楼顶业主为防漏水能否自行加盖板房

我是一处小区的顶层业主。由于在下大雨时，房顶会出现渗漏水现象，即使刷了防水涂料也无济于事，我遂于三个月前加盖了一层彩色板房。此举有效达到了防水目的。不曾想，近日，业主委员会却以板房超出墙体90公分，存在安全隐患，且《小区业主公约》中规定“未经业主委员会或总人数三分之二以上业主同意，任何业主不得擅自改动房屋共有部分结构，楼顶业主不得加层”为由坚持要我拆除。请问，业主委员会的理由成立吗？

高辉律师解答：

虽然你加盖板房能够达到防水目的，但业主委员会同样有权要求你拆除。一方面，你侵犯了业主的共有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条和第7条的规定，属于业主共有的部分包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。你所加盖的板房虽然是在楼顶，但因为楼顶属于全体业主共有，你未经业主大会同意而改变房顶结构，且在客观上存在安全隐患，不仅明显与之相违，还违反《小区业主公约》中的相关规定。另一方面，业主委员会有权要求恢复原状。因为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”此外，《住宅专项维修资金管理办法》第2条和第18条分别规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，你面对房顶渗漏水，完全可以要求使用住宅专项维修资金来维修，而无需自行处理。