北京房产律师解析一起亲属共有房屋一方占有无法协商其他起诉分家析产纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告林某贤、林某亮、林某鹏、林某辉向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院依法判令分割北京市西城区 A 号西房三间（房号 1、2，建筑面积 31 平方米），涉案房屋归林某辉所有，林某辉给付其他原告和被告房屋折价款，每人84.4 万元。

2. 诉讼费由被告承担，房屋评估费由法院裁判。

（二）事实与理由

被告赵某元在收到生效判决书后不配合原告办理坐落于西城区 A 号共有房产的产权证。被告长期利用此房产经营获利且长期霸占居住此房屋，原告多次与被告协商无果，现原告申请分割该房产。

（三）被告辩称

被告赵某元辩称：

1. 请法院出示代理人与被代理人的身份关系证明。

2. 在没有办理房产证的情况下，违反了民法典第 209 条，没有法律效力。没有房产证就没有物权的证明，在没有物权的情况下就没有诉权，现在开庭违反程序法。

3. 原告及代理人出具的房产证（登记的物权人是赵某川）是过期的、非法的。之前判决确认产权人是四原告和被告，根本不是赵某川。如果法院认可该房产证，就等于否认了之前判决。

4. 评估程序违法，申请专家委员会进行鉴定。

5. 涉案房屋是其唯一住房，没有其他地方居住。修缮费用和分割给其造成的损失应赔偿。

6. 本案立案至今已超过普通程序审理期限，诉讼程序违法。不同意原告的诉讼请求。

（四）法院查明

涉案房屋位于北京市西城区 A 号西房三间（房号 1、2）。

2019 年 本院之前判决如下：北京市西城区 A 号西房三间（房号 1、2）由林某亮、林某鹏、林某贤、林某辉与赵某元共同继承；其中林某亮占有该房五分之一份额，林某鹏占有该房五分之一份额，林某贤占有该房五分之一份额，林某辉占有该房五分之一份额，赵某元占有该房五分之一份额。本判决生效后十日内，赵某元支付林某亮、林某鹏、林某贤、林某辉房屋租金每人一万五千六百元。

上述判决作出后，赵某元不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，赵某元不服，申请再审。北京市高级人民法院经审查裁定：驳回赵某元的再审申请。

在案件审理期间，林某亮、林某鹏、林某贤、林某辉申请对涉案房屋的市场价值进行评估，确定涉案房屋的市场价值估价结果为 422 万元。

现林某亮、林某鹏、林某贤、林某辉起诉至本院，要求分割涉案房屋，涉案房屋归林某辉所有，由林某辉给付其他共有权人折价补偿款，赵某元不同意上述诉讼请求，并持其辩称理由予以抗辩。

（五）裁判结果

1. 自本判决生效之日起三十日内，原告林某辉向原告林某亮支付房屋折价补偿款 844000 元、向原告林某鹏支付房屋折价补偿款 844000 元、向原告林某贤支付房屋折价补偿款 844000 元、向被告赵某元支付房屋折价补偿款 844000 元。

2. 待原告林某辉履行完毕本判决书主文第一项内容后，坐落于北京市西城区 A 号西房三间（房号 1、2）房屋归原告林某辉所有。

二、办案心得

（一）共有房产分割的法律依据与合理性

根据《中华人民共和国民法典》的规定，共有人在特定情况下可以请求分割共有的不动产。在本案中，涉案房屋是按份共有的财产，各方当事人之间没有约定不得分割，因此按份共有人可以随时请求分割。这一法律规定为解决共有房产纠纷提供了明确的依据。

从合理性角度来看，当共有关系出现矛盾且无法协调时，分割共有房产可以避免长期的纠纷和矛盾，实现房产资源的合理利用。在本案中，原告多次与被告协商无果，通过诉讼请求分割房产是一种合理的解决方式。

（二）评估程序的重要性与合法性审查

在房产分割案件中，房屋的市场价值评估是关键环节之一。评估结果直接影响到各共有人的利益分配。在本案中，被告对评估程序提出了质疑，认为评估程序违法并申请专家委员会进行鉴定。

这提醒我们，在处理类似案件时，评估程序的合法性和公正性至关重要。评估机构应具有相应的资质和专业能力，评估过程应严格按照法定程序进行。同时，当事人对评估结果有异议时，应提供充分的证据支持自己的主张，并通过合法途径进行审查和鉴定。

（三）唯一住房与分割补偿的平衡

被告提出涉案房屋是其唯一住房，没有其他地方居住，以及要求赔偿修缮费用和分割造成的损失。这涉及到在房产分割过程中，如何平衡共有人的利益与实际居住需求的问题。

在处理类似情况时，法院通常会综合考虑各方的实际情况，尽量在保障共有人合法权益的同时，兼顾居住困难一方的基本生活需求。在本案中，法院认定涉案房屋判归原告之一所有，并由其向其他共有人支付折价补偿款，这种方式在一定程度上实现了利益的平衡。

总之，这起共有房产分割纠纷案件涉及到多个法律问题和实际情况的考量。通过对本案的分析和总结，我们可以更好地理解和运用法律，为当事人提供专业的法律服务，同时也为处理类似的房产纠纷提供了有益的借鉴。