陈雁律师
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婚前房屋出租所获租金是否属于夫妻共同财产

作者:陈雁律师时间:2015年10月20日分类:律师随笔浏览:3612次举报

近期,有不少人提问关于婚前房产,婚后所获租金是否属于夫妻共同财产的问题,本律师在此做一个统一的答复:我认为本问题应视具体情况而论。假使该婚前个人住房婚后由夫妻双方共同修缮、维护经营,那么婚后获取的租金应为夫妻共同财产;假使婚前个人住房,婚后由房产所有人个人维护经营,则仍为个人财产。

根据婚姻法司法解释二的规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。

上海高院对此做了补充规定即当事人将属于个人所有的房屋出租,因对房屋这类重大生活资料,基本上是由夫妻双方共同进行经营管理,包括维护、修缮,所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入,因此,婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行,则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。

司法解释三规定了夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。该解释将孳息和自然增值排除在收益之外,使得我们要明确租金的性质。明确了这一点,问题也就引刃而解了。

在民法上,孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然属性而获得的收益,比如,果树结的果实、母畜生的幼畜,母鸡所生的鸡蛋等。法定孳息指因法律关系所获得的收益,如贷款人根据贷款合同取得的利息,银行存款利息等。

但对于房屋租金作为法定孳息这一点还是有争议的,尤其是将租金放在婚姻关系中来处理,个人认为不能简单的将租金作为孳息来处理。我们这样理解,若一方婚前所有的房产,因为该方婚后疏于管理或者因为时间地域原因无暇顾及,而由另一方管理,或者实质上是双方参与管理(如修缮、维护、出租、收租等),那么根据立法的本意租金应为双方的收益。因为房屋租金不仅由市场的供求规律决定,还与房屋本身的管理状况紧密相连。因此租金属于特殊的孳息,其获得往往需要投入更多的管理或劳务,如果夫妻双方共同参与了管理,那么产生的租金收益理应属于夫妻共同所有。另外假使房屋一方所有人以房屋作为不动产向公司或企业投资,则该收益更应根据投资收益属于夫妻共同财产的这一原则来处理。当然如果能证明非房屋所有人的他方未参与房屋的经营管理,则房屋的租金收益仍应属于个人财产。

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陈雁,上海君澜律师事务所律师,执业以来主要致力于婚姻、继承等家事领域,拥有丰富的诉讼和非讼经验。曾为包括中国人民解放军总... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 执业证号:1310120********94
  • 擅长领域:婚姻家庭、房产纠纷、合同纠纷