律师观点分析
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)桂02民终2264号
上诉人(原审原告):柳州市XX公司,住所地:广西壮族自治区柳州市箭盘路4号6栋23号门面,统—社会信用代码:9145XXXX36430527。
法定代表人:廖XX,该公司执行董事。
委托诉讼代理人:韦X,XXX律师XXX律师。
上诉人(原审被告):柳州XX公司,住所地:广西壮族自治区柳州市屏山大道135号:统—社会信用代码:450XXXX0016735。
法定代表人:吴X,该公司董事长。
委托诉讼代理人:索XX,XXX律师XXX律师。
委托诉讼代理人:刘XX,XXX律师XXX律师。
被上诉人(原审被告):XX公司,住所地:广西壮族自治区柳州市官塘大道68号,统一社会信用代码:9145XXXX859223L。
法定代表人:朱XX,该公司董事长。
委托诉讼代理人:陈XX,XXX律师XXX律师。
委托诉讼代理人:杨XX,XXX律师XXX律师。
柳州市XX公司(以下简称XX公司)与柳州XX公司(以下简称XX公司)、XX公司(以下简称医药公司)租赁合同纠纷一案,广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院于2018年4月10日作出(2018)桂0203民初234号民事判决。XX公司、XX公司不服该判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
XX公司上诉请求:一、撤销一审判决第二项;二、判令XX公司赔偿上诉人XX公司2017年10月9日停业后至2017年10月31日支付员工工资损失人民币29760元;三、判令XX公司赔偿上诉人广告费3621元、门面搬迁费7905元、电信宽带费损失1400元和安装监控设备技术服务费损失800元,合计人民币13726元;四、本案第一审案件受理费、保全费和第二审诉讼费由XX公司承担。事实及理由:一审法院对于除装修物残值损失以外的损失认定事实和适用法律错误。上诉人所主张的损失,均提供了充分证据,其中,工资损失、广告费、电信宽带费等均为停产停业损失,搬迁费是合理费用支出,应当根据《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定,并参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二、三项的规定,赔偿给XX公司。因此,一审法院驳回XX公司的上列请求错误,请求二审法院在上列请求范围内依法改判。
XX公司上诉请求:一、撤销一审判决;二、驳回XX公司对XX公司的诉讼请求,并判令被上诉人医药公司承担本案次承租人装修物残值赔偿责任;三、判令医药公司、XX公司承担本案—、二审诉讼费用。事实及理由:一审判令XX公司对XX公司的装修物残值承担全部责任没有法律依据,且与已经生效的判决存在矛盾。XX公司是在出租人同意的情况下转租给XX公司的,本案XX公司的租赁合同不能继续履行,原因是医药公司作为出租人不同意继续履行合同,责任完全在于医药公司而不在XX公司,应当由医药公司承担后果。在此前已生效的(2017)桂0203民初4027号案件中,鱼峰法院判决XX公司与医药公司合同的解除不能完全归责于XX公司,且对医药公司提出要求XX公司承担违约责任的请求,没有支持。本案判决却认定合同解除是XX公司的违约所导致,这与生效判决相矛盾。同一法院的同一审判庭对同一事实作出不同的裁判,不能体现法律的严肃和公平性。关于装修物残值,由于该装修物残值的受益人并非XX公司,XX公司客观上不可能再利用,可利用范围内的补偿责任应当由医药公司承担。因此,一审判决对于合同被解除的责任,以及次承租人装修物残值赔偿责任的认定,与生效的裁判及相关司法解释规定不符,请求二审法院判决支持XX公司上诉请求。
XX公司针对XX公司上诉请求辩称,XX公司主张的装修物以外的其他经济损失,没有法律依据和合同约定的依据,对该部分的处理认同一审法院的判决,请求驳回柳州市XX公司的上诉请求。
XX公司针对XX公司上诉请求辩称,一审法院认定是违约责任,XX公司没有和医药公司签订合同。至于XX公司、医药公司之间是一公司的责任还是两个公司的责任,由二审法院认定。如果是XX公司一方承担责任,其可以根据合同法第一百二十一条的规定另行提起诉讼,主张权利。
医药公司针对XX公司上诉请求辩称,XX公司上诉请求不成立,一、两上诉人之间的转租合同解除是由于出租合同已经解除,转租合同随之解除。二、XX公司的损失是由于XX公司不能履行其转租合同所造成的,与医药公司没有关系。三、医药公司对于租赁物剩余的装修不同意利用,因为这些装修的存在还增加了拆除费用,这些装修残值也不应由医药公司承担。
XX公司向一审起诉请求:1、判令XX公司支付XX公司投资装修的位于柳州市房屋北面1、2号两间铺面的剩余租赁期内装修残值损失人民币128599元;2、判令XX公司赔偿XX公司停业后支付员工工资损失人民币29760元;3、判令XX公司赔偿XX公司广告费3621元、门面搬迁费7905元、电信宽带费损失1400元和安装监控设备技术服务费损失800元,合计人民币13726元;4、判令XX公司赔偿XX公司自2017年4月1日起至2017年5月20日开业经营前装修期间租金损失人民币16667元;5、判令医药公司在其过错的范围内分担原告上述第一、二、三、四项所列的赔偿责任;6、本案案件受理费和保全费由XX公司和医药公司承担。
一审法院查明,2011年6月18日,XX公司与医药公司签订《租赁合同》,约定医药公司将位于柳州市XX除桂中大药房营业使用部分以外的房屋整体出租给XX公司使用,租赁期期限自2011年6月20日起至2021年9月19日止;未经出租人同意,承租人不得将租赁大楼整体转租、转借给第三方。部分转租时,承租人应报出租人备案。承租人依本合同约定将租赁大楼转租时,转租期不得超过本合同约定的租期,且出租人只与承租人发生租赁关系,即出租人不对次租人承担法律责任等等。2017年3月1日,XX公司与XX公司签订《租赁合同》,约定XX公司将柳州市一楼房屋北面1、2号两间铺面出租给XX公司,租赁期限自2017年3月1日期至2021年3月31日止,在租赁期内,房屋修缮、水、电、清洁费以及原告需要发生的费由XX公司负担,该楼层的维修费用除双方在本合同约定的除外,均由XX公司负担。等等。双方还就其他事项作了约定。该转租已经医药公司同意。合同签订后,XX公司将场地交XX公司使用,XX公司对该场地进行装修后并于2017年5月20日投入使用。因XX公司未按时足额支付租金,医药公司于2017年10月9日断电,为此,XX公司于2017年10月12日邮寄解除合同通知书给医药公司,要求与医药公司于2017年10月9日解除合同,医药公司认可已收到该通知。XX公司在医药公司断电后至2017年10月12日搬离该场地。因XX公司与医药公司之间的纠纷,在医药公司于2017年10月9日断电后,XX公司亦未能正常营业。2017年10月12日,医药公司以XX公司拖欠其租金已构成严重违约为由,向一审法院柳州市鱼峰区人民法院提起诉讼,要求判令解除XX公司与医药公司于2011年6月18日签订的《租赁合同》,并要求XX公司支付租金、违约金、水费、电费等和腾退所承租的房屋。在审理过程中,根据XX公司申请,该院依法追加XX公司作为第三人参加诉讼。2017年12月25日,柳州市鱼峰区人民法院作出(2017)桂0203民初4027号民事判决书。该院依据审理查明的事实,认定XX公司与医药公司的合同已于2017年10月12日解除。该判决已生效。XX公司认为,XX公司不能继续履行租赁合同,已构成违约,应当赔偿其损失。医药公司同意XX公司将店铺转租原告,其迫使XX公司停电、停业,致使租赁合同被解除,是由于其对XX公司的违约行为引发的过错,属于侵权行为,医药公司应在其过错的范围内分担XX公司对XX公司承担的民事责任。为此,XX公司诉至该院,提出前述请求。
另查明,庭审中,医药公司和XX公司均认可XX公司的装修残值损失为人民币128599元。
一审法院认为,XX公司在出租人医药公司同意的情况下,将位于柳州市XX除桂中大药房营业使用部分以外的房屋北面1、2号两间铺面转租给XX公司。XX公司与XX公司在平等自愿的基础上经协商一致于2017年3月1日签订的《租赁合同》,是当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效合同,受法律保护。XX公司与XX公司双方均应依据合同约定全面履行相应的义务。因XX公司未按时足额支付租金,医药公司径直采取了断电措施,随后双方解除租赁合同。现XX公司已丧失了对上述租赁场所占有、使用、收益的权利,XX公司与XX公司的转租合同亦丧失继续履行的基础,应当随之解除。因XX公司不能继续履行合同,已构成违约,依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持。由于XX公司与医药公司均认可XX公司的装修残值为128599元,故XX公司诉请要求XX公司支付装修残值损失128599元,有事实和法律依据,予以支持。关于XX公司主张的其停业后在特定情况下解除员工聘用合同支付员工工资损失29760元,因本案属于租赁合同纠纷,XX公司提供的《聘用合同书》、《解除聘用合同协议书》等证据均为其单方制作,对方当事人亦不认可,XX公司对其主张的损失未能提供证据予以证实,且双方之间的合同亦无相关约定,诉请的该项损失缺乏事实和法律依据,故不予支持。对于广告费3621元、安装监控设备信息技术服务费损失800元,虽然XX公司提供了相应的发票予以证实,但根据双方《租赁合同》中已明确约定XX公司需要发生的费用由其自行承担,且XX公司也已使用,对该请求不予支持。对于门面搬迁费7905元,XX公司并未提供证据证实该项损失系解除合同造成合理、必要的费用,故不予支持。主张的电信宽带费损失1400元,因XX公司提供的发票显示该费用为预存款,无法证实其实际发生的费用,不予支持。至于XX公司主张其自2017年4月1日起至2017年5月20日开业经营前装修期间租金损失16667元,该期间XX公司与XX公司之间存在合法有效的租赁关系,XX公司依合同约定收取租金,合理合法,故对该诉请,不予支持。医药公司与XX公司之间无直接关系,医药公司并非与XX公司签订《租赁合同》的当事人,且XX公司亦未提供充分证据证实其因医药公司的行为遭受了实际损失,故XX公司要求医药公司在其过错的范围内分担XX公司对XX公司承担的民事责任,无事实和法律依据,不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,判决:一、柳州XX公司赔偿柳州市XX公司装修残值损失人民币128599元;二、驳回柳州市XX公司的其他诉讼请求。案件受理费3703元,减半收取1851.5元,保全费1163元,合计人民币3014.5元,由柳州市XX公司负担935.7元,柳州XX公司负担2078.8元。
二审中,当事人没有提交新证据。对于当事人对一审查明的事实提出的相关异议,其中相关理由及观点性的意见,本院在处理时综合考虑评判;关于XX公司指出的笔误问题,如一审判决书第5页倒数第四行“为此,医药公司于……给XX公司”属笔误,其中双方名称应当互换,经查属实,本院予以纠正,此外该第5页第三段第二行“约定原告将位于柳州市XX除桂中大药房……”其中“原告”亦为笔误,应当为“医药公司”,本院一并纠正;关于医药公司提出一审判决书中另查明部分,“认可原告的装修残值”有误,实际认可的是装修的原值的异议,经查,本案各方当事人基于自身诉讼利益考虑,在一审期间明确对XX公司主张的装修残值数额予以认可,符合本案实际及法律规定,本院确认一审对此认定无误。由此,本院对一审查明的事实在纠正相关瑕疵后予以确认。
本院认为,综合二审各方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为:XX公司主张的损失是否成立?XX公司、医药公司是否应当承担相应的责任?
对于XX公司主张的装修残值数额128599元,各当事人出于自身利益考虑而在诉讼中均予以认可,是其对自己权利的自由处分,且不违反法律规定,本院予以确认。本案当事人之间分别为出租人、承租人和次承租人关系,根据合同相对性原则,一般情况下,出租人只与承租人发生租赁关系,并不因为出租人同意转租而与次承租人产生合同关系。本案XX公司与医药公司签订《租赁合同》明确约定出租人只与承租人发生租赁关系,即出租人不对次租人承担法律责任,符合合同相对性原则。审查本案的法律关系,即承租人和次承租人之间的租赁合同关系,XX公司与XX公司在平等自愿的基础上经协商一致于2017年3月1日签订的《租赁合同》,是当事人真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规禁止性规定,合同有效。XX公司与XX公司双方均应依据合同约定全面履行相应的义务。因XX公司不能继续履行双方之间的合同,相对XX公司,其已构成违约,依法应承担违约责任,故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决XX公司承担XX公司主张的装修残值损失128599元,有事实和法律依据,处理正确。对于XX公司主张的支付员工工资损失、广告费、门面搬迁费、电信宽带费和安装监控设备技术服务费,以及开业经营前装修期间租金损失等,一审法院认定分别因为没有提供充分证据证实,属于依据合同应当自行承担的费用、或者没有合同约定等,而未予支持正确。相关具体理由一审已详细阐明,本院不再赘述。XX公司上诉提及的(2017)桂0203民初4027号民事判决,所处理的是其与医药公司之间的租赁合同纠纷,系另一法律关系,其中的相关处理理由,并不当然适用于本案,故对XX公司提出的与生效裁判矛盾的上诉理由,不予采纳。正因为本案处理的是XX公司与XX公司的转租合同纠纷,不是XX公司与医药公司租赁合同关系,故XX公司提出的医药公司应当承担责任问题,不属于本案处理范围。综上,一审判决认定事实、适用法律正确,予以维持。上诉人的相关上诉理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费887元(柳州市XX公司已预交),由上诉人柳州市XX公司负担;2872元(柳州XX公司已预交),由上诉人柳州XX公司负担。
本判决为终审判决。