诉争房屋所有权的归属。

三、法院查明情况

二原告系夫妻关系，孙某鹏系二人婚生子。孙某鹏与吴某雪于2005 年 2 月 1日登记结婚，后因感情不和于 2018年 1 月20 日经本院判决离婚。

位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称诉争房屋）于2006 年 6 月 1日登记至孙某鹏名下，该房屋系经济适用住房。2003 年 6月 30 日，孙某鹏与北京 M公司签订《商品房买卖合同》，购买了诉争房屋，合同约定房屋建筑面积122.8 平方米，价款金额466640 元，其中首付96640 元。后孙某鹏于 2004年 6 月27 日与北京 M 公司又签订《协议》一份，约定诉争房屋的总房款为463752 元，孙某鹏支付首付款263752 元，余款 20 万元由孙某鹏申请公积金贷款。该房屋贷款于2010 年 5 月 6日全部还清。

对有争议的证据和事实，认定如下：

二原告和孙某鹏均称诉争房屋的经济适用住房购房指标系秦某丽的，在购买时为了取得贷款资格，以孙某鹏的名义签订购房合同并申请贷款，但房屋的购房款均是二原告支付，双方曾协商约定二原告为诉争房屋的真实产权人，该房屋的所有权和使用权都归二原告所有；孙某鹏称诉争房屋一直未办理过户的原因是办理过户的费用较高，而二原告只有其一个孩子，其认为诉争房屋就是其的。

吴某雪对此不认可，称其和孙某鹏婚姻存续期间曾签订“夫妻财产协议书”，约定诉争房屋属于其个人所有，孙某鹏协助其办理诉争房屋的夫妻更名登记手续，该“夫妻财产协议书”经过北京市某公证处的公证，故其是诉争房屋的实际产权人。

二原告为证明其主张，提交的证据有：

1. 署日期为2002 年 9 月19 日的《协议书》复印件一份，内容为因秦某丽购买朝阳区一号的经济适用房，为满足银行贷款要求，现同意孙某鹏作为经济适用房购房指标使用人签订购房合同；秦某丽仍为该房屋的实际购买人和产权所有人，孙某鹏不享有该房屋的任何权利；该房屋所涉及的购房款项由秦某丽承担，未经秦某丽同意孙某鹏不得私自处置。二原告称该协议书的原件在孙某鹏处；孙某鹏称原件已经交给开发商了。吴某雪对该协议书的真实性不认可。

2. 诉争房屋的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、抵押（反担保）合同、还清全部贷款证明、房屋入住分配通知书、2002年装修费收据、秦某丽名下的存折（显示其在2004 年 7 月15 日取现金 14 万元）、2015年 9 月28 日的物业费收据一张、2003 年 8月购买家电的发票 2 张、2003年购买建材、暖气片、交纳物业费、有线电视初装费、水费、燃气费的收据等。

吴某雪对房屋装修款收据真实性不认可，对其他证据真实性认可但对证明目的不认可，认为不排除陈某鹏将上述证据的原件交给二原告的可能性，秦某丽的存折不能证明其将取出的钱给孙某鹏用于购房。

3. 秦某丽的退休证，证明其为某单位员工；孙某鹏的毕业证书，证明孙某鹏2002 年 7 月毕业，没有经济能力支付诉争房屋的购房款，购房款都是二原告支付；北京市某单位2017 年 7 月 5日出具的“证明”一份，内容为秦某丽因2002 年 9 月原有房屋被拆迁，秦某丽是住在此拆迁楼的职工之一。

吴某雪对周某芳的退休证关联性和证明目的不认可，认为陈某鹏毕业证没有原件核对，对真实性不认可，对“证明”的真实性、关联性和证明目的均不认可，该证明的出具单位不是法人主体，不具有证明效力，且该工程处不是拆迁主体，对其内容不认可。

诉讼中，本院依法调取了诉争房屋的登记档案，显示申请人为孙某鹏，其工作单位为 C公司，补贴面积 120㎡，现住房建筑面积48㎡（全家三代人同居），现住房地址北京市海淀区三处简易楼，重点工程拆迁，该审核表有孙某鹏所在街道办事处在2002 年 9 月的盖章，并注明可购买最高总价标准48 万元以内（含）的经济适用住房。

二原告认为该审核表能够与二原告提交的其他证据相互印证，证明诉争房屋来源于原告房屋因重点工程拆迁安置所得。吴某雪认为审核表的申请人只有孙某鹏一人，房屋的所有权证登记为私产，即使诉争房屋与原告被拆迁的房屋有关联，也不能证明二原告与孙某鹏之间存在借名买房的法律关系。

吴某雪提交其与孙某鹏离婚案件的判决书，以证明在其和孙某鹏2012 年购买位于朝阳区的房屋之前，其和孙某鹏一直在诉争房屋内居住，之后也一直在诉争房屋内居住，直至双方感情出现问题分居。二原告对吴某雪该证据的证明目的不认可。

四、裁判结果

驳回原告秦某丽、孙某贤的全部诉讼请求。

五、案件分析

1. 借名买房关系的认定：

二原告主张与孙某鹏存在借名买房关系，需承担举证责任。但二原告提交的关键证据“协议书”只有复印件，无法单独作为认定案件事实的依据。

二原告提交的其他证据，如诉争房屋相关的买卖合同、房屋所有权证等，基于其与孙某鹏的身份关系以及起诉时间晚于吴某雪起诉孙某鹏离婚案件的事实，无法排除从孙某鹏处所取得的可能性，不能认定借名买房合同成立。

二原告提交的退休证、毕业证书、单位证明等证据，无法直接认定诉争房屋系来源于秦某丽拆迁安置所得，亦无法直接证明借名买房合同的成立。

2. 诉讼时效及所有权归属：

吴某雪提出二原告的起诉超过诉讼时效，即使协议书真实有效，二原告也不能依据该协议书确定诉争房屋所有权的归属。

六、办案心得

1. 证据的反驳策略：在本案中，被告吴某雪成功反驳了二原告的诉讼请求，关键在于对二原告证据的有力反驳。对于二原告提交的关键证据“协议书”复印件，指出其无法与原件核对，不能作为认定案件事实的依据。对于二原告提交的其他证据，基于身份关系和起诉时间等因素，提出合理怀疑，使其无法证明借名买房合同的成立。

2. 法律关系的清晰界定：明确二原告与孙某鹏之间的法律关系，强调即使存在借名买房协议，也不能直接确定诉争房屋的所有权归属。同时，指出二原告的起诉可能超过诉讼时效，进一步削弱了二原告的诉讼请求。

3. 公证协议的效力：吴某雪与孙某鹏婚姻存续期间签订的“夫妻财产协议书”经过公证，约定诉争房屋属于吴某雪个人所有，这为其主张诉争房屋的所有权提供了有力支持。在处理类似案件时，公证协议可以增强当事人的主张的可信度和法律效力。

4. 维护自身合法权益：在面对二原告的诉讼请求时，吴某雪坚定地维护自己的合法权益，通过合理的法律抗辩和证据反驳，成功阻止了二原告对诉争房屋的主张。这提醒当事人在面对可能损害自己权益的诉讼时，要积极采取法律措施，维护自己的合法权益。

总之，在案件中，律师需要准确把握法律规定，善于运用证据反驳对方的主张，清晰界定法律关系，维护自己当事人的合法权益。同时，当事人在处理类似纠纷时，应注意保留相关证据，避免因证据不足而导致不利的法律后果。