宅基地纠纷律师——夫妻一方出售宅基地后其配偶主张售价过低要求无效案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

吴某琴向一审法院起诉请求：

1. 确认林某刚、张某秋于2003 年 5 月18 日签订的房屋买卖合同无效。

2. 诉讼费由林某刚、张某秋承担。

吴某琴上诉请求：

1. 撤销一审判决，改判确认林某刚、张某秋之间的房屋买卖合同无效。

2. 一、二审诉讼费用由林某刚、张某秋承担。

主要事实和理由：

1. 林某刚所处分的是夫妻共同继承的祖宅，林某刚2003 年卖房时并未告知其妻子吴某琴。

2. 吴某琴对林某刚2009 年起诉张某秋相邻关系排除妨害一案亦不知情。吴某琴在2009 年得知林某刚将祖宅卖给张某秋之后，一直表示反对，不同意将房屋过户给张某秋，因此到目前为止该房屋一直未过户。吴某琴在事实上已经明确反对林某刚对房屋的无权处分行为，不能因当时没有起诉到法院，就推定为同意。

此外，一审法院认定吴某琴未举证证明涉案房屋出卖价格明显低于市场价格且即使存在明显不合理的低价，善意取得构成与否也不影响合同效力的认定，存在错误。

1. 一审开庭时，吴某琴并未及时获取到关于房屋买卖价格的证据，一审法院亦未释明吴某琴可以通过法院摇号方式，获取该房屋2003 年买卖的合理价格。即使吴某琴无法提供有效证据证明房屋买卖的合理价格，不能就此推定房屋买卖价格就是合理的。

2. 无权处分合同，需经权利人同意才能生效。如果权利人不同意的，无权处分合同应属无效。无权处分人需要赔偿善意第三人的损失，双方可以协商解决。根据规定，在权利人追认或者无处分权人取得处分权之前，无权处分他人财产的买卖合同属于效力未定的合同。按照效力未定法律行为的一般理论，权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，该无权处分合同自始无效。吴某琴自2009 年得知房屋买卖一事后，一直反对林某刚的卖房行为，无权处分合同应当属于自始无效。

（二）被告辩称

林某刚辩称，不同意一审判决，但未提起上诉，同意吴某琴的上诉请求。

张某秋辩称，同意一审判决，不同意吴某琴的上诉请求，一审判决查明事实清楚适用法律正确，应该依法予以维持。

（三）法院查明

吴某琴与林某刚系夫妻关系；张某秋系北京市怀柔区 H村村民。2003 年 5月 18 日，林某刚与张某秋签订农村房屋买卖协议，约定“原林某刚住宅有四间房屋，同意卖给本村张某秋，协议内容如下：一、住宅面积267 平方米，东西长14.15 米，南北长18.86 米；二、住宅四至；三、出售房屋价值 5000元；四、协议签订之时，买方以现金方式付给买方”。该协议加盖了北京市怀柔区 H村村民委员会（以下称村委会）的公章。协议签订后，张某秋支付了购房款，林某刚向张某秋交付了涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》（土地使用者登记为张某秋）。

庭审中，吴某琴提交了身份证、户口本、结婚证、立分居契约、房屋买卖协议、村委会出具的证明以及证人杜某雪的证言。其中，证人主要证明“2009年，吴某琴告诉我林某刚将涉案房屋出卖了，吴某琴不知情，然后她就生气住院了。”

经质证，林某刚认可上述证据。张某秋表示对立分居契约不知情，以证人与吴某琴之间存在亲属关系为由对其证言不予认可，对其他证据无异议。为证明其事实主张，张某秋提交了房屋买卖协议、户口本、之前民事判决书、《集体土地建设用地使用证》、人民调解协议书、北房镇政府出具的施工建设通知单、老房照片、村委会出具的证明。经质证，吴某琴认为人民调解协议书与本案无关，施工建设通知单所载四至与协议约定不一致，对其他证据无异议。林某刚未发表质证意见。

另查，2009年 11 月，法院就林某刚与张某秋排除妨害纠纷一案作出判决，驳回了林某刚要求张某秋归还涉案房屋及宅院地，并恢复原貌的诉讼请求。

法院认为，本案中，吴某琴请求确认林某刚与张某秋所签农村房屋买卖合同无效的理由有二：一是林某刚未经吴某琴同意出卖涉案房屋侵害了吴某琴的财产权利，构成无权处分；二是涉案房屋出卖价格明显低于市场价，张某秋并非善意取得。对此法院认为，第一，林某刚卖房后使用卖房款购置了当时价格不菲的电器，且曾于2009 年以排除妨害纠纷为由将张某秋诉至法院，鉴于林某刚与吴某琴系夫妻关系，长期共同居住，可以推定吴某琴对涉案房屋如此重大的财产变动情况知道或者应当知道。即使吴某琴直至2009 年才知道房屋买卖并表示反对的事实存在，但其未在法律规定的期限内主张权利，故吴某琴辩称其对上述买卖事实不知情、不同意，与日常生活经验法则不符，法院不予采信。第二，吴某琴未举证证明涉案房屋出卖价格明显低于市场价，且即使存在明显不合理的低价，基于上述理由，法院对其抗辩意见难以采纳，且善意取得构成与否不影响对合同效力的认定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。买卖农村房屋的同时必然也处分了该房屋及院落所占有的宅基地，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。因张某秋系本区 H村集体经济组织成员，林某刚与张某秋所订立的农村房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。故吴某琴之诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。

二、裁判结果

驳回吴某琴的诉讼请求。

三、办案心得

（一）夫妻共同财产处分与知情权

在这起农村房屋买卖合同纠纷中，夫妻共同财产的处分问题凸显。林某刚未经吴某琴同意出售夫妻共同继承的祖宅，引发了合同效力的争议。作为夫妻一方，吴某琴对夫妻共同财产享有平等的处理权。然而，在实际生活中，一方擅自处分夫妻共同财产的情况时有发生。

在本案中，法院根据林某刚卖房后的行为以及夫妻共同居住的事实，推定吴某琴对房屋出售这一重大财产变动情况知道或者应当知道。这提醒我们，在夫妻关系中，对于共同财产的处分，双方应保持充分的沟通和协商。同时，作为权利人，应密切关注共同财产的状况，及时发现并维护自己的权益。

（二）证据举证与合同效力认定

吴某琴主张房屋买卖合同无效，其中一个重要理由是房屋出卖价格明显低于市场价，但她未能充分举证证明这一点。在诉讼中，证据的举证至关重要。当事人若不能提供有力的证据支持自己的主张，很可能面临不利的裁判结果。

此外，关于无权处分合同的效力认定，法律有明确的规定。在本案中，尽管吴某琴认为林某刚无权处分房屋，但由于张某秋系本村集体经济组织成员，且合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院认定合同有效。这表明，合同效力的认定需要综合考虑多种因素，不能仅仅依据一方的主张而轻易否定合同的效力。

（三）农村房屋买卖与宅基地使用权

农村房屋买卖涉及到宅基地使用权的问题。宅基地使用权具有身份属性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在本案中，张某秋作为本村村民，其与林某刚签订的农村房屋买卖合同在符合法律规定的前提下被认定为有效。这也提醒我们，在处理农村房屋买卖纠纷时，要特别关注宅基地使用权的归属和流转限制。

（四）法律适用与司法实践

通过办理这起案件，我们深刻体会到法律适用在司法实践中的复杂性和重要性。法院在审理案件时，需要综合考虑各种因素，包括当事人的证据、法律规定、社会经验法则等，以做出公正合理的判决。作为律师，我们要深入研究法律条文，准确把握法律精神，为当事人提供专业的法律服务。

总之，每一个案件都有其独特的法律问题和实践难点。在处理农村房屋买卖合同纠纷时，我们需要全面、深入地分析案情，准确适用法律，为当事人提供切实可行的法律建议和解决方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！