借名买房法院认定无效后出名人起诉腾房案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某阳、孙某坤向本院提出诉讼请求：判令胡某峰、赵某鹏腾退位于北京市门头沟区一号房屋。

事实和理由：孙某阳与胡某娟系夫妻关系，生有一子孙某坤，胡某娟于2005 年 5月 3 日去世。一号房屋系在北京市门头沟区 Y村集体土地上建设，2001 年 2月 12 日，该房屋变更至孙某阳名下，但该房屋实际由胡某娟弟弟胡某峰居住。2017年 3 月13 日，北京市第一中级人民法院判决认定：胡某峰与孙某阳以签订协议书的方式约定一号房屋由胡某峰出资以孙某阳的名义购买，双方存在借名买房的法律关系。2017年 11 月13 日，经北京市门头沟区判决书认定：胡某峰夫妇不是 Y村村民，该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。综上，胡某峰与赵某鹏无权占有一号房屋，但其拒绝将房屋返还给孙某阳、孙某坤。故孙某阳、孙某坤诉至法院，要求判如所请。

二、被告辩称及反诉请求

被告胡某峰、赵某鹏辩称：如果孙某阳、孙某坤能赔偿我们180 万元，我们就同意腾退房屋，否则不同意腾退。

胡某峰、赵某鹏向本院提出反诉请求：要求孙某阳、孙某坤赔偿胡某峰、赵某鹏经济损失182 万元。事实及理由：一号房屋是胡某峰、赵某鹏于1998 年以吴某兰的名义购买，2001 年 2月经孙某阳同意将房屋变更至其名下，双方签订了购房协议书。2017年 7 月，孙某阳与孙某坤起诉要求确认合同无效获得支持。胡某峰夫妇于1998 年买房交付至今在此实际居住、使用、支配长达20 多年，孙某阳、孙某坤主张合同无效违背诚信原则，返还房屋将导致胡某峰夫妇无房居住，经济利益受到巨大损失，故提出如上诉请。

孙某阳、孙某坤针对反诉辩称：同意对胡某峰、赵某鹏进行补偿，具体数额由法院裁定。

三、法院查明情况

孙某阳与胡某娟系夫妻，生有一子孙某坤，胡某娟于2005 年 5 月 3日死亡，其父母先于其死亡。胡某峰与赵某鹏系夫妻。胡某娟与胡某峰系姐弟。孙某阳为 Y村的村民，胡某峰与赵某鹏均非 Y 村村民，户籍所在地北京市门头沟区 M村，无住房。

一号房屋系 Y村在该村集体土地上建设的楼房，房屋为小产权性质，该房屋最初是以 Y村村民吴某兰名义自 Y 村委会处购买取得，Y 村委会收取了购房款8.4 万元。2001 年 2月 12 日，该房屋变更至孙某阳名下，Y 村委会收取了“过户手续费”420元。一号房屋自出售后由胡某峰夫妇居住至今。

2001 年 2月 13 日，胡某峰（甲方）与孙某阳（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方出资用乙方的名额购买一号房屋，房屋产权归甲方所有，今后如需办理房产过户手续，乙方需积极配合，过户费用由甲方负责。

2016 年 7月 20 日，孙某阳、孙某坤将胡某峰、赵某鹏诉至本院，要求胡某峰、赵某鹏腾退一号房屋，法院判决驳回其诉讼请求。后孙某阳、孙某坤上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。

2017 年 7月 7 日，孙某阳将胡某峰诉至本院，要求确认双方就一号房屋口头订立的借名买卖合同无效，法院判决该借名买房协议无效。双方均未上诉，该判决已生效。

2018 年 4月 24 日，孙某阳、孙某坤再次将胡某峰、赵某鹏诉至本院，要求腾退房屋，法院判决驳回其诉讼请求。孙某阳、孙某坤上诉后撤回上诉，该判决已生效。

本案审理过程中，孙某阳、孙某坤表示同意在本案中一并解决赔偿损失问题。经法院调查，目前该地房屋交易价格大概在每平方米2.5 万元至 3 万元之间，双方对调查结果均无异议，均同意法院参照上述调查结果酌情确定一号房屋的市场价格。

四、裁判结果

1. 孙某阳、孙某坤于本判决生效之日起七日内赔偿胡某峰、赵某鹏经济损失130 万元；

2. 胡某峰、赵某鹏于收到130 万元赔偿款后三十日内，将坐落于北京市门头沟区一号房屋腾空交付给孙某阳、孙某坤，腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施；

3. 驳回胡某峰、赵某鹏的其他反诉请求。

五、案件分析

1. 借名买房协议的效力：法院认定孙某阳与胡某峰之间的借名买房协议因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。这符合法律对于小产权房交易的规定，小产权房的买卖通常不受法律保护，因为其违反了土地管理等相关法律规定。

2. 合同无效后的财产返还：根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。在本案中，胡某峰、赵某鹏有义务将一号房屋返还给孙某阳、孙某坤。同时，孙某阳、孙某坤应当按照其过错责任程度赔偿胡某峰、赵某鹏相应的损失。

3. 过错责任的划分：考虑到孙某阳作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，又在多年后要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。法院在确定赔偿数额时，综合考虑了房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等因素，酌情确定了赔偿金额。

六、办案心得

1. 准确把握法律规定：在处理此类案件时，律师需要准确把握关于合同无效、财产返还以及过错责任划分的法律规定。对于小产权房的借名买房纠纷，要明确法律对小产权房交易的限制，以及合同无效后的法律后果。只有准确理解和运用法律规定，才能为当事人提供正确的法律意见和诉讼策略。

2. 综合考虑各种因素：在确定赔偿数额时，法院综合考虑了多个因素，包括房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等。律师在处理类似案件时，也要全面考虑各种因素，为当事人争取合理的赔偿数额。同时，要注意收集和整理相关证据，以支持当事人的主张。

3. 维护当事人的合法权益：在本案中，虽然孙某阳、孙某坤最终需要赔偿胡某峰、赵某鹏一定的经济损失，但通过法院的判决，他们也成功收回了一号房屋。律师在处理案件时，要始终以维护当事人的合法权益为出发点，在法律允许的范围内，为当事人争取最大的利益。对于可能存在的风险和损失，要提前向当事人说明，并制定相应的应对策略。

总之，在处理小产权房借名买房纠纷案件时，律师需要准确把握法律规定，综合考虑各种因素，维护当事人的合法权益，注重调解与和解，为当事人提供专业、全面的法律服务，以实现当事人的合法权益。