北京房产律师解析一起拆迁后部分安置人去世后无法办理房产证纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法协助办理北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）不动产登记手续；2、诉讼费由被告承担。

事实和理由：2010年7月6日，原告的父亲张某磐与被告签订《A区回迁楼购房协议书》，约定张某磐购买被告开发建设的涉案房屋。次日，双方对涉案房屋进行了验收，原告交纳相关费用后，被告为原告办理了入住手续。但被告拒绝为原告办理不动产登记手续。

被告辩称

办证通知要求张某磐、张某波、张某岳在2020年11月12日到Q公司处，携带四类文件由该公司酌定能否办证，但原告方未履行申请手续及提供四类材料，导致无法为其办证；原告在被拆迁人张某磐未授权的情况下，冒用其签字签约，该代理行为在张某磐去世前未被追认，原告的三份A区回迁楼购房协议书应属无效；张某磐一家获得拆迁安置房源的数量与被拆迁房屋中的家庭人口构成有直接关系，若第三人不被认定为实际居住人与应安置人口，张某磐可取得的回迁安置房源必定不同，涉案三套房屋的产权登记情况确实与第三人的直接利益有关；以往法院在被告未参与而2010年7月4日《授权委托书》又未出现的情况下所进行的法律认定行为不能抹杀被告相应的抗辩权利。

第三人述称：被告出具的《情况说明》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《预购房屋意向书》，明确三套房屋的应安置7人：户主张某波、之夫王某、之子王某某；户主张某岳，之妻谷某、之子张某娟、之岳母白某霞。而原告在签订《A区回迁楼购房协议书》时，未遵守《A区回迁楼选房通知书》之规定：选房时购房人本人必须亲自到场，如有特殊原因不能到场的，可委托他人代为选房，受托人应需携带经公证处公证过的授权委托书。而原告所出具的是未经公证处公证过的，毫无法律效力的授权委托书。

《A区回迁楼购房协议书》三名购房人的姓名均为原告，不能说明3套房屋的实际权利人为原告，是剥夺了作为应安置人的本人知情权的情况下选出的，原告也未出具所有应安置人对购房人的人选达成共识的相关证明，应驳回原告的诉求。根据被告出具的《公告》，在办理产权登记手续时，被拆迁人员及所有应安置人员必须到场，而非房屋实际权利人的原告，试图通过诉讼的方式办理不动产登记，不符合《公告》规定。物业业主手册及物业供暖费缴费证明不能成为认定房屋业主的证明。原告作为购房人但非实际权利人，涉案三房屋是七位应安置人的共同财产，未经七安置人分配，也不会提供被告所要求的四类材料给原告用以办证，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

张某磐、张母系夫妻关系，张某岳、张某波系二人之子女。张某波、王某系夫妻关系，王某某系二人之子。张某岳、谷某曾系夫妻关系，张某娟系二人之子，白某霞系谷某之母。张某磐于2017年8月4日去世。

2004年4月30日，原告之父张某磐、原告、张某岳三户（乙方）与Q公司（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明现有在册人口6人，实际居住人口共9人，分别是户主张母、之夫张某磐、之女张某波、之女婿王某、之外孙王某某；户主张某岳，之妻谷某、之子张某娟、之岳母白某霞。乙方房屋的区位价补偿款共计1998111元，重置价补偿共计255724.84元，拆迁补偿款合计2253835.84元，其他补助费，以上总计2292016.24元；同日，张某磐与Q公司分别签订《预购房屋意向书》和《回购现房协议书》。2010年7月4日，张某磐向原告出具《授权委托书》，委托原告领取《选房通知书》；

同日，被告向张某磐出具《选房通知书》，载明购房人必须是《预购房意向书》中的应安置人员，选房时购房人本人必须亲自到场，如有特殊原因不能到场的，可委托他人代为选房。受托人应需携带经公证处公证过的授权委托书原件两份及委托人、受托人的身份证原件及复印件，如未公证的授权委托书，也可先选房，确认其房号并给予保留15天，待公证后持公证书原件方可签订《A区回迁楼购房协议书》，办理入住手续。7月6日，张某波代张某磐在《承诺书》、《A区回迁楼选房确认单》上签字，承诺三套涉案房屋归原告所有。

2010年7月6日，张某磐（乙方）与被告（甲方）签订《A区回迁楼购房协议书》，约定：根据乙方持有的《预购房屋意向书》及《选房确认单》，乙方自愿购买甲方建设的A区的回迁楼房；乙方所选房屋位于北京市朝阳区A区；乙方自愿回购的房屋按乡政府有关优惠政策结算差价。上述房屋（共计叁套）乙方应交房款合计677564.5元；房屋网签前如本协议第三条购房人的姓名及房号发生变更，变更人须为原《预购房意向书》中的应安置人员，并提供相关的公证资料；房屋具备网签条件后，甲、乙双方将签署《商品房买卖合同》，房屋面积以实测报告为准。

2011年3月，谷某、张某娟作为原告，以分家析产纠纷为由将张某岳、张母、张某磐、王某、王某某、张某波（以上六人均为被告）、白某霞（第三人）诉至本院，谷某、张某娟要求判决谷某、张某娟分得拆迁补偿款65312元，房屋面积88.48平方米，白某霞要求判决分得相应的安置面积，本院判决“一、驳回原告谷某、张某娟的诉讼请求。二、驳回第三人白某霞之作为被拆迁安置人在拆迁协议中应分得房屋面积的请求。”上述判决作出后，谷某、张某娟不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。后白某霞不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院驳回白某霞的再审申请。”。

裁判结果

被告Q公司于本判决生效后十五日内协助原告张某波办理北京市朝阳区一号房屋不动产登记手续。

房产律师点评

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。本案中，原告在2010年签订《A区回迁楼购房协议书》、《承诺书》、《选房确认单》时是否得到张某磐的授权，根据被告2010年7月4日《A区回迁楼选房通知书》第3条内容关于授权委托书必经公证的要求来看，被告是在审查张某磐本人是否到场或出具了是否经公证过的授权委托书后，才允许原告代签上述文件，足以还原选房签约现场被告对原告是否有权代理的审查环节，被告对原告是否经过张某磐授权、双方所签合同效力待定与否之异议，应在签约选房之日至保留房号十五日这一时间段内提出；即使被告在选房签约阶段未能识别原告“冒充”张某磐签名，导致双方所签合同处于效力待定状态，从签约后的多轮诉讼中张某磐参与诉讼过程中所表达的主张及张某磐去世后其继承人未提出任何异议等方面，也可以视为张某磐对于张某波的代理权限的追认。

张某波代签的行为、张某磐出具委托书是否经过公证等问题在被告主持选房、签约各个环节均已经过被告默许，从此角度也可以视为双方所签购房合同的效力是经双方认可而产生效力，法院对被告关于无权代理导致合同无效的主张不予采纳。关于第三人之抗辩意见，已经数轮诉讼的生效文书认定为第三人不具备购买回迁楼的基础资格，法院在此不予赘述，对于第三人的主张，法院不予采信。原告要求被告办理涉案回迁房产权证明的主张，于法有据，法院予以支持。