48问：利用住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营应当征得谁的同意？

答：根据《物业管理条例》第54条的规定，利用住宅小区的共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并在同意后按规定办理相关手续。法律之所以如此规定，其意图在于调动各方面自愿参与经营的积极性，以更好的维护相关业主、全体业主和物业服务人的合法权益。

利用住宅小区的共用部位、共用设施设备进行经营，首先是必须征得相关业主的同意。因为经营使用的小区共用部位、共用设施设备一旦投入经营，就有可能影响到临近相关业主的通风、采光、噪声、通行，甚至是安全等权利，必然降低其居住生活的质量。相关业主如果明确表示不同意，则不得利用小区的共用部位、共用的设施设备进行经营。即便是相关业主同意经营，但为了防止“君子协议”后遗症的法律风险，应当做到未雨绸缪。对此，逸娇君认为，在经营开始前，同意经营的相关业主应当在《经营同意书》上签字捺印。或者根据权利义务相一致原则，由业主大会决定，视情给予相关业主一定的金钱补偿作为其同意的交换条件，或者是在相关经营合同中明确相关业主在经营中的法律地位和享有的权利义务。

其次是必须征得业主大会的同意。众所周知，业主大会是代表和维护小区全体业主合法权益的自治组织。而利用与全体业主合法权益密切相关的小区共用部位、共用设施设备进行经营，无疑是必须要取得业主大会同意的。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，是属于由全体业主共同决定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，业主大会在讨论时，如果形不成参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上的业主同意的决定，就不得利用住宅小区的共用部位、共用设施设备开展经营活动。

再次是必须征得物业服务人的同意。因为无论是相关业主、全体业主都是不可能亲自实施开展经营活动行为的，而只能由物业服务人专职从事这项工作，这是由物业服务人的服务职能和服务内容决定的。由物业服务人从事经营活动，能够更好的发挥其技术、经验、熟练等经营优势，维护好全体业主的合法权益。当然了，在经营过程中，一方面，物业服务人应当严格自律、依法经营、规范管理、防范风险，竭尽全力实现经营收益的最大化。另外，还要根据《中华人民共和国民法典》第943条的规定，定期将经营与收益的情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。同时，全体业主和业主委员会也要对物业服务人经营情况加强监督指导，以防其在经营活动出现偏差和侵害全体业主合法权益的现象发生。