业主诉开发商延期交房合同纠纷案例分析

业主诉开发商延期交房合同纠纷案例分析

前言：

     该案是本人在刑事辩护专业之外，代理的一个商品房买卖合同纠纷群体性案件。该案目前已经处理完毕，我的当事人获得利益最大化，各位业主的赔偿目前也即将到位，开发商与业主也在律师的努力下握手言和，获得了很好的社会评价。

当我们尊重法律、信仰法律，在矛盾和冲突面前理性维权，才能最终还原事实真相、明法释理、缓解社会矛盾、促进社会文明。

一、基本案情：

房地产开发公司G，于徐州市某区开发商品房一期工程，房屋买卖合同约定交房日期为2018年6月30日。后G公司于2018年9月20日通知办理上房，延期81天。业主纷纷表示不满，并要求开发商支付延期交房违约金。但公司认为延期交房系工程期间徐州市大气污染治理责令其停工所致，而非开发商自身原因，因此拒绝接受业主的索赔要求。

协商无果的情况下，近一百名业主委托本律师申请仲裁，要求开发商G支付延期交房违约金并承担一切仲裁相关费用。

仲裁委受理案件后开庭之前，开发商提起反申请，基于业主办理的银行贷款存在延期支付超过60天的事实（合同约定，除首付款剩余款项由业主贷款支付，支付日期2017年6月16日前，合同签订后，业主实际支付余款日为2017年9月1日），要求业主支付开发商延期付款违约金，并同时要求解除商品房买卖合同。

二、法律分析及代理意见：

该案存在我方仲裁申请及开发商反申请两个申请事项。

首先，分析我方申请延期交房违约金的法律事实及法律依据。

我方根据合同约定交房日期（2018年6月30日）及实际交房日期（2018年9月20日）的时差主张违约金，这一点没有任何问题，但根据开发商的说法，延期理由是因徐州市大气污染治理被责令停工导致，非人为因素导致，开发商没有责任。基于这一点，我方有必要搞清楚以下几点：第一，合同是否存在对双方违约行为的界定？第二，2018年4月，是否存在徐州市大气污染治理的相关政府文件及责令停工的行政行为？第三，大气污染治理导致停工即使实际存在，是否必然作为不可抗力从而在司法实践中免除开发商责任？

针对第一点，合同是否存在对双方违约行为的界定问题。

买卖合同中关于延期交房违约行为的界定非常明确，就是未在约定时间内交付即为违约，但合同《补充协议》第5条第（3）项规定了5种免责事由，包括以下事项：政府及其他部门原因、电力、供暖、天然气、自来水、有线电视、通讯、市政道路、考古规划、政策或规范技术调整、配合政府法规、规章、命令或市政建设、及买受人逾期付款。

代理意见：

被申请人与申请人签订的关于延期交房的免责条款无效。

被申请人与申请人签订的《房屋买卖合同》附件十一的《补充协议》属于格式合同，《补充协议》第5条第（3）项规定了5种免责事由，包括以下事项：政府及其他部门原因、电力、供暖、天然气、自来水、有线电视、通讯、市政道路、考古规划、政策或规范技术调整、配合政府法规、规章、命令或市政建设、及买受人逾期付款。

以上约定均作为被申请人延期交房的免责事由，但这些约定的免责事由均属于可以预见、可以避免并可以克服的事件，而条款却强制性地约定为出卖人免责的事由，属于免除自身责任、加重对方责任并排除了对方主要权利的条款，根据《合同法》第40条的明确规定，这些免责条款全部无效，被申请人不能据此主张针对延期交房免责。”

针对第二点，2018年4月，是否存在徐州市大气污染治理的相关政府文件及责令停工的行政行为？

经过官网调查，徐州市2017年11月至2017年12月31日，的确存在大气污染治理政府文件及卡控企业停工通知，但根据文件内容及政府公布的卡控企业名录，G公司并非被责令停工的卡控企业。后律师申请调查令，至徐州市环保局、铜山区环保局、徐州市环保局稽查大队分别进行调查，并未明确2018年4月存在责令停工行为。

代理意见：

被申请人应当承担延期交房的违约责任，本案不存在被申请人因不可抗力而免责的事由。

1、被申请人主张，因2017年11月徐州开展大气污染治理，徐州市政府命令其停工整治导致延期，属于不可抗力，这个理由不能成立。

2017年11月14日徐州市政府办公室下发的《市政府办公室关于进一步加强全市秋冬季节大气污染防治强化管控工作的通知》主要强化和管控：工业和燃煤污染、扬尘污染、以及面源污染三个方面及其相关企业，并没有涉及房地产建筑企业。而且，被申请人并不在该文件附件的卡控企业名录中，也没有被有关政府责令停工。所以，被申请人延期交房，并非徐州市2017年11月15日至2017年12月31日期间的大气污染治理所导致的延期，被申请人主张不能成立。

2、经申请人至铜山区环保局调查，2018年4月，该部门并未向G公司下发停工45天的通知，而徐州市大气污染治理的期限在190号文件中明确规定为2017年11月15日至12月31日。所以，G公司声称2018年4月铜山区基于徐州市大气污染治理命令其停工45天，没有事实依据。

3、被申请人举证的《建设工程竣工验收备案表》明确记载涉案一期工程于2018年6月19日经过竣工验收。房屋竣工时间距约定的交房日期提前11天，之所以无法交付，是因消防验收以及其他各项工程验收不合格导致，而非被申请人主张的大气污染治理使工程竣工延误造成。根据法律规定及合同约定，因验收不合格造成的延期并非免责事由，故被申请人应承担延期交房的违约责任。”

针对第三点，大气污染治理导致停工即使实际存在，是否必然作为不可抗力从而在司法实践中免除开发商责任？

代理意见：

一、纵使存在环保治理的某些影响，但这些事件是可以预见、可以避免、可以克服的，不属于法律规定的不可抗力，不能成为被申请人免责事由。

根据《合同法》117条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。本案G公司主张的大气污染治理，属于目前社会生活、城市治理的常态，是可以预见、可以避免并可以克服的。

作为有丰富经验的地产开发商，对于交房日期的预设，绝对不会不留下足够的宽裕工期，便于在遇到突发阻滞工期事件时予以回旋。例如，按照正常进度1年可以竣工的工程，在设计交房日期时，绝对不会毫无余地定在1年这个时间节点上，而是在此时间节点上后延4-5个月，甚至更长的期限，以规避突发事件及其他因素导致的工期延误，这是基本常识。

如果城市常态化的大气污染治理都可以作为地产商不可抗力延期交房的理由，那么，在现实中能够造成开发商延期的理由就太多了：建设资金的短缺、建筑材料供应不到位、环保检查和建设卫生城市、道路交通的限行，都可能成为延期交房的理由。 而这些事件是正常的社会生活必然会发生的事件，对于开发商而言，是完全应当预见、可以避免、并可以克服的。

二、地产商不应将不可抗力随意界定或者在格式条款中无限扩大自己的免责事由，作为其违约免责的依据。

针对房地产开发企业，应严格把握不可抗力的法律含义及认定标准，否则《商品房买卖合同》中约定延期交房的违约责任将形同虚设，将促使地产业向随意性，以及更不诚信的地步发展，从而侵犯广大消费者的合法权益。

被申请人庭审时并未提供下发停工45天通知的稽查大队由环保局授权的证明文件及其签收停工通知的送达回证，仅仅提供了工程进度表及工程记录等建设单位出具的主观证据，不能从客观上证明该停工通知的合法性。

针对我方申请，仲裁结果及代理人观点：

仲裁庭从81天违约期限中扣除了大气污染治理45天期限，裁决G公司支付业主延期36天交房的违约金。

代理人认为，从证据要求的标准而言，本案开发商提供的证据不能有效证明停工45天通知的合法性、真实性，根据政府部门下发停工通知这一行政行为的法定要件，一份合法的停工通知，必须具备三个条件才是合法有效和真实的：一是下发通知的主体必须是合法主体或者被合法授权的主体（本案稽查大队不具备直接下发停工通知的行政权力）；二是要有被停工人签字确认的送达回证；三是必须有对应的政府部门下发的文件。以上三个条件缺一不可。

本案从证据上而言，开发商缺乏足够证据证明45天停工事实，不应裁决扣除45天。但从缓解社会矛盾、平衡各方利益的角度，仲裁委做出以上裁决，代理人此前已经充分告知业主可能会有这样的裁决结果，业主对这个裁决结果没有异议。所以，虽然案件没有全部胜诉，但广大业主对律师的工作给予了极大的肯定和赞赏。

其次，分析开发商要求我方延期支付贷款违约金及解除合同的法律事实及法律依据。

第一， 业主银行按揭贷款迟延支付，是否属于违约？开发商是

否可以要求延期支付房款的违约金并解除房屋买卖合同？

代理意见：

一、合同的《补充条款》明确约定了买受人在办理按揭贷款中的义务及违约的具体情形，根据该约定，被申请人不构成违约，出卖人无权主张解除合同并要求被申请人承担违约责任。

《补充协议》第3条第（2）项约定：“选择按揭贷款方式支付余款的买受人，应于合同签订之日起三日内至银行提交完毕所需完整、真实、合格有效的申请资料，办理完毕按揭贷款手续，含申请手续、贷款合同签订手续、及按揭登记手续。因买受人自身原因，导致不能按照本合同约定期限支付房价余款的，均视为买受人逾期付款，按照合同正文第七条约定，承担违约责任”。该补充协议的约定，是对合同条款第七条违约责任的详细说明和界定。而本案被申请人已经按照申请人及银行的要求完整提供了所有办理按揭的材料，并与银行签订了抵押贷款合同及登记手续，至此，被申请人已经完全履行了双方约定的办理按揭贷款的协助义务，被申请人不存在违约事实，申请人不能单方面解除合同并要求支付违约金。

二、买受人逾期付款是因不可抗力导致，不属于违约，出卖人无权要求业主承担违约责任并解除合同。

办理银行按揭贷款的主导者是银行及开发商，买受人作为自然人无法自行完成按揭贷款手续，更无法决定贷款到账的日期，贷款延期是买受人无法避免、无法克服的，属于不可抗力，被申请人不承担违约责任。

根据我国目前房地产开发行业的交易惯例，开发商将楼盘推向市场之前，需要先与目标银行达成框架协议，由该银行为开发的楼盘提供按揭贷款，开发商向银行提供保证金从而获得未来购房者在该银行的贷款额度。购房者与开发商签订买卖合同后，按照开发商及银行的指示将办理按揭贷款的相关资料交给按揭银行审查，之后由开发商与按揭银行协商约定统一签订贷款合同的时间，开发商再通知购房者按照约定时间前去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下，开发商便自然而然地承担起办理银行按揭手续的义务，根据该类案件判决的大数据显示，司法审判正是依据以上的交易惯例和规则，认定办理银行按揭手续的义务应由开发商履行。

根据以上房地产交易惯例，以及双方签订的《补充协议》第3条第（2）项的规定，可以认定本案被申请人的义务仅仅是配合申请人及开发商办理银行按揭贷款手续的义务，至于按揭贷款最终能否办理成功以及贷款何时到账，则主要取决于银行，而不是购房者。

本案中，被申请人已经按照申请人及银行的通知和指示履行了提交办理按揭贷款手续资料以及缴纳首付款的义务，申请人已经就被申请人提供的《征信证明》进行审核并据此收取了首付款，申请人没有证据证明是由于可归责于被申请人的原因而导致银行按揭贷款未能依约办理。对此，被申请人不存在过错，不承担按揭贷款未如期支付的违约责任。

三、业主已经实际履行合同完毕，且迟延支付购房款并非根本违约，开发商据此要求解除合同没有法律依据。

    在明知银行已经逾期办理贷款手续的前提下，出卖人依然办理了买受人所有的银行按揭贷款手续，并实际接收了银行支付的购房款，并通知业主上房，其行为足以表明开发商同意继续履行合同，而非解除。根据合同履行的顺序规则，出卖人接收购房款后，应依法交付房屋，而不得以买受人延期支付这一履行瑕疵而解除合同。

四、被申请人应当支付违约金至其实际交房给申请人时止。

被申请人在延期交房违约情形下，不仅没有积极办理交房手续进行止损，反而在申请人依法提出仲裁后，拒绝给申请人办理上房手续，为迫使申请人停止维权，竟然单方面解除《房屋买卖合同》，导致申请人至今没有上房。据此，被申请人除应承担合同约定的延期交房违约责任外，还应承担自2018年9月20日通知交房后针对申请人继续延期交房的违约责任，直至被申请人实际交付房屋时止。

裁决结果：

仲裁庭驳回开发商要求业主支付延期付款违约金及解除合同的申请，并根据我方要求，开发商支付仲裁过程中拒绝向业主交房的违约金，计算至房屋实际交付时止。