在现实生活中出租人出租房屋时，一般是会向承租人收取一定数额押金的。那么对于押金条款，其性质如何判段呢？生活中，当事人约定押金在期满后退还的同时，往往还约定在承租人出现违约行为时出租人有权没收押金。笔者就押金相关法律问题，归纳总结与大家分享一下。

  一、在房屋租赁合同中经常出现押金条款，有人认为押金实际上是定金，这种观念正确吗？

  答案是否定的。押金和定金虽有共同之处，但是两者存在着功能差异。笔者归纳一下押金的功能，租赁合同中押金功能在于：一是担保承租人在租赁期间妥善保管租赁物，如果造成损失，出租人能够及时获得赔偿；二是承租人一般要承担租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用，因此，这里的押金是为了担保承租人未拖欠上述费用；三是促使承租人及时履行支付租金的义务，在出现约定迟延履行或者不履行的情形时，出租人有权没收押金。简言之，押金条款既具有担保的性质，又具备针对承租人迟延支付租金这个特定违约行为的违约金，具备双重功能。对于定金，具有三个方面的作用：一是定金是通过一方当事人向对方当事人交付一定数量的金钱或其他替代物，履行合同与否与该金钱或其他替代物的得失挂钩，从而促成当事人信守诺言，认真履行合同，这就决定了定金具有担保的功能；二是只要发生一方接受另一方定金的事实，就可作为合同成立的证据，因而该种定金又具有证约定金的性质；三是给付定金一方违约的无权要求对方返还定金，接受定金一方违约的应双倍返还定金，因而该种定金又具有违约定金的性质。归纳之，定金有担保、证约、违约金三种功能。因此，押金虽然具备担保和违约金双重功能，但不能因此说它是定金。

  二、现性有效法律法规和司法解释未对租赁合同中的押金是否属于定金作出明确规定，那么在实务中怎么界定呢？

  笔者认为当事人没有采取“定金”字眼的，但合同中约定了定金罚则适用情形的，从而能够判定定金的性质的（违约定金、解约定金或者成约定金），应当认定为定金，不能仅因出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没采取“定金”字眼，也没有约定定金适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金；如果当事人采纳“定金”字样，但是没有约定适用情形，从而难以判断定金啊性质的，应推定为违约定金。适用《民法典》第586条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金”。如“如果承租人迟延履行或者不履行租金给付义务的，出租人有权收回厂房并没收押金”的约定，既没有采用“定金”字样，也没有约定定金罚则（双倍返还），这种情况难以认定为违约定金。

  三、如果押金不能解释为定金，那么此种约定仅针对承租人而对出租人不适用，权利义务不对等，怎么办？

  笔者认为，即使不认定为定金，出租人违约，承租人仍然可以请求损害赔偿。我国理论界和实践都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质，否则即认定为补偿性违约金，违约金一般以填补损失为原则，违约定金也应当如此的处理，故承租人损失仍然得到保护，不会出现不公平的结果。根据《民法典》第585条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，承租人认为违约金过高的，可以适当减少。