很多购房者在售楼处时，往往经常住售楼小姐的推销，在营造的氛围中很快就缴了械，匆匆与开发商签订了《认购书》（或者《认购意向书》）。但是在返回家细细思量后或者因为各种原因，最后不想与开发商再签订正式的购房合同。此时开发商往往会以《认购书》有约定：不签正式合同就不退定金。此时，购房者如何才能把定金拿回？       首先，分析《认购书》的性质       认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同，其约定的是双方有在规定的期限内签订本约——商品房买卖合同的义务。认购书或认购协议的本身约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认，通俗一点说，就是合同约定的是双方当事人在规定的期限内去签商品房买卖合同这个行为，至于是否最终订立商品房买卖合同并不属于该合同约定的内容，毕竟签订认购书并不意味着双方已经就本约的条款已经达成共识了，除非认购书中包含了将要签订的商品房买卖合同的全部条款。只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务。总之，签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要去和房地产公司磋商商品房买卖合同的签订事宜。       其次，了解法律规定       最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。从该规定可知，如果因购房者的原因而不签订正式合同，则定金要不回来；如果开发商不签订正式合同，则定金双倍返还；如果不可归责于任何一方未签订合同，则定金返还。       最后，理智迂回协商，禁止粗暴违约       在已不愿意签订正式合同的情形下，一定要冷静处理，不要直接向开发说要违约，不签订正式合同，如果这样操作，基本不可能拿回定金。简单讲，要理智迂回违约，不要粗暴违约。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款购房者与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，定金原数退还。比如签订《认购书》后，因国家出台新政策，使购房者不符合购房条件或无法取得银行按揭购房贷款，从而使得双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商将收取的定金返还。比如：开发商一般都会夸大介绍，什么学校配套、周边交通、样板房等等，可把这些都要求写入合同或者作为合同附件并约定相应的违约行为，一般的开发商是不敢也不愿把这些条件作为合同内容的，所以操作得当的话有可能还会拿回双倍定金。

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