房产律师解析一起假离婚进行房屋买卖过户之后起诉返还纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.判令现登记于被告周某君名下位于北京市东城区一号房屋（下称一号房屋），按照房屋市场评估作价，将超出294万元借款部分差额（暂估100万元）由二被告返还原告；2.第三人对上述二被告的债务承担连带责任；3.诉讼费由二被告共同承担。

事实和理由：原告与第三人原系夫妻关系，第三人与被告周某君系姐弟关系，二被告系夫妻关系。2003年10月27日，原告与第三人登记结婚，婚前原告购置了两套房屋，分别位于北京市丰台区二号房屋（下称二号房）和北京市东城区三号房屋（下称三号房），婚后（2005年6月19日）以第三人名义购买了一号房屋。2009年6月20日，二号房售出用于偿还一号房屋的银行按揭贷款（2010年6月10日还清）。2010年12月13日，原告同第三人将三号房作抵押向银行贷款273万元，贷款期限5年。2014年贷款即将到期，第三人表示向其家人暂借294万元还贷。原告用收到的款项偿还贷款时，并不清楚该笔款项系来源于被告周某君。

为继续投资房产，规避限购政策腾出购房指标，原告听取了第三人建议，以虚假离婚和结婚方式，先让原告名下无房，为继续购房投资做准备。2014年8月11日，原告与第三人协议离婚，将三号房归原告所有。同年9月15日，双方登记结婚，并于同月17日将三号房变更为第三人单独所有。同年10月30日，原告与第三人协议离婚，一号房屋归原告所有，三号房归第三人所有。同年11月14日，原告与被告孙某琪登记结婚，将一号房屋变更为被告孙某琪所有。同年11月17日，原告与被告孙某琪协议离婚，一号房屋归被告孙某琪所有。次日，二被告复婚，被告孙某琪将一号房屋更名于被告周某君名下。2016年3月9日，原告与第三人复婚。同年8月，第三人陆续起诉与原告离婚。

2017年11月24日，北京市东城区人民法院判决离婚。由于婚姻财产问题发生纠纷未解决，双方多次均有诉讼，而在之前判决中，法院认为294万元涉及登记在被告周某君名下一号房屋归属，不宜处理。原告认为自己从未有将一号房屋出售给被告周某君的意思表示，即使有出售意向，房屋成交价已逼近千万，不可能就294万元巨额差价卖给被告周某君。原告、二被告及第三人均认可结婚、离婚并非真实目的，而是迫于还贷而借款，同时腾出购房指标继续投资房产的手段，并非半卖半赠跟避税有关，因此原告认为和被告周某君之间是存在事实上的借贷关系，第三人与被告周某君恶意串通，损害原告利益，原告同意返还贷款，二被告也应依市场评估价向原告支付房款差额，就此原告多次交涉未果，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告周某君、被告孙某琪答辩称，原告所述与事实不符。2014年初，原告向被告周某君称其三哥发生债务危机，急需用钱，原告要卖房帮助三哥解决债务危机，双方商定以294万元价格将一号房屋出售给被告周某君，而非原告诉称的第三人向娘家暂借294万元以还清银行抵押贷款；如果说在2014年原告已经需要靠借款还房贷了，哪还有钱再去投资购房？如果仅仅是原告为了腾空购房指标而转移房屋登记，完全可以在与第三人离婚时将房屋全都归第三人所有，原告在离婚后无房，完全符合再次购房的资格要求，何必将二被告卷入多此一举？

原告就一号房屋多次起诉，撤诉后再起诉，每次起诉的事由与理由均不尽相同，即使在同一案件中，起诉书及上诉状陈述的内容也均不相同，充分说明原告起诉完全是为实现自己目的而编造谎言，现原告以民间借贷为由，以相同事实、法律依据再次起诉，实属滥用诉权，浪费司法资源，也损害二被告的时间和精力，请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人周某立答辩称，原告所述与事实不符。事实是2014年原告为偿还其哥哥经营公司所欠债务，以294万元的价格将一号房屋出售给二被告，并通过结婚、离婚的方式进行过户。故第三人同意二被告答辩意见，请法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

原告与第三人曾为夫妻，第三人与被告周某君系姐弟关系，二被告系夫妻关系。

2002年12月30日，原告取得二号房的房产证。

2003年10月27日，原告与第三人在北京市顺义区民政局登记结婚。

2006年4月3日，原告取得三号房的房产证。同年7月5日，第三人取得一号房屋的房产证。

2010年12月7日，原告以三号房作抵押与银行签订个人最高额抵押、保证额度借款合同（下称借款合同），借款273万元用于经营，原告与第三人（共有人）作为抵押人在借款合同中签字。同月10日，原告与第三人在公证处对上述借款合同进行了公证。同月17日，银行向原告发放贷款273万元。

2014年3月6日、7月25日，被告周某君向原告转款94万元、200万元，共计294万元。

同年8月11日，原告与第三人在北京市东城区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定全部房产（三号房）归原告所有，双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。

同年9月15日，原告与第三人在北京市东城区民政局复婚。同月17日，第三人取得了三号房的房产证。

同年10月30日，原告与第三人在北京市东城区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定……一号房屋归原告所有，三号房归第三人所有。

同年11月14日，原告与被告孙某琪在北京市朝阳区民政局登记结婚。同月17日，原告与被告孙某琪在北京市朝阳区民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定一号房屋归被告孙某琪所有。

2016年3月9日，原告与第三人在北京市东城区民政局登记结婚。同年8月及2017年3月，第三人两次起诉离婚。2017年10月13日，第三人第三次起诉离婚。同年11月24日，本院作出判决二人离婚。

2018年，原告以所有权确认权纠纷为由，将二被告及第三人诉至本院，要求确认一号房屋归其所有，后原告撤诉；同年，原告以确认合同无效纠纷为由，将二被告及第三人诉至本院，诉讼中，原告认可收到被告周某君转账共计294万元，但认为系为资金周转向被告周某君借钱的资金往来，并非购房款，后原告撤诉。

2019年，原告以离婚后财产纠纷为由，将二被告及第三人诉至本院，要求二被告返还一号房屋，庭审中，原告称2014年因急于还贷，其与第三人共同向被告周某君借款294万元用于偿还三号房贷款和生活所需，为怕追债影响，原告将其名下房产过户到被告周某君名下作为担保，并非买卖，为避税，双方商定通过结婚和离婚、财产更名方式进行房屋过户，后原告撤诉。

2019年4月9日，原告起诉第三人离婚后财产纠纷案，本院判决，驳回了原告要求确认一号房屋所有权50%归原告所有的请求。原告不服提出上诉。2020年11月23日北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。

裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张其并非要将一号房屋出售给二被告，而是与二被告间存在借贷关系，一号房屋市场评估价远高于向银行申请借款时的估价，故要求二被告返还超过294万元的差额。二被告及第三人对原告的上述说法不予认可，均强调原告是为偿还其哥哥经营公司所欠债务，以294万元的价格将一号房屋出售给二被告，并通过结婚、离婚的方式进行房屋过户。而根据原告提供的证据显示，原告与第三人及被告孙某琪三人通过婚姻变动，即与第三人结婚、离婚、复婚、离婚，以及与被告孙某琪结婚和离婚，依据离婚协议中对婚姻关系存续期间共有财产进行分割处分，使一号房屋所有权人由第三人变更为原告，后又转为被告孙某琪。

原告、第三人、被告孙某琪作为完全的行为能力人，在婚姻关系存续和解除过程中，基于自愿和真实意思表示作出的处分的行为，不仅与二被告与第三人所述相互印证，且经法院生效判决确认系合法有效。庭审中，原告未能就其为何要通过婚姻关系变动方式以转移房产的方法实现向二被告借款的目的，这一明显不符合通常的借贷交易模式作出符合情理的解释及举证，故原告关于其与二被告存在借贷关系之主张，缺乏相应的事实予以佐证，法院对此不予采信。