两限房的申请人签订了两份不同的共同买房协议，哪份有效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉请

张某、王某请求确认二原告对海淀区某小区 1201 房屋的三分之二所有权。

基本事实

1. 张某与王某系夫妻，小张为二人之子。小张与王某曾为夫妻关系，2014 年结婚，2017 年小张起诉离婚。涉诉房屋于 2015 年登记在小张名下，为单独所有，房屋性质为限价商品房。

2. 预售合同买受人为小张，限价商品房购买资格审核备案通知单核定人为小张，经各级住房部门审核准予备案，家庭人口三人，分别为小张、张某、王某，配售两居室。2012 年 11 月签订购房合同，总房价款 622537 元，其中 49 万元以小张名义贷款，首付款由小张支付，2013 年入住。在离婚案件中，小张主张房屋为其婚前财产。

3. 王某主张房屋为夫妻共同财产，并提交 2014 年她与小张签订的合作买房合同，约定双方共同出资购买涉诉房屋，价值 65 万元，男方出资 15 万首付，女方出资 5 万用于收房并一次性还贷 10 万，贷款 40 万由双方共同偿还，房产证登记在男方名下但为双方共有，任何一方不得擅自处分。双方认可王某后支付 11 万元偿还贷款，2014 年 1 月之后贷款共同偿还，现房屋由王某居住，离婚案件中未对房屋所有权及折价款作出处理。

4. 本案中，张某、王某提交 2012 年小张与张某、王某签订的共同购买房屋合同书，约定三方于 2012 年出资购买涉诉房屋，房款总价 622537 元，父母出首付款共计 132537 元，由小张支付贷款，三方各享有 1/3 份额，三方共同负责房屋管理、维护、出租、出卖等事宜，任何一方不得擅自出租、出卖房产。张某、王某还提交海淀区政策类住房申请家庭初审公示，内容为申请人为小张，之父张某，之母王某。张某、王某据此主张与小张共同申请、共同购买涉诉房屋，首付款由二人支付，三方约定产权各三分之一，且对小张与王某所签合资购房协议不知情。小张对此无异议。

二、被告辩称

被告不同意原告二人的全部诉请。认为将其列为被告错误，目前房屋产权人登记为小张单独所有，鉴于小张与被告的离婚诉讼，房屋所有权未分割，但被告始终认为房屋产权属于其与小张婚姻关系存续期间的共同财产。二原告提交的共同购买房屋合同书系小张与二原告新签，且二原告未提交支付首付款的证据，二原告对小张与王某所签协议知情。

三、法院判决

法院判决驳回张某、王某的全部诉讼请求。

四、律师分析与办案心得

（一）律师分析

1. 涉诉房屋为限价房。限价商品住房是政府出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积、销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地并开发建设和定向销售的住房。供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，申请人须具有本市户口，申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定标准，申请家庭成员之间应具有法定赡养关系。

2. 在本案中，小张是房屋申请人，张某夫妇作为家庭成员参与了限价房申请，但并非房屋申请人。家庭成员身份不能直接作为取得物权的依据，应以登记为准。涉案房屋由小张签订购房合同并登记在其名下，应归小张所有。张某、王某虽与小张有共同购房协议、主张实际支付首付款并共同申请购房，但他们之间的协议仅约束三人，未经登记不产生物权变动效力。在王某对涉诉房屋享有一定权益的情况下，张某、王某要求确认享有所有权的诉请难以得到支持。

（二）办案心得

在处理本案的过程中，我们可以得到以下几点启示：

首先，限价商品房的产权归属问题具有特殊性。限价房是政府为解决特定群体住房问题而推出的保障性住房，其申请、购买和产权登记都有严格的规定和限制。在本案中，尽管张某夫妇参与了房屋申请并声称支付了首付款，但由于房屋登记在小张名下，且小张是房屋申请人，根据法律规定，房屋所有权归小张所有。这提醒我们，在涉及限价房等政策类住房的纠纷中，必须严格依据相关政策和法律规定来确定产权归属。

其次，物权登记的效力在房产纠纷中至关重要。根据我国物权法，不动产的物权变动以登记为准。在本案中，虽然张某夫妇与小张签订了共同购买房屋合同书，但未进行物权登记，因此不能直接依据合同主张房屋所有权。这表明，在房产交易和产权确认中，及时进行物权登记是保障自身权益的关键。

再者，证据的充分性和有效性对案件结果有重大影响。张某夫妇主张支付了首付款，但未能提供充分有效的证据，这在一定程度上削弱了他们的主张。在诉讼中，当事人应尽可能收集和提供能够证明自己主张的证据，如付款凭证、合同、协议等，以增加胜诉的可能性。

总之，通过本案的处理，我们更加深刻地认识到在房产纠纷中，准确理解和适用法律、充分收集证据、尊重物权登记效力以及妥善处理家庭关系的重要性。这不仅有助于维护当事人的合法权益，也有助于维护社会的公平正义和稳定。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！