二手房买卖过程中的法律风险（买家篇）

——深圳田凯程律师、赵启太律师分析

【关键词】

深圳律师  二手房  房产买卖  风险  过户

【难题一】

风险点：当事人的名称或姓名住所条款

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的资格，这一问题直接关系到合同是否成立、是否合法以及能否顺利履行。

风险防范办法

作为买方，在购买房产时，特别要注意以下问题：

（1）业主证件的真实性和卖方与业主身份的一致性。

（2）标的房产是否为共同财产、夫妻共同财产或家庭共同财产；若房屋为共同财产，合同的卖方应为全体共有权人，由他们分别亲笔签名或有他们签名的委托代理证明，若卖方已婚，最保险的做法是要求卖方夫妻双方都亲自签字，防范卖方以夫或妻一方不同意出售为由主张买卖合同无效。

（3）在协议中填写代理人相关信息非常有必要，要有书面的委托代理证明、查验委托代理人的代理权限，若为法定代理人则应查明其与被代理人的关系，是否具有法定代理资格。

（4）可到房地产交易中心或房管局查询房屋的产权登记情况，验证签约的卖家是否具有出卖的资格。

【难题二】

风险点：合同标的条款

二手房买卖合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房。标的条款是二手房买卖合同的主要条款之一，一定要明确约定。

风险防范办法

作为买方，在签订二手房买卖合同（也称存量房买卖合同）时，注意标的条款以下内容：

（1）写明权属证书编号，并且有关合同标的的描述内容应该都与权属证明记载内容相符合。未写明标的物业对应的权属证书编号，可能导致买卖双方对标的物业的理解产生分歧。

（2）应查明并写明标的房产是否为共有财产、夫妻共同财产或家庭共同财产，其上有无抵押、租约或司法限制等权利限制。这些法律事实将直接影响合同能否生效或顺利履行。

（3）写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况，未对面积进行细化、区分。房屋面积有使用面积、套内面积、带公用部分建筑面积、不带公用部分建筑面积等多个概念，标准不同，大家的预期无法达成一致，事后可能因此发生纠纷。

（4）注意房产权证上的房屋用途限定，原售房单位是否允许转卖，是否有私搭乱建部分等，避免权属瑕疵。

（5）不要使用概括性、模糊性语言，导致事项约定不明，为纠纷埋下隐患。

【难题三】

风险点：价格条款

价格条款也是约定合同主权利义务的条款，非常重要，必须十分谨慎。大家在订立房产买卖合同时，不仅要关注合同的总价款，还要对价款的支付方式、支付时间等非常小心，关注各个支付环节和细节，这些都是极易出现纠纷的地方。

我国的不动产交易采取的是登记要件主义，作为不动产的房屋必须经过房地产交易中心的过户登记，房地产权利才发生转移。

但是，由于房地产市场价格波动较大，买方付款后，存在卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈的风险、存在交易的标的房产质量瑕疵的风险等，届时，不仅交易不成、诉讼缠身，预付的购房款、已经支付的定金和中介费用都有无法收回之虞。

风险防范办法

作为买方，在购买房产时，对于价格条款要特别注意以下问题：

（1）一次性付款的程序设计不当则对买方十分不利，因为一旦购房款全额支付到卖方处后，买方便失去了以房款支付制约卖方合同行为的重要武器。

（2）设置适当的支付时间及支付数额十分重要，如可选择“卖方于递件成功当天支付卖方”这一时间点。

（3）直接约定手续办理前的一个具体的期日，一旦卖方并没有办理相关手续，而买方错过该期日未交首期房款，则严格按照条款，卖方已属违约了。

（4）谨慎使用按揭贷款制度，如果合同约定的按揭贷款方式不能获批，而又无法一次性补足，则买方依照合同约定则可能因此构成违约。因此，买方在买房前应充分了解按揭银行的贷款规定及自己的贷款资信额度，以免出现贷款通不过审批的情况。

（5）受购房限制政策的影响，很多签订了预购协议的买方不在具备购房资格或不能按预期获得银行贷款或者购房资格户口。对于因受新出台住房政策影响到按揭手续办理的情况是否构成违约，是否退还定金及首期房款，极容易出现争议，最好在合同中进行明确的约定。

（6）买方在协商过程中争取到了一定的宽限期或优惠条件，但是如果约定只限于口头，而没有已书面的形式双方确定下来，那么日后一旦发生纠纷，对方不予承认，则对买方十分不利，大家在交易过程中一定要有证据意识，随时以一定的方式将有利于自己的事实用证据形式保留下来。

【难题四】

风险点：按揭贷款方式

按揭贷款是二手房买家常用的贷款方式，但使用这一方式也是存在不少法律风险的。

风险防范办法

（1）预估好办理贷款的时间，再与卖家约定相关手续的办理时间。

（2）如果有贷款办理不及时的情况，应尽早与对方协商解决，以免造成是自己违约的情形。

如有问题请联系深圳田凯程律师、赵启太律师。