律师观点分析
A与东莞XX公司租赁合同纠纷一审一审民事判决书广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法排民一初字第210号
原告A，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：××，
被告东莞XX公司，住所地：广东省东莞市，企业法人营业执照注册号：XXX，
法定代表人A，
委托代理人高超强，广东XX律师事务所律师，
委托代理人A，广东XX律师事务所律师，
原告A诉被告东莞XX公司（以下简称“XX公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员A针适用简易程序于2015年6月16日公开开庭进行了审理，原告A、被告XX公司的委托代理人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，原、被告签订厂房租赁合同，双方约定租赁期从2011年1月1日起至2015年12月31日止，租期为5年，被告自2014年9月份起至2015年4月份共拖欠原告8个月租金，原告于2015年3月2日发律师函向被告催讨欠款未果，故向法院起诉，请求判令：1、被告支付租金及税费共计740361.6元（2014年9月份至2015年4月份）及违约金72063元，共计812424.6元；2、本案诉讼费由被告承担，
后原告将第一项诉讼请求变更为请求判令：被告支付使用费及税费共计740361.6元（2014年9月份至2015年4月份）及违约金72063元，共计812424.6元，
被告XX公司辩称，同意原告变更诉讼请求，具体的答辩意见如下：1、被告在2014年9月份-2015年7月份，每个月的租金包括税费（租赁税），实际上欠的租金及税费为629090.41元，税费只是由原告代缴而已，并非是拖欠原告的款项，事实上，2014年9月份的租金及税费已经付清给原告，2014年10月份支付了租金及税费为18725.99元，2、原告主张的违约金不应得到支持，本案中原告方并未提供案涉厂房的产权证书以及规划许可证，也没有案涉厂房经过消防验收的合格证，因此，案涉租赁合同应当认定无效，违约条款自始不发生法律效力，原告主张的违约金是没有任何事实、法律依据的，3、每个月的租金所产生的税费仅仅是由原告方代缴而已，而且案涉的每个月的租金由于原告方没有开发票，所以原告方并没有权利主张案涉租金的税费，
经审理查明，2010年12月31日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：一、原告将东莞市XX包括厂房、职工宿舍、配电房、保安室租给被告使用；……三、合同租用期为五年，即由2011年1月1日至2015年12月31日止，建筑总面积为11610平方米，占地面积约为7500平方米；……五、自签订合同起，被告应付租金以整厂建筑面积计算，每平方米7.2元，厂房租金每月为83600元，该租金不含租赁税，由被告自行缴纳，交税后应提供税单复印件给原告以备查验；……十二、被告先付押金244000元给原告作为保证金（该保证金为2001年44000元加上2005年原告为被告担保交纳的电费保证金200000元），租赁期满后由原告以无息方式退回被告，被告中途退出，A首先作为违约金支付给原告，若原告另有经济损失的，被告应做相应的赔偿；十三、租赁期内，双方均不得无故违约解除合同，任何一方违约需提前六个月书面通知对方，在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在30日对此确认或提出书面异议或补充说明，如果在30日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容，在此情况下，双方应对此问题进行协商，协商不成的，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失，需支付6个月租金作为违约金赔偿给对方，但如因国家法律、政策规定、政府行为、不可抗力等客观原因导致本合同无法履行，经双方协商同意终止合同，互不补偿或赔偿；十四、被告应在每月5日前缴交当月厂房租金，若逾期7日冉个，被告每日按应付租金额的0.1%承担违约责任，若拖欠租金两个月未付，原告有权解除合同，关闭厂房，禁止被告出货；等等，签订合同后，原告将厂房交付给被告使用，被告亦向原告缴交租金，
庭审中，双方确认被告至今一直没有搬离案涉厂房，截至2015年4月份止，被告尚欠原告租金566474.01元及租赁税费62616.4元，案涉厂房的租赁税为每月8945.2元，原告提交了厂房租赁合同证明双方存在租赁合同关系，被告应当按合同约定缴纳租金及代缴的税费，并按合同的约定支付违约金，被告对该厂房租赁合同无异议，但主张原告未能提交租赁物的产权证，无法证明原告是产权人，即使原告拥有案涉租赁物的产权，但原告未能提供规划许可证及消防验收证，故案涉租赁合同应为无效，原告主张的违约金不应得到支持，被告提交了中国民生银行的转账凭证，主张其支付了原告2014年9月份租金83600元及税费8945.2元、2014年10月份的租金18725.99元，以上共计111271.19元，其中67271.19元由被告的客户代为支付，原告确认收到该款，但支付的费用是被告用于支付2015年4月份租金83600元及税费8945.2元、2015年3月份租金18725.99元，原告主张因被告一直推迟支付税务部门的税费导致税务部门要求缴纳滞纳金，其代被告缴纳了该税费，故其享有要求被告返还的权利，
另查明，案涉厂房没有办理房地产权证及建筑工程规划许可证，
以上事实，有厂房租赁合同、中国民生银行的转账凭证、土地证、建设用地规划许可证、建设工程竣工验收证、消防备案受理凭证、证明及庭审笔录等附卷为证，
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房，由此，原、被告签订的《租赁厂房合同》应为无效合同，原告据此要求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持，被告使用了原告厂房，故应向原告支付厂房使用费，使用费的计算标准应以双方约定的租金即每月83600元计付，因此，双方确认被告尚欠原告租金566474.01元，实为双方确认被告尚欠原告的厂房使用费566474.01元，故被告应支付该款项，
至于被告是否应支付案涉厂房的每月税费，根据双方签订的厂房租赁合同，该款应由被告自行承担，现原告没有法定或约定的义务而为被告垫付了该费用的行为显然构成了无因管理，被告因此而受益，双方确认原告为被告代缴了该税费62616.4元，被告应负有向原告返还所垫付的上述款项的义务，故本院认为，原告诉求被告支付代为垫付的税费62616.4元，于法有据，本院予以支持，
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞XX公司应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告A支付厂房使用费566474.01及税费62616.4元，以上共计629090.41元，
二、驳回原告A的其他诉讼请求，
如被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
本案诉讼费5962.12元（已由原告预交），由原告A负担1345.12元，由被告东莞XX公司负担4617元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院，
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代理审判员 A针
二〇一五年九月一日
书 记 员 李沿桦
卢月珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在XX之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人，
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务，
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定，
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据，
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决，
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