房地产专业律师靳双权对一起借名购房纠纷的案件解读

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。

本文为资深借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。

案件介绍：

张希曼和张慧忠是亲兄弟关系。1985年，张希曼出国留学，2001年学成归国后想在北京开一家公司，考虑到租房成本较高，遂决定买一间房屋作为办公地点。于是他把想法告诉了自己的哥哥张慧忠，张慧忠在听说弟弟要买房之后变帮助他寻找合适的房源，后来找到了位于北京市大兴区的1201号房屋。由于张希曼考虑到自己出国时未办理身份证，补办身份证需要先补办户籍，考虑时间问题，便想以哥哥张慧忠的名义购买该房屋。双方口头约定，首付款张希曼实际出资，余款由张慧忠办理，张希曼实际还款。

2001年9月2日，张慧忠与北京市房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：张慧忠购买该公司开发建设的诉争房屋;房屋价款为114万元，其中首付款23万元，剩余房款91万元由张慧忠向中国银行北京市大兴区支行办理按揭贷款，该公司于2002年年底前交房。

2001年10月22日，张慧忠与中行大型支行及该公司签订《个人购房借款合同》，约定：中行大兴支行向张慧忠发放个人住房贷款91万元，用于张慧忠购买涉诉房屋;贷款期限自2001年10月22日起至2016年10月22日止。、

诉争房屋交付使用后，张慧忠于2004年6月28日语张希曼人房顶代表人的北京市某公司签订《租房协议》，约定将涉诉房屋出租给该公司使用，月租金八千元，租期暂定1年。

2008年5月22日，张慧忠取得该房屋房屋所有权证。2009年7月，张希曼的公司因经济效益不好，停止了工作，张希曼因经常在国内外出差，因此张希曼委托张慧忠将该房屋出租。

2011年1月7日，张慧忠与案外人曹签订《房屋租赁协议书》，约定张慧忠将涉诉房屋出租给曹使用，租期自2011年1月7日起至2014年12月7日止，年租金8万5千元。

后来张慧忠与张希曼在2012年因矛盾关系交恶，双方发生冲突，而之前张希曼要求过户的请求张慧忠一直推脱，因为此事，张慧忠直接拒绝了过户。经过几个兄弟姐妹的劝说也未果，万般无奈之下，张希曼只好将自己的哥哥张慧忠起诉至北京市大兴区人民法院，诉求法院判令张慧忠将诉争房屋所有权变更至自己名下。

审判结果：

北京市大兴区人民法院经审理后判决：

张慧忠在判决生效后十五日内将诉争房屋的权属变更至张希曼名下。

一审判决后张慧忠不服上诉至北京市二中院，二中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

专业借名买房纠纷律师靳双权案件点评：

本案是一起典型的出于信任关系而未订立借名买房合同，买卖商品住房的借名买房纠纷案件。

借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名买房一般是出于规避政策或者是有一些限制性因素无法购房，而当事人急需购房的情况下才签订借名买房合同的行为。实践中，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权的，法院一般会支持，但前提是买卖的房屋并非违反社会公共利益的经济适用住房。但是，如果当事人之间出于信任关系未签订书面协议的，需要举证证明双方之间存在借名买房的口头协议，而本案就是出于信任关系而未签订书面协议的借名买房关系。

本案涉诉房屋并非经济适用住房，并不违反社会公共利益和法律、行政法规的强制性规定，因此本案的焦点在于双方之间是否存在借名买房关系。

本案中，原告胜诉的关键在于当事人的举证是否得当，能否证明自己的主张，还原真实事实。本案庭审中，法院依据查明的事实，认定涉诉房屋系张慧忠与房地产开发商签订的《房屋买卖合同》，并取得房屋所有权证书。张希曼和张慧忠二人因房屋归属问题发生争执提起诉讼，张希曼为了证明双方之间存在借名买房关系，向法院停工了双方的谈话录音，而在该谈话录音中张慧忠表示自己是名义上的所有权人，而张希曼是实际出资人和实际所有权人，而且录音中还有张慧忠关于同意过户的录音，法院再结合录音及银行取款记录，根据本案案情和上述证据，认定双方之间存在口头上的借名买房协议;因双方之间借名买卖的房屋并非经济适用住房之类的政策型保障性住房，并未损害社会公共利益，因此双方之间的借名买房协议合法有效。

考虑到张希曼已经交付了首付款并实际按期交付银行贷款等行为，根据诚实信用原则，张慧忠应当履行自己的过户义务，因此法院经审理后判决张慧忠履行过户义务的判决并无不当，于法有据，保护了守约人的合法权益。

靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。