出资购房登记儿子名下要求过户回己方时儿媳不愿配合纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告林某昌、林某玲（二原告系夫妻关系）向本院提出诉讼请求：判令林某昊协助将位于北京市朝阳区一号房屋产权过户到二原告名下。

事实和理由：2013年二原告欲购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），因年龄原因无法获得商业贷款，遂与林某昊协商，以林某昊的名义购买涉案房屋。2013年 10 月13 日，二原告与林某昊双方签订了《借名购房协议》，协议约定涉案房屋由林某昊代持，林某昊仅是涉案房屋名义上的产权人，真正的产权为二原告。房屋价款、中介费等全部由二原告支付，二原告有权要求林某昊随时配合办理过户手续。2013年 10 月13 日，林某昊与涉案房屋出卖人签订了《房屋买卖合同》，二原告向其支付了第一笔500 万元购房款，2017 年11 月 14 日、12月 5 日，二原告向涉案房屋出卖人支付了剩余房款950 万。涉案房屋已于 2017年 12 月 5日取得权属证书。双方因生活琐事经常产生矛盾，为防止林某昊对涉案房屋进行处分，损害二原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。

二、被告辩称

被告林某昊辩称：同意原告的诉讼请求。

第三人杨某芳述称：物权登记具有公示效力，权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告提供的关于出资的相关证据只能根据出资主张债务，不影响物权的归属。另外，对于张某玲名下汇出的1450 万元资金来源有问题，林某昊是多个房地产项目的负责人，有能力支付购房款。原告所举证的借名买房合同是无效的合同，因为林某昊和杨某芳正在进行离婚诉讼，该房产是作为夫妻共同财产要求分割的，原告和林某昊为了阻止分割该房产，恶意串通，损害杨某芳的利益伪造了2013 年的这份借名买房协议，要求对该协议的形成时间做司法鉴定。

此外，张某玲称于2013 年 9 月25 日将 550 万元汇给林某昊，林某昊用其中的490 万支付了购房款，但在林某昊银行的交易记录中，原告汇给林某昊的550 万备注的是家用，没写购房款，林某昊将其中的400 万购买了定期，又将其中的 130 万购买了理财，之后在10 月 13 日林某昊将自己的另外一个账户内转入320 多万元，将其中的 290 万元转给了苏某达，备注为购房款。在银行卡交易流水中，林某昊自己给自己先后转入了250 多万，林某昊将其中的200 万转给了苏某达，认为林某昊在结婚前支付的500 万元是林某昊自己的并不是其母亲打给他的。从买房人出具的2017 年 11 月14 日和收据和购房款交付同意书中，也可以看出张某玲是代林某昊支付的，证明买房人是林某昊。

三、法院查明情况

二原告系夫妻关系，林某昊系二原告之子。林某昊与杨某芳系夫妻关系，双方于2016 年 5 月28 日登记结婚。2017 年11 月，杨某芳以离婚为由将林某昊诉至本院，现该案正在审理过程中。

2013 年 8月 31 日，陈某昌（乙方、买方）与案外人苏某达（甲方、卖方）、北京 Y公司（丙方、居间方）签订《买卖定金协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋成交价为1400 万，乙方贷款购房该房屋。协议抬头乙方处有陈某昌签字，协议落乙方处有陈某昌、林某昊签字。林某昊及杨某芳认可该协议真实性。

2013 年 8月 31 日，原告提交《房地产经纪服务协议书》一份，证明其为出售涉案房屋，与北京 Y公司签订了居间服务合同。该协议抬头委托人（甲方）为：陈某昌/林某昊，受托人（乙方）为：北京 Y公司。协议落款甲方处签字为：陈某昌。林某昊认可该协议真实性，杨某芳不认可该协议真实性，并提交光盘一张，其中载有该协议电子版，欲证明其所提交的电子版与二原告提交的《房地产经纪服务协议书》不一致。二原告及林某昊不认可该证据的真实性，认为电子版的协议中没有双方签字，协议应当以双方签字盖章版为准。

2013 年10 月 13 日，林某昊（买受人）与案外人苏某达（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1400 万元。买受人向某银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币600 万元。林某昊及杨某芳认可该合同的真实性。

2013 年10 月 13 日，二原告（甲方）与林某昊（乙方）签订《借名购房协议》，约定甲方夫妻因年龄所限不能用自己的名义购买房屋，经乙方同意甲方用乙方的名义购房。协议对所购房屋权属、使用等进行了约定。林某昊认可该协议的真实性。杨某芳不认可该协议的真实性，认为该协议系倒签。为此，杨某芳申请对该协议的形成时间进行鉴定，但因目前北京法院随机确定鉴定机构系统中没有具备形成先后时间鉴定资质能力的鉴定机构，本院未予准许。

二原告向本院提交银行交易明细，欲证明涉案房屋房款的支付情况，林某昊及杨某芳认可银行交易明细的真实性。

就涉案房屋款项支付情况查明如下：

1. 2013年 8 月29 日，北京 Y 公司向陈某昌、林某昊发出《付款通知书》，要求其将购房定金10 万元支付至孙某名下银行账户内。2013 年 8月 31 日，陈某昌向孙某账户支付购房定金10 万元，同日，北京 Y 公司出具收据，载明：今收到陈某昌/林某昊交来朝阳区一号购房定金十万元整。

2.2013 年 9 月25 日，张某玲向林某昊汇款550 万元。同日，林某昊向张某玲出具收据，载明：今收到张某玲用于支付坐落于北京市朝阳区一号房屋购房款550 万元的款项。后，林某昊分别于2013 年 10 月14 日、2013 年10 月 29 日向孙某支付290 万元、200 万元。

3.2017 年 11 月 4日，张某玲向孙某支付房款 300 万元。

4.2017 年 12 月 5日，林某昊与孙某签订《购房款缴付同意书》，约定林某昊同意所购买的涉案房屋，于2017 年 12 月 5日完成过户后，当日即马上交付购房款 650 万元。付款人：林某昊（由张某玲代为支付）；收款人孙某（由周某代为收款），当日，张某玲向周某支付650 万元。以上款项共计 1450万元。

杨某芳称张某玲是退休人员，不可能一下子拿出这么多购房款，认为购房款都是林某昊的。杨某芳提交林某昊名下招商银行交易明细，欲证明林某昊曾给张某玲打款，其中：2017年 11 月13 日，林某昊打给张某玲151 万；2017 年11 月 30 日张某玲向林某昊打款650 万元，12 月 3日林某昊又向张某玲打款650 万元。杨某芳称2018 年以后林某昊也向张某玲打过款，并主张2018 年以后是林某昊向张某玲打款是在还购房款。

对此，二原告及林某昊根据二原告提交的银行交易明细作出解释：1.2013 年 3 月18 日张某玲向林某昊打款83 万元；2013 年 9月 25 日张某玲向林某昊打款550 万元，其中 490 万用于支付涉案房屋购房款后剩余60 万元。上述两笔共计 143 万元。2014年 3 月 5日，林某昊受张某玲委托将上述两笔款项中的130 万元购买了理财产品。2017 年11 月 8 日，上述理财产品赎回，本息共计1595371.4 元，2017 年11 月 13 日，林某昊将151 万元归还给了张某玲。2.2017 年 11 月30 日张某玲向林某昊打款650 万元系张某玲为了帮林某昊增加银行信用，故12 月 3 日林某昊又向张某玲打回这650 万元。

另查，林某昊曾以房屋买卖合同纠纷为由将孙某诉至本院，后又多次诉讼，最终涉案房屋于2017 年 12 月 5日登记在林某昊名下。

经询，各方均认可涉案房屋购房后，自交付至今没有人居住，亦认可涉案房屋由二原告进行装修，林某昊及杨某芳未参与涉案房屋的装修事宜（包括装修出资、装修方案、找装修人员）。

四、裁判结果

被告林某昊于本判决生效之日起七日内协助将位于北京市朝阳区一号房屋过户登记至原告陈某昌、原告张某玲名下。

五、案件分析

1. 借名买房协议的真实性：杨某芳虽不认可《借名购房协议》的真实性，主张该协议系原、被告事后补签，但其未提交相反证据予以佐证。法院结合各方证据及情况，对原、被告签订的《借名购房协议》的真实性予以确认。

2. 房屋买卖合同签订时间与婚姻关系：林某昊与杨某芳于2016 年 5 月28 日登记结婚，而林某昊与案外人苏某达于2013 年 10 月13 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，该时间早于林某昊与杨某芳登记结婚的时间。

3. 购房款支付情况：

杨某芳涉案房屋第一笔定金10 万元由陈某昌支付。

杨某芳2013年 9 月25 日，张某玲向林某昊支付550 万，林某昊出具的收据中载明该款项系张某玲支付的涉案房屋购房款。杨某芳虽不认可该收据的真实性，但未提交相应反证。二原告、林某昊均认可林某昊2013 年 10 月14 日、2013 年10 月 29 日向苏某达支付的290 万元、200 万元实际系由张某玲出资。

杨某芳剩余购房款950 万元均由张某玲支付。杨某芳主张该950 万元来源于林某昊，但未提交相应证据。杨某芳主张林某昊曾向张某玲打款，但二原告及林某昊对相关款项作出了合理解释。杨某芳主张2018 年以后林某昊向张某玲的转款系偿还涉案房屋购房款，但其未就林某昊与张某玲之间存在借款关系进行举证。

4. 房屋实际管理及使用情况：二原告实际负责了涉案房屋的装修事宜，包括装修款出资、装修方案确定等。被告及杨某芳未实际管理、使用涉案房屋，亦未参与涉案房屋的装修事宜。

综合以上情况，法院认定二原告与林某昊之间就涉案房屋确系存在借名买卖关系。

六、办案心得

1. 证据的充分性与关联性：在本案中，二原告能够胜诉的关键之一在于提供了充分且相互关联的证据。《借名购房协议》、银行交易明细、购房款支付凭证等证据形成了一个完整的证据链条，有力地证明了借名买房的事实。律师在处理类似案件时，要指导当事人全面收集证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，为当事人的主张提供坚实的证据支持。

2. 对对方主张的反驳：杨某芳提出了一系列质疑和主张，但二原告及林某昊通过合理的解释和证据反驳了杨某芳的观点。例如，对于杨某芳质疑购房款来源和张某玲的支付能力，二原告及林某昊提供了详细的资金往来解释和证据，使法院对杨某芳的主张不予采信。律师在处理案件时，要善于分析对方的主张，找出其漏洞和不合理之处，通过有力的反驳和证据来维护当事人的合法权益。

3. 法律适用的准确性：法院在审理本案时，准确适用了关于借名买房、物权登记公示效力等法律规定。律师要深入研究法律条文，准确把握法律适用的条件和范围，为当事人的主张提供正确的法律依据。在本案中，法院综合考虑合同签订情况、购房款出资情况以及对涉案房屋的实际管理及使用情况，认定借名买房关系成立，体现了法律适用的准确性和合理性。

4. 细节的重要性：本案中，法院对涉案房屋的各项细节进行了详细的审查，包括合同签订时间、购房款支付情况、房屋实际管理及使用情况等。这些细节对于认定借名买房关系起到了重要作用。律师在处理案件时，要注重细节，不放过任何一个可能影响案件结果的因素，通过对细节的深入分析和把握，为当事人争取最大的利益。

5. 诉讼策略的制定：在本案中，二原告的诉讼策略是明确的，即依据《借名购房协议》要求林某昊协助办理房屋过户手续。律师在处理案件时，要根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，明确诉讼目标和方向，选择合适的诉讼途径和方法，提高胜诉的几率。同时，要根据案件的进展情况及时调整诉讼策略，以应对各种可能出现的情况。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！