曹璐律师亲办案例——物业服务合同纠纷民事纠纷

律师观点分析

原告：湖南HT经济发展有限公司，住所地长沙市岳麓区

委托诉讼代理人:曹璐，湖南**律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王*鹏，湖南**律师事务所律师。

被告：陈MH，男，1963年生，汉族，住长沙市岳麓区。

原告湖南HT经济发展有限公司与被告陈MH物业服务合同纠纷，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告湖南HT经济发展有限公司的委托诉讼代理人曹璐到庭参加诉讼，被告陈MH经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告湖南HT经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理费1079元（截止2018年11月9日止），违约金216元，两项合计1295元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：湖南HT物业管理有限公司于2008年1月1日与湖南HT住宅小区业主委员会签订了《湖南HT住宅小区物业管理服务合同》，并从2008年1月1日起至2018年11月9日服务于小区业主。经主管单位湖南HT管理局决定湖南HT物业管理有限公司与原告湖南HT经济发展有限公司合并，合并后湖南HT物业管理有限公司注销，其债权、债务由原告承继，原告继续存续。被告是HT住宅小区业主，在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《湖南HT住宅小区物业管理天住宅合同》，但被告无故多次拖欠物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与湖南小区业主委员会签订的《湖南HT住宅小区物业管理服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.15元/平方米，及逾期交纳物业管理费的应按欠款金额的每日千分之三的比例交纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第7条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有了部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未足额缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，依法予以支持。

被告陈MH未作答辩。

经审理查明：2008年1月1日、2010年1月1日、2012年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2017年1月1日，湖南HT物业管理有限公司（受托方、乙方）与湖南HT住宅小区业主委员会（委托方、甲方）分别签订《湖南HT住宅小区物业管理服务合同》六份，约定：合同期限分别为自2008年1月1日起至2009年12月31日止、自2010年1月1日起至2011年12月31日止、自2012年1月1日起至2013年12月31日止、自2014年1月1日起至2014年12月31日止、自2015年1月1日起至2016年12月31日止、自2017年1月1日起至2018年12月31日止。上述《湖南HT住宅小区物业管理服务合同》均约定：一、委托管理范围位于长沙市，共81栋，合计建筑面积241000平方米；五、管理服务费用1、物业服务费用：考虑到大院的历史情况和现状，乙方同意暂按0.15元／平方米／月收取物业管理费，全部用于卫生保洁；八、违约责任3、若业主无故拖延交纳物业管理费，甲方应协助乙方做好业主的工作，对已做工作仍然不缴纳物业管理费用的业主，甲方应协助乙方通过法律手段收取，欠费业主除承担诉讼费用外，另按欠款额每日千分之三的比例缴纳滞纳金。湖南HT物业管理有限公司为HT住宅小区提供了物业管理服务。2017年12月8日，原告湖南HT经济发展有限公司（甲方）与湖南HT物业管理有限公司（乙方）签订《公司合并协议》，约定：一、甲、乙双方合并后，湖南HT物业管理有限公司解散注销，湖南HT经济发展有限公司存续。三、甲、乙双方合并后，原双方的债权、债务全部由湖南HT经济发展有限公司承继。2018年1月16日，原告湖南HT经济发展有限公司与湖南HT物业管理有限公司发布《公司合并公告》，称：“根据湖南HT经济发展有限公司（以下简称湖南HF）与湖南HT物业管理有限公司（以下简称HT物业）的合并协议，湖南HF吸收HT物业，HT物业解散注销，湖南HF存续。湖南HF原注册资本1700万元，HT物业原注册资本为309万元。吸收合并后湖南HF注册资本为2009万元；公司的债权债务由湖南HF承继。”被告系HT住宅小区422栋122房的业主，房屋面积为84.15平方米。被告缴纳了2008年的物业费150元，2009年的物业费150元，2013年的物业费140元，2015年的物业费50元，2016年的物业费60元，共计550元，其余物业管理服务费经原告催索无果，酿成纠纷。

上述事实，有原告的当庭陈述，及原告提交并经当庭质证的公司合并协议、公司合并公告、湖南HT住宅小区物业管理服务合同、催费的温馨提示、律师函、2008年至2018年物业费管理台账、物业服务需求记录本等证据予以证明，本院予以确认。

本院认为，湖南HT物业管理有限公司与湖南HT住宅小区业主委员会签订的《湖南HT住宅小区物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,湖南HT物业管理有限公司与原告湖南HT经济发展有限公司合并为原告湖南HT经济发展有限公司,且原告为被告提供了物业管理服务，但被告仅交纳被告缴纳了2008年的物业费150元，2009年的物业费150元，2013年的物业费140元，2015年的物业费50元，2016年的物业费60元，共计550元。依照双方上述协议的约定，被告应交纳自2008年1月1日起至2018年11月9日止的物业管理服务费1094.71元（84.15平方米×0.15元/月/平方米×130个月＋84.15平方米×0.15元/月/平方米÷30天×9天-550元=1094.71元）。现原告主张被告支付物业管理服务费1079元，系对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金216元的诉讼请求，考虑到被告欠缴物业管理服务费的金额、时间等综合因素，基于公平、诚实信用原则，本院酌情支持108元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告陈MH在本判决生效之日起五日内支付原告湖南HT经济发展有限公司2008年1月1日起至2018年11月9日的物业管理服务费1079元、违约金108元，共计1187元；

二、驳回原告湖南HT经济发展有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取25元，由被告陈MH负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。