合同纠纷

律师观点分析

原告杨XX提出诉讼请求：1、判令被告罗XX立即配合原告办理兰州市安宁区房屋房地产权属登记手续；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2003年从老家迁来兰州居住、生活。来兰州后求购住房期间得知安宁交通征稽所正在集资建房。原告经朋友李XX介绍，并征得被告罗XX本人同意，借用被告名额购买了兰州市安宁区房屋。在交集资款及各项费用时，均由原告支付给李XX代缴。2005年房屋建成后，一直由原告居住使用至今。2013年3月6日，被告出具了《关于安宁征稽所住房的证明》，对上述事实表示再一次认可，并承诺该房屋产权为原告所有，2019年8月，兰州市为了解决历史遗留问题，案涉房屋开始办理产权登记办证，原告便请被告配合办理手续，但是被告均予以推诿拒绝。被告的行为不但有违诚信原则，也影响到全体业主的产权登记，干扰了正常的社会秩序。为维护原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

被告辨称，杨XX所述部分内容与事实不符，1、罗XX从来没有从杨XX处接受过任何款项。2、罗XX从来没有从李XX处接受过与案涉经适房有关的现金。3、罗XX与杨XX之间的所谓经济适用房转让协议无效，因为该行为违背了国家经济适用房管理办法的强制性规定，自始无效。4、原、被告之间的转让案涉房产或“借名买房”行为损害了公共利益，依法无效。5、原、被告背着妻子转让家庭重大财产的行为，违反了法律规定，违反了公序良俗，转让协议无效。6、兰州市征稽处领导滥用权利，私自更改上报名单上罗XX的名字系违法行为，且损害公共利益，该更改行为因违法而无效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨XX提交了兰州恒信公证处（2019）甘兰恒信公内字第5686号公证书、兰州恒信公证处（2019）甘兰恒信公内字第5687号公证书、关于安宁征稽所住房的证明、收据5份、《通告》1份、《兰州市解决房屋所有权登记发证历史遗留问题经济适用住房（集资建房）清册》1份、杨XX兰州广播电视信息网络公司用户证一份、甘肃增值税普通发票1张、燃气购买清单1份、采暖用气档案截屏、物业费收据2份、兰州市安宁区孔家崖街道科苑社区居委会《证明》、兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初2816号民事判决书、兰州市中级人民法院（2021）甘01民终1898号民事判决书，被告提交了离婚证一份。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗XX为兰州交通征稽处职工。2003年起，兰州交通征稽处集资建造经济适用房，罗XX将购房资格转让给杨XX，杨XX以罗XX的名义交付了案涉房屋的房款并办理了相关登记手续，其中2003年8月25日，杨XX缴纳房款50,000元。2004年3月4日，杨XX缴纳房款50,000元。2004年7月2日，杨XX缴纳房款50,000元。2005年3月15日，杨XX缴纳房款90000元。2005年10月13日，杨XX缴纳房款11466元（含有线电视安装费363元、天然气安装费2487元）。2005年案涉房屋建成，2006年杨XX入住案涉房屋至今。

另查明，2013年3月6日，罗XX出具《关于安宁征稽所住房的证明》，载明：“原安宁征稽所院内，由征稽处修建的一单元1001房，面积186㎡，以我的名义集资购买的，购房款是杨XX付的，本人承诺房产产权归杨XX所有，特此证明。身份证号：XXX××××罗XX2013.3.6”。《兰州市解决房屋所有权登记发证历史遗留问题经济适用住房（集资建房）清册》中购房人姓名处记载为杨XX。

又查明，本案庭审中，罗XX将杨XX起诉至兰州市安宁区人民法院，请求判决确认罗XX、杨XX之间转让位于兰州市安宁区经济适用房（以下简称“该房屋”的协议无效）。2020年12月3日，本院作出（2020）甘0105民初2178号民事判决书，判决：驳回原告罗XX的诉讼请求。罗XX不服判决，上诉至兰州市中级人民法院，2021年5月25日，兰州市中级人民法院作出（2021）甘01民终1898号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为，顶名买房是指房屋的实际出资人利用他人专属的分房资格、为享受他人因该分房资格带来的各种优惠等，借用他人名义购买房屋的行为，被顶名人或为此收取费用或者无偿。顶名买房系外部人员顶单位内部职工名义购房，或者单位内部职位低的人顶替职务高的人员名义购房。实际上是，被顶名者与顶名者签订合同买卖被顶名者将来一定时间取得的房屋，合同签订时，被顶名者对争议房屋享有的是期待权益，该项期待是一定时间后取的房屋债权，是双方真实意思表示，被顶名者处分房屋的背后处分的实际是基于其单位职工的特殊身份享有的单位福利，属于私权范畴。该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意，也不违反法律和行政法规的强制性规定，故本案中杨XX与罗XX之间的顶名买房协议有效。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记于他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但本案中，案涉经济适用房未取得房屋所有权证书，故该房屋的产权归属不明，故对于原告主张判令被告罗XX立即配合办理兰州市安宁区房屋房地产权属登记手续的诉讼请求，本院不予支持。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

驳回原告杨XX的诉讼请求。

案件受理费1081元，由原告杨XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审 判 员　李雯君

二〇二二年三月十二日

法官助理　蔺蓉蓉

书 记 员　祁XX