北京房产律师评析一起借名购买单位福利分房无效后房屋腾退纠纷

北京房地产专业律师靳双权（ ）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某军向本院提出诉讼请求：1.确认赵某军对一号房屋有居住使用权；2.要求孙某清腾清上述房屋并返还赵某军；

事实和理由1999年，赵某军单位福利分房，赵某军享有福利购房资格，但当时房子就四十几平米，比较小，不想购买，想等有面积较大的福利房时再行购买。孙某清当时不是员工，无法享受福利分房，孙某清孩子需要上学无房，主动与赵某军商议，让赵某军购买其单位房屋，由孙某清向赵某军垫资及出借资金，孙某清孩子上学期间可以在其中居住。赵某军为了帮助孙某清解决小孩上学无房居住问题，向单位申请购买福利房，缴纳购房款，办理购买福利房的相关手续，有职工购房交费核定表、原始购房票据、《职工住房证（出售）》为证，房屋归赵某军所有。

赵某军接手涉案房屋后，经过简单装修之后，交给孙某清租住。当时双方口头约定，赵某军不用返回孙某清出借的购房款，孙某清不用支付房租。孙某清口头承诺等孩子考上大学最长不超过20年将涉案房屋还给赵某军。现孙某清的孩子早已考上大学，自孙某清租住之日起，也已经超过20年，2020年赵某军告知孙某清要求返还房屋，被孙某清拒绝。赵某军对涉案房屋有居住使用权，现孙某清不同意返还房屋，故依法诉至法院。

被告辩称

孙某清辩称，不同意赵某军的全部诉讼请求。赵某军就本案相同的事实和证据已经提起过诉讼，而且已经有生效判决，根据生效判决认定的事实，双方之间不存在房屋租赁关系，而是借名买房。赵某军与孙某清没有任何关于居住使用权的约定，并且赵某军提出的居住使用权没有合法依据，孙某清一直居住于涉案房屋，而且以上事实也有生效判决的认定，涉案房屋虽然登记在赵某军名下，但是全部购房款都是孙某清支付的，依据法律规定涉案房屋属于孙某清出资购买所有，只是因为工作单位的原因一直没有进行变更登记，孙某清享有对涉案房屋的居住使用权。

在孙某清出资购买涉案房屋前后，双方都不存在让赵某军居住使用的任何形式的约定。赵某军本次诉讼属于重复诉讼，法院不应当在对本案进行审理，以维护生效判决的权威性与合法性。而且孙某清从未承诺向赵某军返还房屋，双方更不是房屋租赁关系，只有孙某清有权对涉案房屋居住使用，赵某军对涉案房屋不享有任何权利。1999年时赵某军就没有买房居住使用，现赵某军后悔并多次找到孙某清谈论此事，还重复起诉，有悖诚实信用原则。孙某清买房只为居住没并无投资之意，虽然涉案房屋价格上涨很多，但都是孙某清当年购房并进行装修维护的结果，孙某清出资购房之后，一直居住至今，房屋产权及价值提高都应当归孙某清享有，故恳请法院驳回赵某军的全部诉讼请求。

本院查明

赵某军单位职工，1999年，进行福利分房，赵某军符合购房资格。孙某清得知消息后，找到赵某军，提出利用赵某军的购房资格购买其单位所售房屋，得到赵某军同意。1999年6月29日，孙某清将购房款17225元和公共维修基金800元交给了赵某军，由赵某军以自己名义购买了位于北京市怀柔区一号楼房。购买房屋后，赵某军将房屋交给孙某清使用至今。2020年12月，赵某军曾以孙某清为被告向本院起诉，赵某军在该案中提出，孙某清为解决子女就近上学问题与赵某军协商，由孙某清垫资，使用赵某军资质购买单位福利房，由孙某清租住，孙某清口头承诺子女毕业后，将房屋归还赵某军，现孙某清子女已经就业，且自租住之日起已超过20年，而孙某清拒绝归还房屋，故起诉要求孙某清返还北京市怀柔区一号楼房。本院以双方应先对房屋权属进行确认为由，驳回了赵某军的诉讼请求。2021年4月21日，赵某军向本院提起本案诉讼。

本案审理过程中，赵某军称，涉案房屋所有权是单位的，职工个人没有所有权，只有单位发的职工住房证，1998年的时候，孙某清通过别人找到我，说是孩子要上学，但是他没有分房的资格，找我协商住我的房子，我与孙某清口头协商房子可以给他住，但是遇到房屋整改或者拆迁，则需将房屋还给我，孙某清当时也答应了。孙某清将买房的钱给我，我去交了房款，办理了所有的购房手续，后来我将房屋装修之后，才让孙某清住。在2000年的时候，我找到孙某清，要求换房子，原因是单位当时又有新一轮的分房，但是孙某清不认可我与他之间的约定，把房子据为己有。

现在买房的所有手续均在我手上，而且当初购买涉案房屋必须具备一定的身份特征，根据产权登记情况，赵某军对房屋享有全部权利。

对此赵某军所述事实，孙某清不认可，孙某清称，我与赵某军是同事，分房当时没有资格买房，但是赵某军有资格买房，于是我就问他要不要买，如果他不要，我就出资借他的名义买房，当时我们双方关系很好，而且很多人都有资格买房，如果当初赵某军不同意，我就去找别人买房。认可没有给赵某军补偿，但认为二人之间是借名买房的关系，从1999年至今我一直居住在该房内，而且户口已经在该房屋内，单位、社区、派出所均认可我是房屋的使用人，而且当初买房的时候，赵某军有能力支付购房款，却没有支付，应视为其向我让渡了其购买房屋的身份特征和对房屋的全部权利。

本案审理中，经询问孙某清意见，孙某清表示，如果法院判决房屋归赵某军使用并由孙某清限期腾房，则另案解决对房屋投入的补偿问题。

裁判结果

一、孙某清于本判决生效后九十日内，自坐落于北京市怀柔区一号房屋内迁出，并将房屋腾空后交还给赵某军；

二、驳回赵某军的其他诉讼请求。

房产律师点评

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，赵某军提供了完整的购房资料和职工住房证，而且双方当事人均认可，购买涉案房屋需具备一定的条件和资格，孙某清不符合购房资格，赵某军具备购房资格，可以认定涉案的房屋系由孙某清出资，以赵某军名义购买。但购买时双方的协议内容，孙某清与赵某军均未提供证据证实。本案涉案房屋系单位内部福利房，单位福利房是职工所在单位给予其职工的一种福利，此类房屋的购买一般要求购房职工具备一定的条件，符合一定的资格。这种福利可以接受或放弃，经单位同意也可以转让，但不能私自转让，也无法上市交易。如果未经单位同意私自转让，则可能侵害本单位集体或其它职工的权益。

因此，即使在当初购房时，赵某军与孙某清协议内容为房屋归孙某清使用，双方的协议也应属于无效协议，房屋的使用权人仍为赵某军。赵某军提出双方系租赁关系，但未能提供充分证据证明，法院对此不予认定。赵某军作为房屋使用权人，其有权要求孙某清返还房屋，虽然房屋系由孙某清实际出资，且经赵某军同意，房屋一直由孙某清使用，但在赵某军要求孙某清返还时，孙某清应当及时腾退，并将房屋返还给赵某军。赵某军要求确认其对涉案房屋具有居住使用权，要求孙某清腾清并返还房屋的请求有合法依据，法院予以支持。