律师观点分析
高某某、惠某某与童某某、戴某财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
当事人信息
上诉人原审被告:高某某,男,XXXX年XX月X日出生,汉族,住上海市。
法定代理人:惠某某系高某某的舅舅,住上海市。
上诉人原审被告:惠某某,男,XXX年XX月XX日出生,汉族,住上海市。
被上诉人原审原告:童某某,男,XX年XX月XX日出生,汉族,住上海市。
被上诉人原审原告:戴某,女,XXX年X月XX日出生,汉族,住上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:郑何顺,上海顺商律师事务所律师。
审理经过
上诉人高某某、惠某某因与被上诉人童某某、戴某财产损害赔偿纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院2018沪0110民初8054号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
高某某、惠某某上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回童某某、戴某一审中的诉讼请求,不同意支付任何钱款。事实和理由:童某某、戴某对高某某有精神问题且无法办出贷款的事实是明知的,双方曾约定一方无法办理贷款另一方就全额退还房款,故童某某、戴某退还房款是理所当然的,但童某某、戴某却不按合同履行,一直拖延退还房款,童某某、戴某在房屋买卖过程中存在过错,应承担相应责任。童某某、戴某主张存在房屋差价损失,但没有提供证据证明。一审法院认定高某某有过错,判决高某某承担全部责任错误,应予以纠正。
童某某、戴某辩称,不同意高某某、惠某某的上诉请求,童某某、戴某在买卖合同履行中不存在过错,而房屋差价损失是确实存在的,请求维持一审判决。
童某某、戴某向一审法院提出诉讼请求:高某某、惠某某赔偿人民币以下币种均为人民币400,000元。
一审法院认定事实:中国残疾人联合会于2015年5月6日向高某某签发《残疾人证》,残疾类别:精神,残疾等级:贰级,监护人:惠某某。
2017年4月20日,童某某、戴某卖售人、甲方与高某某买受人、乙方签订《上海市房地产买卖合同》,主要内容为:第一条,乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权,房地产坐落:控江路XXX号XXX室,房屋类型:公寓,房屋建筑面积:87.12平方米;第二条,房地产转让价款为4,490,000元。
同日,双方还签订《房地产买卖合同补充协议》,约定房屋实际成交价包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等,共计6,490,000元。
签约后,高某某陆续向童某某、戴某支付共计2,120,000元房款,童某某、戴某于2017年4月20日分别出具三张收款收据予以确认。
2016年12月19日,高某某与案外人刘某、王某某发生纠纷,诉至法院,案号为2016沪0110民初20507号。该案审理中,法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对高某某是否具有民事行为能力、诉讼行为能力进行司法鉴定。2017年6月27日,鉴定中心出具鉴定意见书,鉴定意见:被鉴定人高某某患有精神分裂症;被鉴定人高某某应评定为具有限制民事行为能力、无诉讼行为能力。该案案情为:2016年9月28日,高某某与刘伟、王小可和房产中介公司签订《房地产买卖居间合同》一份,约定刘某、王某某将位于上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室的房屋以6,550,000元的价款转让给高某某,高某某于同日支付定金100,000元。该案判决:一、高某某于2016年9月28日签订房地产买卖居间合同的民事行为无效;二、刘伟、王小可应返还高某某定金100,000元。
2017年,高某某将童某某、戴某诉至法院,案号为:2017沪0110民初22341号。高某某提出如下诉请:1.确认高某某与童某某、戴某于2017年4月20日就上海市控江路XXX号XXX室房屋以下简称“系争房屋”签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;2.童某某、戴某返还高某某房款2,120,000元;3.童某某、戴某向高某某支付利息以2,120,000元为本金、按同期银行贷款利率计,从2017年5月1日起至判决生效之日止。童某某、戴某答辩称,双方之间的合同是有效的,童某某、戴某在履行合同过程中完全是善意的,不同意高某某的诉请。如果法院判决合同无效,保留另案追究责任的权利。该案审理后法院认为,高某某患有精神分裂症,自2005年起多次住院治疗,在签订买卖合同前,高某某刚出院,签约后两周又再次住院,病症具有持续性。高某某与刘某、王某某于2016年12月的另案诉讼中,司法鉴定显示高某某系限制行为能力人、无诉讼行为能力。本案审理中,戴某、童某某也认可高某某在签约时系限制行为能力人,故高某某作为限制民事行为能力人,在处理买卖房屋这类重大民事行为时,应征得法定代理人同意,或事后得到法定代理人的追认。童某某、戴某提供的录音资料显示在签约后高某某的法定代理人惠某某曾出面与高某某一起和童某某、戴某共同协商,但该行为并非就是对房屋买卖合同的追认。童某某、戴某认为买房系置换,惠某某应当知晓高某某买房事宜的推测,无足够证据予以证明。综上,高某某作为限制民事行为能力人,其独立与童某某、戴某签约购买系争房屋,事先无法定代理人同意,事后又未得到追认,该合同应属无效。根据法律规定,无效合同自始无效,当事人据此取得的财产应当予以返还,故童某某、戴某应当返还高某某购房款。高某某主张的利息系购房款的孽息,童某某、戴某在本案中亦无过错,故利率应当按照同期银行存款利率计。判决:一、高某某与童某某、戴某于2017年4月20日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》无效;二、童某某、戴某应返还高某某房款2,120,000元;三、童某某、戴某应向高某某支付利息以2,120,000元为本金、按同期银行存款利率计,从2017年5月1日起至判决生效之日止。
该案判决后,童某某、戴某提起上诉,后向上海市第二中级人民法院撤回上诉。
本案审理中,经童某某、戴某申请,法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋在起诉时的市场价值进行评估,结论为:总价值5,440,000元。评估费14,423元,由童某某、戴某预付。
一审法院认为,本案合同无效的过错方在高某某而不是童某某、戴某,高某某应当对合同无效造成的童某某、戴某的损失进行赔偿。童某某、戴某所主张的房屋差价的损失,法院结合合同履行情况、过错大小、房产市场存在波动等情况综合酌定。高某某虽然是限制民事行为能力人,但根据2017沪0110民初22341号民事判决的内容,童某某、戴某须向高某某返还房款2,120,000元及支付相应利息,因此,高某某有独立的财产,应由高某某进行赔偿。判决:一、高某某应于判决生效之日起十日内向童某某、戴某赔偿200,000元;二、驳回童某某、戴某其余诉请。
本院查明
本院二审期间,双方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实无误,本院予以确认。
本院认为
本院认为,生效判决已经确认童某某、戴某与高某某就系争房屋所签买卖合同因高某某的原因而致无效,故一审法院认定高某某负有赔偿损失的责任并无不妥。一审法院综合买卖合同履行情况、过错责任及房地产市场波动因素等,酌情确定赔偿损失的金额,本院予以认同。高某某、惠某某上诉所称的不同意承担赔偿责任理由不能成立,其上诉请求应予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
二审裁判结果
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币4,300元,由上诉人高某某、惠某某共同负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王珍
审判员高胤
审判员成皿
裁判日期
二〇一九年三月十一日
书记员
书记员黄琪隽
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