北京房产律师——子女借父母名义买房未有协议房屋归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权（1）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某文向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决二被告协助原告办理位于北京市昌平区一号的房屋的过户登记手续；2．本案全部诉讼费用由被告承担。

事实和理由：本案讼争房产北京市昌平区一号现登记所有人为赵某君。赵某君系原告之父，2003年原告欲购买讼争房屋，因赵某君系农村户口，购买房产可减少部分税款。故双方协商以赵某君的名义购房。后赵某君于2019年10月15日去世。被告一秦某洁系赵某君配偶。赵某君生前育有两子，即原告赵某文以及被告二赵某旺。赵某君父亲赵某霖已于1995年3月2日先于赵某君去世，母亲郭某珍于2011年6月13日先于赵某君去世。现因赵某君去世，原告为办理讼争房产过户登记手续，需要二被告配合，望贵院判决予以支持。

被告辩称

秦某洁辩称，涉案房屋从2003年初我们那里拆迁开始，买房和看房都是赵某文办理，他买完以后，开始拆迁我们就搬走了，不是回迁房。原告买的房，他把房定下来，交了押金，老房还没拆迁，新房就能够入住了。这个涉案房屋是原告买的，以原告父亲的名义买房税少，所以就是原告出钱买的房子。拆迁房屋原告的父亲把房屋作出了分配。拆迁款按照房屋进行分割。

赵某旺辩称，不同意被答辩人的诉讼请求，认为起诉内容与事实不符，起诉理由不充分，恳请法院依法驳回被答辩人的诉请。一、争议双方父亲赵某君于2003年用本人获得的拆迁补偿款购买了两套房，讼争两居室系其中一套，由父母居住。另一套为一居室，由被答辩人居住，2009年将该房卖出，卖房款200多万元由被答辩人获得，被答辩人未分给答辩人任何房款，答辩人也从未想与被答辩人去争卖房所有利益。而对于争议房产，从本案事实及情理上讲，在父亲去世后，被答辩人提出全部归其所有，剥夺了答辩人应当享有的份额权利，显失公平。

二、本案没有有效的证据表明讼争房产是被答辩人以父亲赵某君名义借名买房，无法核实被答辩人诉称借名买房的真实性。即便存在如被答辩人所称的借名买房之事实，其法律效力是否合法有效还需通过其他法律程序予以认定，故答辩人在无借名买房之法律事实或事实不清的前提下，就本案无法定义务配合被答辩人进行房屋过户。三、现有证据能够证明讼争房产系争议双方父亲赵某君生前购买，为母亲与父亲夫妻关系存续期间的共同财产，被答辩人诉称其购买讼争房产缺乏有效证据。四、讼争房产因父亲于本案前过世，应属于父亲遗产。五、被答辩人起诉的案由为合同纠纷，但争议双方并不存在合同关系的基础事实。

法院查明

2003年8月4日，赵某文代赵某君（买方、乙方）与案外人张某峰（卖方、甲方）经居间签署《房屋交易居间合同》，约定乙方购买甲方坐落北京市昌平区一号房屋，房款为377000元。

2003年9月16日，赵某君（买方、乙方）与案外人张某峰（卖方、甲方）另行签署《房屋买卖协议书》，确认上述协议内容的同时，确认双方房款已于2003年9月16日结清。同日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局向赵某君出具《北京市印花税票销售凭证》及《北京市国有土地有偿使用收费专用收据》，北京市昌平区地方税务局向赵某君出具《中华人民共和国契税完税证》。

经查，秦某洁系赵某君妻子，赵某文、赵某旺为二人儿子。涉案房屋现登记于赵某君名下，赵某君于2019年10月15日死亡。

另查，2003年9月5日，赵某君、赵某旺（乙方）作为代表就北京市朝阳区一号房屋拆迁事宜与北京G公司（甲方）签署《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方支付乙方拆迁补偿款、补助费2494639．8元。赵某君与赵某旺于2003年9月13日共同确认现金付讫。

经赵某文申请，本院调取赵某君名下所有账户2003年9月至2004年6月期间交易明细显示，赵某君D银行账户于2003年9月13日共计存入2605000元，2003年11月14日支取500000元，2004年1月3日支取470000元。

赵某文D银行账户显示2003年9月14日开户并存入480000元，2003年9月16日支取377000元。

裁判结果

秦某洁、赵某旺于本判决生效后七日内协助赵某文办理位于北京市昌平区一号的房屋的过户登记手续。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于赵某文与赵某君生前是否存在真实的借名买房协议。

由于没有书面协议，对于这一问题只能结合交易过程、购房资金及其他费用的来源、协议文本及相关票据的持有人等因素进行实质判断。

对此，认可赵某文与赵某君生前存在真实的借名买房协议。首先，涉案房屋买卖过程中产生的所有协议文本及相关票据原件皆由赵某文保管，且《房屋买卖协议书》签署前首先由赵某文代赵某君签署《房屋交易居间合同》。结合赵某文本人D银行账户支取明细，在时间及数额上与《房屋买卖协议书》确定的购房款数额及支付时间一致的事实，涉案《房屋买卖协议书》应是赵某文借用赵某君名义签署，实际由赵某文履行并登记在赵某君名下。

其次，对于赵某旺主张的购房资金来源实际上为赵某君给付赵某文的拆迁款，但是赵某君收取拆迁款的账户在《房屋买卖协议书》履行期间并无支取记录，赵某旺未能证明相关款项非赵某文自有资金。

现赵某君已经死亡，由其继承人继受其与赵某文借名买房协议中的义务。

鉴于赵某文与赵某君生前并未订立书面协议，秦某洁与赵某旺是否有义务依据赵某文请求配合其办理涉案房屋过户登记手续，当事人在庭审中难以达成一致协议。赵某文与赵某君订立借名买房协议的目的即获得涉案房屋的所有权，现涉案房屋权属登记状态与实际出资方不一致，赵某文有权要求秦某洁与赵某旺配合其进行过户登记。至于变更登记的时间，法院认为赵某文可以随时要求秦某洁与赵某旺履行，但应当给对方必要的准备时间。