案件描述

【摘要】若小区地下车库的面积没有计入合同注明的分摊范围，没有出售给业主，应属于开发商所有。

【案情简介】

某开发商在开发一住宅小区时，投资300万建了一座地下车库，共有59个地下停车位。开发商在与购房人签订的商品房买卖合同中并没有将车库的面积列入分摊范围，采取了单元住宅与车位分别销售的方式。车库建成后，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个车位，剩余的以每月250元的租金出租。对此，该小区的业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿交给业主使用，开发商无权出售，因此业主委员会代表广大业主多次要求开发商将车库归还给业主。但开发商坚决反对，认为其出售房屋时没有将地下车库面积列为公摊面积而分摊到业主，而车库又是其投资建成的，其当然拥有车库的“产权”并出售车库，双方由此引发纠纷。后业主委员会将开发商告上法庭，要求开发商将小区地下车库返还给业主无偿使用。

【审理结果】

法院经审理认为，地下车库是开发商利用地下空间投资建造的，且已经形成可独立使用的构筑物，开发商也取得了相应的权属证书，理应归开发商所有。开发商销售房屋时没有将车库面积列入业主的公摊范围，也就是未将车库出售给各业主，故该地下车库在销售前和销售后的所有权均属于开发商，开发商有权处分自己所有的财产，将其出售或出租，最后法院判决驳回业主委员会的诉讼请求。

【法律分析】

第一，地下车库能否作为房产买卖？

地下车库是房屋的附属设施，附属设施要作为房产买卖的必须符合三个条件：1、不能影响房屋及其附属设施的结构和功能。车库不是绝对必要的附属设施，没有地下车并不影响房屋具备基本的使用功能，一个业主对特定车位拥有所有权，也并不会影响其他业主停车。2、权利归属安排有利于业主利益平衡和降低管理成本。地下车库的使用或一次购买车位或分期支付租金，不使用者则不需要为此支付任何费用，就是一种利益分配得当并且管理成本很低的做法。3、法律技术上操作起来比较容易。地下车库可以运用划线标号的方式使其区别为独立的标的物，并且可以运用占有或登记的方法予以公示。综上，小区的地下车库是可以作为有独立所有权的房产买卖的。

第二，如何认定地下车库的权属？

在小区的地下车库可以作为独立所有权标的物的情况下，如何认定其归属？具体应看开发商在销售房屋时是否将地下车库计入公摊。如果计入公摊，则地下车库的所有权应当归全体业主，如果没有计入，那么地下车库所有权应归开发商所有。本案中开发商在出售房屋时没有将地下车库的面积计入公摊，故该地下车库的所有权应归开发商所有。这是一个法律上有根据、经济上较合理的制度安排：一是没有进行交易的标的物所有权仍归属于原来的所有者，这符合确定所有权归属的一般规则，二是这种制度安排可以促进或者保障开发商采取单元住宅和地下车库分别销售的交易方式，减少与业主之间的矛盾纠纷。

第三，如何认定地下车库是否计入公摊？

有两种判断方法：一种是合同注明方法，即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围。另一种是成本计算方法，即小区车库成本计算到房屋价格中，只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本才表明没有分摊。显然，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。在房屋买卖合同没有注明某一附属设施是否属于分摊范围的情况下，若是绝对必要且不能作为地理所有权标的物的附属设施，如电梯，应当推定为属于全体业主所有；若是相对必要且可以作为独立所有权标的物的附属设施，如小区车库，则应当推定为属于原所有人即开发商所有。

本案中，小区地下车库在商品房销售前属于开发商所有，这是没有异议的，发生纠纷的关键在于，业主委员会与开发商对销售方式的理解有分歧，业主委员会认为开发商已经将车库面积连同单元住房一起出售，即通常所说的分摊销售，而开发商则认为车库面积并未列入公摊范围，车库与单元住宅是分开销售的，即通常所说的分别销售。那么，根据合同中注明的分摊范围以及前面的分析，可以得出结论，小区地下车库未计入公摊，所有权属于开发商，开发商有权处分，业主委员会的诉讼请求应当驳回。