小产权房？

房子是不是小点矮点？

产权证是不是小点？

面积是不是小点？

都不是！

“小产权房”是咱们国家的又一大特色，指的是修建在农村集体土地上的房子，不管它是楼房还是小平房，都叫“小产权房”。 “小产权房”不是一个法律概念，而是社会主义大哥大姐们给这些特色房屋的一个社会称呼，人都得有个名字，那房子也想有一个，就叫了个这么个名，也不知道是谁发明了“小产权”这么个概念，就火了。

在咱们国家，土地有两种性质，一种是国有土地，一种是集体土地，国有土地一般就是城市里的土地，集体土地主要是村上镇上的土地，不管什么房子，也只能在这两类性质的土地上修。

●“小产权房”与“大产权房”到底区别在哪里？

国有土地一般都让国家给拿来卖钱了，那现在大家购买的商品房就是开发商从国家手里买来的国有土地使用权，然后修房子卖给咱们老百姓，开发商赚得盆满钵满的，也算是给地方经济做贡献了，这种房子大家都知道是要到房管局办理不动产权登记证书的，也就是俗话说的房产证，谁买就是谁的，也不受限制，想买想卖都是自己做主，这种房子一般大家也要“大产权房”。

集体土地呢一般是说农村和场镇的土地，居住在这里的也主要是农民，这地都是国家分配的，按照一个村镇组来划分，交宅基地。这一片你们村组的，那一片你们村组的，这个地分给集体当中的村民，国家不收钱，就是给你划一块地让你自己修房子，给你个安身立命的地方，不过现在批宅基地是要收费的。

这地的所有权是集体的，使用权是你的，自己修房子。这样修起来的房子呢直接由镇政府机构来登记，给你发一个土地使用权证。但跟“大产权房”完全不一样，这房子你不是随便卖，想卖就能卖的。

●“小产权房”买卖是怎么受限的？

“小产权房”因为是修在集体土地上的，所以小产权房你不能卖给你们集体以外的人，这就是最大的限制，比如老王是王家庄的人，王家庄给他花了块宅基地，老王自己修的房子，就不能卖给隔壁李家庄的老李，更不能卖给城里人老孙。具体的法律依据就是《中华人民共和国土地管理法》第63条的。

●“小产权房”什么条件下可以卖，你可以买呢？

一般小产权房是可以卖给本集体的人，如果是要卖给隔壁老王，那经过政府部门允许也是可以的，但是一定不能卖给城里人，城里人也别想着买。

所以“小产权房”不管你想买还是想卖，都先瞅瞅自己和对方到底是那种成分的，以免到时候扯皮。

●“小产权房”已经签了的《买卖合同》到底有没有效呢？

买主不同，合同效力不同，大致分三种：

一是买主是一个村集体里的张三卖给本集体的李四，那没有问题，有效的。

二是卖给隔壁村老王这种情况，如果是经过政府批准的，也是有效的。

三是除了第一种情况外，卖给其他人或者是城里人，没通过政府批准，原则上都是无效的。

●买“小产权房”风险有那些呢？

这个主要是说本没有资格买这些房子的财主们哈，风险主要有三个，合同风险，产权风险，赔偿风险。

首先合同无效，那么你们之间的买卖就没有了基础法律关系，你合同所谓的一切违约责任之类的也别想了，如果卖主水了你，你就只有哭了。

其次就是“小产权房”根本就没有过户一说，所以你可别想着让这房子变成你的，永远都不是你的，这个风险不用分析你也知道厉害！

最后就是赔偿风险，如果你买的小产权房被征收或者拆迁，那这个产权赔偿和给你的补偿简直是天壤之别了。而产权赔偿是给原产权人的，不是给你的，如果你想从原产权人手里拿过来也是困难重重，还打不了官司，除非他自愿给你。

曾经有一个关于小产权房拆迁的咨询问到小编，他自己是城里人，买了一个镇上的小产权房，住了快十年了，觉得应该没什么问题，结果突然被政府给纳入了强拆范围，他就一心想拿到拆迁赔偿，结果政府一句话，这房子不是你的，你住着搞了装修，可以赔给你之前装修的钱和一点补偿，但是其他赔偿是要给产权人的，如果产权人人家愿意给你那是你们的事情了。最后找到我们，希望能够帮他从产权人手里吧这个拆迁款要过来，我们一听，这个官司没法打啊，前后解释了一下，他就走了。但是这种情况确实小编拿到也没得办法，谁让你们这事就违反法律强制性规定呢。

所以，小编提醒大家，购买“小产权房”风险很高的，不是你想买就能买的，要慎重，免得到时候竹篮打水一场空!

完

房屋买卖咨询雍路斯：18223589193

（图片来自网络，公益用途，如有侵权，联系删除！）