借名买房出资人代理登记人出售房屋后反悔起诉要求返还纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告孙某溪向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行协议，判令北京市丰台区 M号房屋（以下简称 M 号房屋）所有权归原告所有，被告配合原告办理房产过户相关手续；2.诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2004年 8 月 5日，原告与被告签署协议一份：原告用被告名字办理购买房产位于丰台区 M号的手续，购房款 40 万元由原告和李某辉共同支付，实际房产所有权归原告所有，双方协议约定待房产证下发后再给原告办理过户手续。自原告购买房屋装修入住后，一直居住至今。该协议已签过数年，被告一直声称工作原因不能配合过户。为了更好地管理和使用房产，现在原告要求被告把 M号房屋过户到原告名下。

二、被告辩称

被告赵某聪辩称，同意原告的诉讼请求。

第三人周某融、秦某娟述称，2016年 8 月 7日，孙某溪作为赵某聪的委托代理人与我们签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与中介公司签订《居间服务合同》；约定我们购买赵某聪名下的案涉房屋。合同签订当日我们支付 5万元。2016 年 9月 13 日完成网签。在2016 年 9 月26 日完成评估后，我们按照《补充协议》第 2 条第 5款约定，与中介公司多次联系孙某溪、赵某聪办理贷款手续，对方拒不履行。我方委托律师发送律师函后，对方仍不履行。我方于2016 年 10 月起诉对方要求继续履行房屋买卖合同，丰台区人民法院判决后，孙某溪提出上诉，在二审期间，孙某溪提起本案诉讼，导致案件被发回重审。我方坚持要求继续履行合同。不同意本案孙某溪的诉讼请求。

李某辉未到庭陈述，其提交书面情况说明，述称，涉诉房屋系我与孙某溪婚姻期间购买，我同意将该房屋过户到孙某溪或孙某溪与李某涵共同所有名下。李某涵系我与孙某溪的女儿。

三、法院查明情况

孙某溪与李某辉于1995 年 8 月 9日登记结婚，于 2011年 5 月30 日经北京市第二中级人民法院调解离婚，育有一女李某涵。

2004 年 8月 5 日，孙某溪与赵某聪签订《协议》，内容为：经双方协议丰台一号经济适用房房名为赵某聪，房产权为孙某溪，房款全部由孙某溪支付，特此说明，以待房产权证下发时再过户手续。2004年 8 月26 日，赵某聪与北京 D 公司签订《商品房买卖合同》等文件，由赵某聪购买丰台区 M号房屋。

2006 年 7月 5 日，河北省某公证处出具公证书，就赵某聪作出的以下主要证明内容作出公证：2003年 11 月，李某辉与我商量借用我的名义购买经济适用房，我同意了。李某辉夫妻后来购买了案涉房屋，房款大约40 万，买房时我曾向孙某溪就借名事宜出具文件。2010年 3 月17 日，本案涉案房屋行政地址确认为丰台区 M 号，并登记在赵某聪名下。

庭审中，孙某溪提交敦促函、房款发票、关于据实结算房价款的补充协议、小区业主入住结算费用明细表一、公共维修基金专用收据、契税完税证、装修收据、物业费、供暖费、车位租赁管理费等，证明 M号房屋由孙某溪交纳购房款并一直由孙某溪居住使用。对于上述证据，赵某聪均予以认可，周某融、秦某娟对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为只能证明是赵某聪购买的房屋。

另查，2015年 6 月 6日，赵某聪出具《授权书》，授权孙某溪作为代理人办理 M号房屋出售的相关事宜，孙某溪有权代理赵某聪签署 M 号房屋的买卖及相关协议、收取定金、收取购房款、行使房屋买卖合同项下的其他权利等。2016年 8 月 7日，孙某溪作为出卖人赵某聪的委托代理人与买受人周某融、秦某娟在中介公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将 M号房屋以总价款 359 万元出售给周某融、秦某娟。

合同签订后，周某融、秦某娟向孙某溪支付定金 5万元。2016 年 9月 13 日，M 号房屋完成网上签约；2016年 10 月26 日，M 号房屋评估手续完成。周某融、秦某娟要求孙某溪、赵某聪按照合同约定继续履行，孙某溪、赵某聪不予配合。

2016 年10 月 19 日，周某融、秦某娟提起房屋买卖合同纠纷诉讼，将孙某溪、赵某聪、李某辉、北京某中介公司诉至本院，本院审理后，于2018 年 4 月25 日作出（2016）京0106 民初 22313 号民事判决书，判决：一、周某融、秦某娟于本判决生效之日起十日内支付孙某溪、赵某聪购房款人民币三百五十四万元整；二、孙某溪、赵某聪于收到本判决第一项购房款后三十日内配合将北京市丰台区 M号房屋转移登记至周某融、秦某娟名下；三、孙某溪、赵某聪于本判决生效之日起十日内赔偿周某融、秦某娟违约金人民币二十五万元；四、驳回周某融、秦某娟的其他诉讼请求。

孙某溪不服提起上诉，在上诉期间另提起本案诉讼，并对 M号房屋进行诉前财产保全，基于此，北京市第二中级人民法院，发回本院重审。

再查，赵某聪与案外人杨某丹于2002 年 5 月 8日登记结婚，于 2014年 8 月11 日协议离婚；赵某聪与杨某丹在《离婚协议书》中就夫妻共同财产的处理中未涉及案涉房屋，且确认夫妻共同财产在《离婚协议书》第三条已作出明确列明，除第三条列明房屋及银行存款外，并无其他财产。2011年 5 月30 日，北京市第二中级人民法院作出调解书，确认孙某溪与李某辉自愿离婚，该民事调解书处理的财产未涉及案涉房屋。李某辉曾在本院其他案件中陈述，对于 M号房屋归自己孩子或者归孩子与孙某溪共同使用没有太多意见。

四、裁判结果

驳回孙某溪、李某涵的诉讼请求。

五、案件分析

1. 借名买房约定的效力：根据孙某溪与赵某聪2004 年 8 月 5日的书面协议、赵某聪 2006年 7 月 5日所作的公证证明，以及孙某溪持有购买案涉房屋主要资料并居住使用案涉房屋等事实，可以认定孙某溪、李某辉与赵某聪之间存在借名买房的约定。该约定系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。

2. 房屋所有权的归属：借名买房约定下，孙某溪、李某辉享有要求赵某聪办理案涉房屋所有权转移登记的权利，这是一种债权请求权。在赵某聪未将案涉房屋变更登记至孙某溪、李某辉名下前，案涉房屋的物权权属由赵某聪享有。

3. 当事人行为的法律后果：刘某辉在离婚后对案涉房屋的态度表明其放弃将案涉房屋转移登记至其名下的请求权。而孙某溪代理赵某聪出卖案涉房屋的行为，表明其放弃了将案涉房屋转移登记至自己名下的请求权，并且认可赵某聪将案涉房屋出卖给周某融、秦某娟。

六、办案心得

1. 证据的重要性：在本案中，第三人周某融、秦某娟能够胜诉的关键之一在于对证据的充分收集和运用。他们对孙某溪作为赵某聪委托代理人签订房屋买卖合同、支付定金、网签、评估等过程中的证据进行了妥善保存，这些证据有力地证明了他们与赵某聪、孙某溪之间的房屋买卖合同关系的存在以及他们在履行合同过程中的积极行为。

2. 法律适用的准确性：法院在审理本案时，准确适用了诚实信用原则以及关于借名买房、房屋所有权归属等法律规定。这提醒我们，在处理类似案件时，要深入研究法律条文，准确把握法律适用的条件和范围，为自己的主张提供坚实的法律依据。

3. 合同履行的坚持：当孙某溪、赵某聪拒不履行房屋买卖合同义务时，周某融、秦某娟没有轻易放弃，而是通过委托律师发送律师函、提起诉讼等方式坚持要求继续履行合同。这种坚持为他们最终胜诉奠定了基础。在商业交易中，一旦签订了合法有效的合同，各方都应严格履行合同义务，当一方违约时，要敢于通过法律途径维护自己的合法权益。

4. 关注案件动态：在孙某溪上诉期间提起本案诉讼并对房屋进行诉前财产保全的情况下，周某融、秦某娟及时关注案件动态，积极应对可能出现的变化。这表明在诉讼过程中，当事人要密切关注案件的进展，及时调整自己的诉讼策略，以确保自己的利益得到最大程度的保护。

5. 团队合作与专业支持：在处理复杂的房屋买卖合同纠纷案件中，周某融、秦某娟得到了律师、中介等专业人士的支持。团队合作和专业支持可以帮助当事人更好地理解法律规定、收集证据、制定诉讼策略，提高胜诉的几率。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！